Pour la formation de Yann Darwin, je ne l'ai pas suivie mais j'ai visionné une bonne partie de son contenu gratuit qui est qualitatif.
La formation doit être probablement bonne... mais objectivement ça ne vaut clairement pas le coup de sortir 4000 balles.

Mieux vaut acheter 3 bons bouquins dans le domaine, et consulter des vidéos et podcasts gratuits et c'est largement suffisant.

La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :
La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

Le 06 décembre 2022 à 09:47:48 :

Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :
La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

Je vais vous présenter les bien que je vais visiter prochainement, vous me ferez vos commentaires sur le prix, négocations etc

Le 06 décembre 2022 à 09:53:15 :

Le 06 décembre 2022 à 09:47:48 :

Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :
La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

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En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

Le 06 décembre 2022 à 12:31:45 :

Le 06 décembre 2022 à 09:53:15 :

Le 06 décembre 2022 à 09:47:48 :

Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :
La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

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En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

J'ai aussi pu voir une partie de la formation Darwin gratuitement.

Personnellement je vois pas en quoi c'est une formation, il parle de fondamentaux qui sont logiques.

En fait, il fait un copié collé du livre : L'investissement immobilier
locatif intelligent.

L'un coûte 20 euros, l'autre 4000

Le 06 décembre 2022 à 12:37:13 :
J'ai aussi pu voir une partie de la formation Darwin gratuitement.

Personnellement je vois pas en quoi c'est une formation, il parle de fondamentaux qui sont logiques.

En fait, il fait un copié collé du livre : L'investissement immobilier
locatif intelligent.

L'un coûte 20 euros, l'autre 4000

on revient à ce que je disais : si tu es un dreamer prolix aka francais moyen : tu vas y voir une FORMATION DE QUALITÉ

si tu as un minimum de réflexion et un cerveau qui fonctionne (top 10% de la population) bah ca ne t'apporte rien de plus, c'est sympa mais voila quoi

Chez moi banlieue grand ville.
Maison année 60 . 65m2 1000m2 de terrain.
Prix affiché 365k
Ça baissera pas ahii

Le 06 décembre 2022 à 12:33:42 Reazz73 a écrit :

Le 06 décembre 2022 à 12:31:45 :

Le 06 décembre 2022 à 09:53:15 :

Le 06 décembre 2022 à 09:47:48 :

Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :
La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

tu peux calculer ta capacité d'emprunt sur Excel en faisant un tableau d'amortissement pour pas te retrouver bloquer

Mon pricing en gros c'est : taux de 2016 => prix au m2 constaté en 2016 * (1 + augmentation des salaires entre 2016 et 2022)

Le 06 décembre 2022 à 18:52:59 :

Le 06 décembre 2022 à 12:33:42 Reazz73 a écrit :

Le 06 décembre 2022 à 12:31:45 :

Le 06 décembre 2022 à 09:53:15 :

Le 06 décembre 2022 à 09:47:48 :

> Le 06 décembre 2022 à 03:45:23 tenshije a écrit :

>La période actuelle est intéressante pour les immobilix: les prix ont assez peu corrigé mais la concurrence de la demande diminue drastiquement (dans certains coins les vendeurs ont très peu d'offres d'achat).

>

> Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

tu peux calculer ta capacité d'emprunt sur Excel en faisant un tableau d'amortissement pour pas te retrouver bloquer

Mon pricing en gros c'est : taux de 2016 => prix au m2 constaté en 2016 * (1 + augmentation des salaires entre 2016 et 2022)

Donc en gros le prix au m² idéal pour des maisons dans ces villes de l'est lyonnais serait d'environ 3200 à 3600 € du m² en fonction du quartier ?

https://www.immo-data.fr/marche-immobilier/auvergne-rhone-alpes/rhone/genas-69277
https://www.immo-data.fr/marche-immobilier/auvergne-rhone-alpes/rhone/mions-69283
https://www.immo-data.fr/marche-immobilier/auvergne-rhone-alpes/rhone/meyzieu-69282

A noter que cela signifie de proposer une baisse de 30%-35% par rapport aux prix actuels

Mathématiquement cela se tient . Mais tu ou lié que les vendeurs ne voudront pas vendre à ce prix . Et certain acheteur achèteront quand même car pas le choix . En France grâce au crédit à taux fixe . Les vendeurs ne sont pas étranglé . Donc au lieux avoir un crack immobilier on a juste une baisse du nombre de vente et un baisse très limitée .

Trader

Le 07 décembre 2022 à 10:46:43 :
Mathématiquement cela se tient . Mais tu ou lié que les vendeurs ne voudront pas vendre à ce prix . Et certain acheteur achèteront quand même car pas le choix . En France grâce au crédit à taux fixe . Les vendeurs ne sont pas étranglé . Donc au lieux avoir un crack immobilier on a juste une baisse du nombre de vente et un baisse très limitée .

" il y a un déni généralisé "
Comme nos immobilix du forom
pourquoi les moins values du krack immo vont ruiner les immobilix
c’est surtout le prix de revente qui fait la rentabilité !
https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/investissement-locatif/2021/10/20/immobilier-locatif-cest-surtout-le-prix-de-revente-qui-fait-la-rentabilite/

les immobilix et leur 2% de rendement annuel pas prêts pour le krach

Jamais pratiqué du rachat de crédit les kheys... ça se passe comment ?
Imaginons je suis à du TAEG de 2,90% je vais voir plusieurs organismes et ils me disent monsieur on vous propose de passer sur du 1,90% par exemple ?
Comment se rémunèrent ceux qui rachètent le crédit ?

Je suis secondaire de l'OP

Du coup comme expliqué avec mon budget j’ai à peu prés le choix allant d’un studio à T4.

Mon idéal étant le T4 en collocation car ‘après mes calcules c’est la que j’obtiens la plus grande rentabilité et surtout le plus gros cash flow mensuel.

(prix moyen d’achat vers 90K)

(prix moyen d’achat vers 105K)

(prix moyen d’achat 145K)

(prix moyen d’achat 170K)

Pour être en CF positif sur un T4 il faudrait au max être acheter vers 185K (assez réalisable d’après ce que je peux voir sur le marché pour l’instant) , ca ferait une mensualité vers 900 (au max). L’idéal étant vers 175 ou moins.
En louant à 550 la chambres on arrive à : 550 x 3 = 1650 - 900 = 750 BRUT (avant charges etc).

Sur un T3, c’est plus short car à 145 K on est sur une mensualité vers 715 donc en louant 500 e la chambre on arrive à peine à : 500 x 2 = 1 000 - 715 = 285 BRUT (avant charges etc)

Sur un studio / T2, vers 100K on est quasi à 500 e de mensualité donc équivalent au prix de la location grossièrement.

Après comme je le disais il y a quelque pages, j’ai fait mes simulations sur des loyers dans le marché, mais (comme j’ai eu l’occasion de le démontrer avec ma fake annonce) lm’immo c’est comme une entreprise et il faut savoir vendre (marketing) donc je pense que je pourrais louer un peu plus cher que le marché (je vise un bien immo dans son jus à rafraîchir).

Mon objectif : le cash flow

Le vrai sujet c’est : si c’est pour gagner 150e net par mois, je me demande si ca vaut vraiment le coup de m’endetter sur un T4 alors que je pour même pas 100K j’ai un studio sans emmerde (la collocation demandant plus d’organisation foc).

Qu’est ce que vous en pensez ?

------------------

Ensuite petit point sur les biens que je vais visiter dans 2 semaines. En fait ne sachant pas vraiment vers quoi je vais tendre je visite un peu de tout, mais dans ma tête l’objectif étant toujours ce fameux T4 en collocation :

1) T3 centre ville, 55 m2 , pas d’agence, Charges courantes 135€/ mois chauffage inclus , L’immeuble dispose un vaste local vélo, Une grande cave complète ce bien, prix affiché 159K (3000/m2) / DPE : F

Mon avis : sur un T3 avec un DPE aussi pourri je ne dépasserais pas les 145K (à ce prix j’achète par contre je pense)

2) T3, centre, 60 m2, pas d’agence, l y a également une cave au sous-sol , une pièce de 10m² ~ aménagée dans les combles, prix 160K (2666/m2), DPE : G

Mon avis : sur un T3 avec un DPE aussi pourri je ne dépasserais pas les 145K (à ce prix j’achète par contre je pense)

3) T3, centre, 57m2, pas d’agence , Vend appartement F3, refait à neuf, cuisine équipée ouverte sur séjour, 2 chambres, lumineux, double vitrage, chauffage urbain, cave, proche de toutes commodités + parking, 2500/m2, prix 143K , DPE non renseigné

Mon avis : à voir le DPE mais la on est sur une fourchette de prix interessante sachant que contrairement aux deux premier il est dans un très bon étant.

4) T3 bis duplex, centre 63m2, uisine équipée, salle à manger et salon, balcon exposé au sud/ouest. A l'étage 2 chambres et 1 bureau. Il est équipé de 2 salles d'eau et 2 WC . Il offre un jardin de 20m² . Grande cave. Idéal 1er achat ou investisseur. Faibles charges.
DPE D , prix 179K, 2800/m2

Mon avis : si on peut faire une troisième chambre + petite négociation c’est propre je pense

Ayaaa on est vraiment les petites gourgandines de l'état...
CTO 33%
PEA 17%
Plus value 36,2%

Et voilà que j'ai découvert ça sur un PLU :

Ayaooo faut toujours se faire plumer en France... tu peux pas garder ton terrain en stand bye en attendant que le prix des matériaux baissent pour construire... et si ton terrain devient constructible tu te fais sodotaxer de 10% sur la plus value issou

Colloc fausse bonne idée entre l'admin à gérer, les problèmes comportementaux de jeunes étudiants, les mois sans personne (l'été), dégradation accéléré, problème de voisinage (colloc = fêtes et bordel), les impayés (4 locataires -> 4 fois plus de chance d'avoir un enculé) etc...

C'est presque un travail à mi-temps

Au moins modèle bien tes projections de CF avec 10mois max de loyer + travaux entretient

Et après ca dépend si ta le time et la patience pour ces emmerdes, ca peut très bien marcher hein, mais ca demande 10 fois plus d'investissement qu'un studio loué à un actif pendant 3 ans

Je suis team RP puis bourse et quand tu peux reprendre un emprunt dans 10-15ans du locatif safe (ville, locataire actif ou jeune famille).

L'idée aussi c'est que en immo ton upside est faible, si tu es jeune les marchés sur le long-terme rapporte plus, et vue que ta deja mis en RP tu safe pas mal au final