Comparé à l'Immo physique, quid de la SIIC ? Moins risqué avec des rendements en div allant jusque 6-7% pour certaine ? N'est-ce pas mieux ?
Est-ce qu'il y a des banques qui prêtent pour investir sur ce genre de support ?
L'immo pro également peut être une alternative mais faut poser un billet également en apport.

>

> Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.
Je pense qu'il est encore trop tôt.
En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

tu peux calculer ta capacité d'emprunt sur Excel en faisant un tableau d'amortissement pour pas te retrouver bloquer

Mon pricing en gros c'est : taux de 2016 => prix au m2 constaté en 2016 * (1 + augmentation des salaires entre 2016 et 2022)

tu peux expliciter ?

l'objet c'est quoi, de connaitre le "vrai" prix du bien derrière ?

Go locaux commerciaux, forte renta pour peu de vacance.

Le bémol réside dans la fiscalité car t’as quasi aucune charge déductible, mais avec un montage en sci ça devient intéressant.

Le 08 décembre 2022 à 15:18:51 :
IKEA à c'est toi le Kheyou Reazz !

IKAO mais oui sinon

Le 08 décembre 2022 à 15:29:14 :

Le 08 décembre 2022 à 15:18:51 :
IKEA à c'est toi le Kheyou Reazz !

IKAO mais oui sinon

C'était une jeune boutade

Le 08 décembre 2022 à 15:28:58 :
Go locaux commerciaux, forte renta pour peu de vacance.

Le bémol réside dans la fiscalité car t’as quasi aucune charge déductible, mais avec un montage en sci ça devient intéressant.

Tu peux juste déduire l'amortissement de l'achat du local du coup ?

Le 08 décembre 2022 à 15:28:58 :
Go locaux commerciaux, forte renta pour peu de vacance.

Le bémol réside dans la fiscalité car t’as quasi aucune charge déductible, mais avec un montage en sci ça devient intéressant.

Tout dépend de ton IR, mais SCI IS puis dividende avec flat tax c'est pas trop mal, tu peux amortir le bien, intérêt, apport en compte d'associé, mais attention au moment de la revente, ca pique la plus value.
Après sinon faut monter une holding et jongler entre les sociétés mais tu ne te dégages pas de cash. Après faut réussir à utiliser la CB de la société

Le pro ce qui pique c'est l'apport, c'est pas aussi simple que l'investissement locatif particulier

Le 08 décembre 2022 à 16:20:01 :

Le 08 décembre 2022 à 15:28:58 :
Go locaux commerciaux, forte renta pour peu de vacance.

Le bémol réside dans la fiscalité car t’as quasi aucune charge déductible, mais avec un montage en sci ça devient intéressant.

Tout dépend de ton IR, mais SCI IS puis dividende avec flat tax c'est pas trop mal, tu peux amortir le bien, intérêt, apport en compte d'associé, mais attention au moment de la revente, ca pique la plus value.
Après sinon faut monter une holding et jongler entre les sociétés mais tu ne te dégages pas de cash. Après faut réussir à utiliser la CB de la société

Le pro ce qui pique c'est l'apport, c'est pas aussi simple que l'investissement locatif particulier

une PV en régime BIC (IS) c'est le worst case ever.

L'idéal étant vivre à l'IS, vendre à IR, il existe des montages, mais attention à l'abus de droit.

Ceci dit y a pas de vérité absolue ca depend des objectifs, c'est du cas par cas, perso je veux du cash flow mensuel donc aucun intérêts d'avoir une SCI en l'état

Partir de combien de temps sur le marché vous estimez que ca devient assez "long" pour un bien en vente ?

Pour avoir une idée et jouer sur la négociation.

Salut les kheys
Je n'avais pas fait attention à ce topic jusque là, mais je constate qu'il est bien organisé et que tout se passe dans la bonne entente.
Je viens de l'ajouter dans les sujets à ne pas manquer.
Merci de participer à la vie active du forum avec vos topics de qualité

Le 08 décembre 2022 à 17:11:12 :
Salut les kheys
Je n'avais pas fait attention à ce topic jusque là, mais je constate qu'il est bien organisé et que tout se passe dans la bonne entente.
Je viens de l'ajouter dans les sujets à ne pas manquer.
Merci de participer à la vie active du forum avec vos topics de qualité

De rien

Je repose mon projet pour avoir d'autre retour, et surtout, nouvelle question, si je ne trouve pas de T4 dans mon budget (admettons, j'ai eu des agences qui me disait que c'était 200K mini le T3, j'avais envie de lui dire je suis pas ton pigeon) :

est il mieux de faire l'option studio (pas cher, easy etc, mais 0 CF) ou tenter à défaut un T3 (option collocation mais à 2) sachant que c'est plus chian pour quasi pas de CF (ca peut quand même être positif en fonction du prix de location / prix d'achat) ?

Le 07 décembre 2022 à 10:42:36 kingloi_1 a écrit :
A noter que cela signifie de proposer une baisse de 30%-35% par rapport aux prix actuels

Je dirais entre -20% et -10% selon les zones.

Ce qu'on dit c'est que +100 points de base c'est -10% sur la capacité d'emprunt

Mon avis : si on peut faire une troisième chambre + petite négociation c’est propre je pense</spoil>

Salut l'op, je peux pas trop te "conseiller" sur les colocs étant plus axés sur les immeubles de rapports, est-il impossible dans ton secteur d'avoir un immeuble pour ce prix ?

Après tout dépend surtout je pense de ce que tu souhaites, avoir un maximum du cash-flow ?
Dans mon secteur un truc qui marche relativement bien aussi c'est les petites maisons, j'ai pas mal de locataires qui me demandent si je n'ai pas des petites maisons en stock, généralement les prix sont raisonnables (-100k) et on arrive à tirer des cash flows relativement sympas avec des locations généralement longue (200-300euros).

Le 08 décembre 2022 à 15:28:34 IKAO a écrit :

> >

> > Bref, c'est moins le rush que ces dernières années, relation de force plus à l'avantage des acheteurs, et il y a moyen de tenter des négociations sévères jusqu'à ce qu'un vendeur pressé lâche l'affaire.

>

> Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.

> Je pense qu'il est encore trop tôt.

> En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

tu peux calculer ta capacité d'emprunt sur Excel en faisant un tableau d'amortissement pour pas te retrouver bloquer

Mon pricing en gros c'est : taux de 2016 => prix au m2 constaté en 2016 * (1 + augmentation des salaires entre 2016 et 2022)

tu peux expliciter ?

l'objet c'est quoi, de connaitre le "vrai" prix du bien derrière ?

le prix d'atterrissage en gros
les prix auquel les biens vont vraiment se vendre

tu regardes le prix des biens vendus en début d'année 2022 et tu bricoles une règle pour estimer à combien ils se vendraient à fin 2022. en tenant compte de l'évolution des taux, des salaires et des perspectives

Le 08 décembre 2022 à 20:28:32 :

Le 07 décembre 2022 à 10:42:36 kingloi_1 a écrit :
A noter que cela signifie de proposer une baisse de 30%-35% par rapport aux prix actuels

Je dirais entre -20% et -10% selon les zones.

Ce qu'on dit c'est que +100 points de base c'est -10% sur la capacité d'emprunt

sympa ton pseudo.

Toute façon aujourd'hui je pense que faire une offre à -5% c'est le minimum, même si le bien correspond à nos critères non ?
Si on peut gratter un peu ca mange pas de pain.
Après y a toujours le risque de se voir refuser.

Le 08 décembre 2022 à 20:29:33 :

Mon avis : si on peut faire une troisième chambre + petite négociation c’est propre je pense</spoil>

Salut l'op, je peux pas trop te "conseiller" sur les colocs étant plus axés sur les immeubles de rapports, est-il impossible dans ton secteur d'avoir un immeuble pour ce prix ?

Après tout dépend surtout je pense de ce que tu souhaites, avoir un maximum du cash-flow ?
Dans mon secteur un truc qui marche relativement bien aussi c'est les petites maisons, j'ai pas mal de locataires qui me demandent si je n'ai pas des petites maisons en stock, généralement les prix sont raisonnables (-100k) et on arrive à tirer des cash flows relativement sympas avec des locations généralement longue (200-300euros).

sur le principe l'immeuble de rapport c'est un peut le même non ? Achat en gros pour meilleur renta.

Le truc c'est que je me suis toujours demandé comment c'est possible d'acheter un immeuble entier
La ou je vise c'est du 2500/2800 m2 en moyenne, alors un immeuble je vois pas, vous achetez ça ou ?

Y aun key qui disait l'avoir fait c'était 1000e / M2 c'est au fin fond de l'Ardèche c'est pas possible

Le coup de la maison à transformer en collocation c'est une idée propre j'ai pensé, mais ca demande des gros travaux. J'ai d'ailleurs habité dans un appart comme ça, une maison de ville genre 150 m2, découpe en 5 apparts , mais bon la on part sur des travaux costaud c'est autre choses, chaque chose en son temps..
l'avantage du T4 c'est que niveau travaux, a part le rafraichissement + déco ca reste relativement ok

Je suis en train de faire céder un boomer mais c'est compliqué.

> > Je pense qu'il est encore trop tôt.

> > En janvier les titres catastrophiques vont commencer à sortir dans la presse grand public, ça aidera à faire accepter la baisse

>

> faut commencer maintenant pour cueillir à termes en janvier

>

> Sinon ceux qui veulent des expériences et conseils assez poussés et qualitatif je recommande vivement le forum devenir.rentier.fr

En janvier les taux remontent donc ma proposition actuelle ne tiendra plus (-12,5% de l’affiché)
S’il accepte en janvier je devrais repricer donc boucle infinie ahi

c'est vrai que ca me stress un peu aussi, car j'ai une acception de la banque sur x montant (bon l'idéal étant de trouver un appart bien en dessous de ma capacité max d'emprunt) mais si les conditions changent le temps que je trouve j'ai pas envie qu'on me dise "ah en fait c'est plus possible dsl "

tu peux expliciter ce qui selon toi à justifié cette offre à -12,5% ( le bien ou les conditions de ton prêt ?)

tu peux calculer ta capacité d'emprunt sur Excel en faisant un tableau d'amortissement pour pas te retrouver bloquer

Mon pricing en gros c'est : taux de 2016 => prix au m2 constaté en 2016 * (1 + augmentation des salaires entre 2016 et 2022)

tu peux expliciter ?

l'objet c'est quoi, de connaitre le "vrai" prix du bien derrière ?

le prix d'atterrissage en gros
les prix auquel les biens vont vraiment se vendre

tu regardes le prix des biens vendus en début d'année 2022 et tu bricoles une règle pour estimer à combien ils se vendraient à fin 2022. en tenant compte de l'évolution des taux, des salaires et des perspectives

Si jamais t'as une formule Excel qui tourne déjà je suis preneur

pcq j'ai l'impression qu'on peut trifouiller sa formule un peu comme bon nous semble de façon pas forcement objective non

Y aun key qui disait l'avoir fait c'était 1000e / M2 c'est au fin fond de l'Ardèche c'est pas possible

Le coup de la maison à transformer en collocation c'est une idée propre j'ai pensé, mais ca demande des gros travaux. J'ai d'ailleurs habité dans un appart comme ça, une maison de ville genre 150 m2, découpe en 5 apparts , mais bon la on part sur des travaux costaud c'est autre choses, chaque chose en son temps..
l'avantage du T4 c'est que niveau travaux, a part le rafraichissement + déco ca reste relativement ok

Sur le principe c'est exactement pareil, sauf que c'est généralement les loyers des appartements du lot qui fixent le prix du bien.

Pour la localisation, il faut sortir des grosses villes, avec 10 000 habitants tu peux trouver des prix de ce genre là et trouver aussi des locataires (on achète pas dans des villages de 10 habitants un immeuble )

Tu peux aussi juste louer la maison sans la découper si c'est dans un village à quelques dizaines de minutes d'une ville après c'est sur qu'en fonction du secteur c'est plus compliqué d'avoir du cash flow voir juste un bien.

Le T4 en colocation ça peut être une bonne idée mais on dit généralement que les premiers (3 premiers) investissements immobiliers sont les plus importants, après tu fais boule de neige et tu peux acheter de plus en plus vite (je crois que dans les revenus les banques prennent en compte 70% des loyers de tes biens). Fait attention à bien choisir, prend ton temps et fait attention à ne pas être débordé par la charge de travail sinon tu risques d'être plus embêté par la suite 0

Je rejoins El Ducce pour les petites maisons à louer, notamment petite surface petit jardin, nu, il y a une demande assez élevée SpoilAfficherMasquertout le monde se rue vers le meublé pour des optimisations fiscales, mais il y a moins de turnover avec le nu, et une demande assez élevée . Location tranquille probablement plusieurs années.
Mais par contre niveau renta c'est pas dingue, donc je dirais plutôt de privilégier cela un peu plus tard dans sa carrière quand on cherche des investissements qui ne prennent pas trop de temps et pour diversifier.

Au début il vaut mieux viser ce qui ramène du cash, quitte à ce que cela soit fatiguant. Donc courte durée ou colocs c'est cohérent.

La ou je vise c'est du 2500/2800 m2 en moyenne,

Pour le prix c'est à toi de voir, en fonction de là où tu habites et si c'est loin, de ton budget, de la capacité d'endettement que ça te crame. C'est en fonction des aspirations de chacun. Pour ma part c'est 3000€/m2 maxSpoilAfficherMasquer, au delà en France je trouve que les prix sont surévalués par rapport aux matériaux et le risque devient trop grand. mais idéalement autour des 1000€/m2.

alors un immeuble je vois pas, vous achetez ça ou ?

Tu peux regarder sur Meilleur Agent, des villes avec des moyennes à 1500-2000€/m2, normalement tu peux trouver des logements autour des 1000€/m2.
Dans l'Est de la France, au centre, dans le Nord notamment.
SpoilAfficherMasquerhttps://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/dunkerque-59140/
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/mulhouse-68100/
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/laon-02000/

est il mieux de faire l'option studio (pas cher, easy etc, mais 0 CF) ou tenter à défaut un T3 (option collocation mais à 2) sachant que c'est plus chian pour quasi pas de CF (ca peut quand même être positif en fonction du prix de location / prix d'achat) ?

Personnellement je ne te conseille pas les studios seuls.
Trop concurrentiel, prix au m2 élevé.
La seule exception où je trouve que ça se tient, c'est s'il est littérament dans ta rue et que tu comptes faire de la location courte durée.

Pour la localisation, il faut sortir des grosses villes, avec 10 000 habitants tu peux trouver des prix de ce genre là et trouver aussi des locataires (on achète pas dans des villages de 10 habitants un immeuble )

Tu peux aussi juste louer la maison sans la découper si c'est dans un village à quelques dizaines de minutes d'une ville après c'est sur qu'en fonction du secteur c'est plus compliqué d'avoir du cash flow voir juste un bien.

Le T4 en colocation ça peut être une bonne idée mais on dit généralement que les premiers (3 premiers) investissements immobiliers sont les plus importants, après tu fais boule de neige et tu peux acheter de plus en plus vite (je crois que dans les revenus les banques prennent en compte 70% des loyers de tes biens). Fait attention à bien choisir, prend ton temps et fait attention à ne pas être débordé par la charge de travail sinon tu risques d'être plus embêté par la suite 0

Je vois aprés, comme je disais, mon choix de ville est réfléchi mais certes il y a surement encore mieux en France, mais l'immobilier c'est réel, il y a donc une dimension physique non négligeable.

Peut être que que le patelin a coté de Strasbourg est hyper interessant, mais je n'y suis jamais allé, je. ne connais pas et n'irait probablement jamais. La mon choix est assez simple d'accessoirisante tout en étant à distance, je connais, j'y ai vécu etc..

Et le coup de la maison ca demande trop de travaux pour aménager en différents parts, mais c'est une idée interessante pour un futur.

Le 09 décembre 2022 à 06:50:13 :
Je rejoins El Ducce pour les petites maisons à louer, notamment petite surface petit jardin, nu, il y a une demande assez élevée SpoilAfficherMasquertout le monde se rue vers le meublé pour des optimisations fiscales, mais il y a moins de turnover avec le nu, et une demande assez élevée . Location tranquille probablement plusieurs années.

le meublé c'est pas juste pour du fiscal, c'est aussi plus rentable. Le tranquille =/= rentabilité.
C'est un choix, perso je viens de faire 28 ans, j'ai plein de projet, je ne recherche pas la tranquillité je recherche un max de thune c'est tout

Mais par contre niveau renta c'est pas dingue, donc je dirais plutôt de privilégier cela un peu plus tard dans sa carrière quand on cherche des investissements qui ne prennent pas trop de temps et pour diversifier.

voila

Au début il vaut mieux viser ce qui ramène du cash, quitte à ce que cela soit fatiguant. Donc courte durée ou colocs c'est cohérent.

je suis d'accord, au final même si tu dégage que 100e net / mois, ca montre aussi que ton projet est viable et positif, même de peu, ca donne une bonne image pour la banque ensuite etc

La ou je vise c'est du 2500/2800 m2 en moyenne,

Pour le prix c'est à toi de voir, en fonction de là où tu habites et si c'est loin, de ton budget, de la capacité d'endettement que ça te crame. C'est en fonction des aspirations de chacun. Pour ma part c'est 3000€/m2 maxSpoilAfficherMasquer, au delà en France je trouve que les prix sont surévalués par rapport aux matériaux et le risque devient trop grand. mais idéalement autour des 1000€/m2.

alors un immeuble je vois pas, vous achetez ça ou ?

Tu peux regarder sur Meilleur Agent, des villes avec des moyennes à 1500-2000€/m2, normalement tu peux trouver des logements autour des 1000€/m2.
Dans l'Est de la France, au centre, dans le Nord notamment.
SpoilAfficherMasquerhttps://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/dunkerque-59140/
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/mulhouse-68100/
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/laon-02000/

est il mieux de faire l'option studio (pas cher, easy etc, mais 0 CF) ou tenter à défaut un T3 (option collocation mais à 2) sachant que c'est plus chian pour quasi pas de CF (ca peut quand même être positif en fonction du prix de location / prix d'achat) ?

Personnellement je ne te conseille pas les studios seuls.
Trop concurrentiel, prix au m2 élevé.
La seule exception où je trouve que ça se tient, c'est s'il est littérament dans ta rue et que tu comptes faire de la location courte durée.

Je suis d'accord, et le T3 laisse quand même plus option, c'est plus souple qu'un studio ou les options sont assez limité.

Et rien ne m'empêche de faire une collocation 2 chambres à 550 chacune (genre collocation de daron), à 150/160 K j'ai des mensualité de 700/800.

Le 08 décembre 2022 à 11:41:39 :
Et pour parler concrètement : tu fais rentrer combien en brut puis en net ? pour quelles mensualités ?

tenshije

Je pose ma petite pierre au topic.

J'ai acheté un T2 l'année dernière dans une petite ville de province lointaine très dynamique, ou les prix à l'achat sont bas et les loyers haut relativement.

Je rentre presque 700 brut par mois et je rembourse 300 à la banque sur 20 ans (sachant que j'ai mis environ 25% comptant et 75% emprunt)

En flux de treso net par an ça me fait environ 2500-3000 après charges, taxes et impots

Je prévois de continuer sur ma lancée très bientot, j'ai changé de taff j'attends la fin de ma période d'essai et je me relance dans les recherches