CONNEXION
  • RetourJeux
    • Tests
    • Soluces
    • Previews
    • Sorties
    • Hit Parade
    • Les + attendus
    • Tous les Jeux
  • RetourActu
    • Culture Geek
    • Astuces
    • Réalité Virtuelle
    • Rétrogaming
    • Toutes les actus
  • RetourHigh-Tech
    • Actus JVTECH
    • Bons plans
    • Tutoriels
    • Tests produits High-Tech
    • Guides d'achat High-Tech
    • JVTECH
  • RetourVidéos
    • A la une
    • Gaming Live
    • Vidéos Tests
    • Vidéos Previews
    • Gameplay
    • Trailers
    • Chroniques
    • Replay Web TV
    • Toutes les vidéos
  • RetourForums
    • Hardware PC
    • PS5
    • Switch
    • Xbox Series
    • Overwatch 2
    • FUT 23
    • League of Legends
    • Genshin Impact
    • Tous les Forums
  • PC
  • PS5
  • Xbox Series
  • PS4
  • One
  • Switch
  • Wii U
  • iOS
  • Android
  • MMO
  • RPG
  • FPS
En ce moment Genshin Impact Valhalla Breath of the wild Animal Crossing GTA 5 Red dead 2
Etoile Abonnement RSS

Sujet : DAILY IMMOBILIER : le topic de l'immo. Conseils, Partages, expériences...On en talk au quotidien

DébutPage précedente
1  ... 4567891011121314  ... 129»
Page suivanteFin
destinpuceau destinpuceau
MP
Niveau 5
08 décembre 2022 à 01:13:21

Le marché immobilier semble réellement se retourner cette fois . Je pense que en 2023 on pourra peut être faire une affaire intéressante à condition d’avoir de l’apport

Tartine_Pain Tartine_Pain
MP
Niveau 62
08 décembre 2022 à 08:01:31

Le 08 décembre 2022 à 00:19:35 :
Je suis secondaire de l'OP

Du coup comme expliqué avec mon budget j’ai à peu prés le choix allant d’un studio à T4.

Mon idéal étant le T4 en collocation car ‘après mes calcules c’est la que j’obtiens la plus grande rentabilité et surtout le plus gros cash flow mensuel.

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454942-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-33.png

(prix moyen d’achat vers 90K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454972-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-47.png
(prix moyen d’achat vers 105K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455001-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-43-32.png

(prix moyen d’achat 145K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455026-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-44-11.png

(prix moyen d’achat 170K)

Pour être en CF positif sur un T4 il faudrait au max être acheter vers 185K (assez réalisable d’après ce que je peux voir sur le marché pour l’instant) , ca ferait une mensualité vers 900 (au max). L’idéal étant vers 175 ou moins.
En louant à 550 la chambres on arrive à : 550 x 3 = 1650 - 900 = 750 BRUT (avant charges etc).

Sur un T3, c’est plus short car à 145 K on est sur une mensualité vers 715 donc en louant 500 e la chambre on arrive à peine à : 500 x 2 = 1 000 - 715 = 285 BRUT (avant charges etc)

Sur un studio / T2, vers 100K on est quasi à 500 e de mensualité donc équivalent au prix de la location grossièrement.

Après comme je le disais il y a quelque pages, j’ai fait mes simulations sur des loyers dans le marché, mais (comme j’ai eu l’occasion de le démontrer avec ma fake annonce) lm’immo c’est comme une entreprise et il faut savoir vendre (marketing) donc je pense que je pourrais louer un peu plus cher que le marché (je vise un bien immo dans son jus à rafraîchir).

:d) Mon objectif : le cash flow

:d) Le vrai sujet c’est : si c’est pour gagner 150e net par mois, je me demande si ca vaut vraiment le coup de m’endetter sur un T4 alors que je pour même pas 100K j’ai un studio sans emmerde (la collocation demandant plus d’organisation foc).

Qu’est ce que vous en pensez ?

Dans tes rentas, tu inclus les impôts ? Genre simuler les différents status ?

Notorious-Kush Notorious-Kush
MP
Niveau 9
08 décembre 2022 à 08:10:11

Le cash flow en immobilier c'est très très très compliqué. Ne pas croire tout ce qui se dit sur youtube.

Si tu t'en sors avec un studio ou tu dois faire un effort d'épargne de trente ou quarante euros par mois c'est déjà un super investissement ! (A condition que ton studio soit bien placer évidemment)

Le cash flow positif sinon c'est tout à fait possible en achetant dans une zone avec zéro intérêt tu auras ton calcul positif par contre bon courage pour trouver des locataires et bon courage pour revendre en cas de souci !

IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 10:07:04

Mes réponse si dessous :

Déja j'ai envie de répondre : si c'était facile, tout le monde le ferait :oui:

Le 08 décembre 2022 à 00:48:59 :
Colloc fausse bonne idée entre l'admin à gérer, les problèmes comportementaux de jeunes étudiants, les mois sans personne (l'été), dégradation accéléré, problème de voisinage (colloc = fêtes et bordel), les impayés (4 locataires -> 4 fois plus de chance d'avoir un enculé) etc...

Tout est question de point de vue, certes il y a plus de gestion c'est sur, mais je ne sais pas si vous savez , mais en investissement on a deux indices : le temps et la rentabilité :

-> plus tu passes du temps = plus tu as de rentabilité (exemple location courte durée RBNB)
-> moins tu passes du temps = moins de rentabilité (location en nue longue durée)

S'agissant des "jeunes étudiant", je ne suis pas un dreamer, je vais sélectionner selon des critères très précis (discrimination positive, c'est le monde dans lequel on vit) c'est à dire que je ne vise pas les jeunes étudiant type L1 de médecine ou école de commerce.

Je vais viser les fin d'études Master 2 mini type Droit / Doctorant / jeune actif etc

Comme je le disais, on sous estime le nombres d'hypothèse qui existent sur terre, dans ma fake annonce j'ai eu plein d'annonce de trentenaire avec 10K par mois , donc oui le risque 0 n'existe pas, mais c'est quand meme assez limité avec ce genre de profil :oui:

S'agissant de la vacance, de un mois j'ai été étudiants, mes potes aussi, et personne ne rend son appartement l'été.
D'ailleurs ce sujet il est possible autant en coloc qu'en studio donc faux sujet.
De plus si vacance je ferais du rnbn.

4 locataires (ou 3 dans mon exemple :noel:) = 4 fois plus de chance d'avoir des profils de qualité et riche aussi ;) tout est question de POV

C'est presque un travail à mi-temps

J'en ai conscience , on a rien sans rien
https://image.noelshack.com/fichiers/2021/23/5/1623422583-ahiaffaire.png

Au moins modèle bien tes projections de CF avec 10mois max de loyer + travaux entretient

oui deja dans mes calculs j'ai toujours compté 1 mois de loyer en moins sur l'année de base + j'ai compté des frais mensuels qui en réalité ne seront que trimestrielle ou annuelle genre les charges de copro etc

Mais effectivement y aura toujours une charge imprévu , aprés avec l'expérience on s'améliorera :oui:

Et après ca dépend si ta le time et la patience pour ces emmerdes, ca peut très bien marcher hein, mais ca demande 10 fois plus d'investissement qu'un studio loué à un actif pendant 3 ans

Le temps on l'a pour ce que l'on veut :oui:

Et comme expliqué la location nue pendant 3 ans = CF nul (au mieux) + rentabilité pourrie mais effectivement pas d'emmerde.

Je suis team RP puis bourse et quand tu peux reprendre un emprunt dans 10-15ans du locatif safe (ville, locataire actif ou jeune famille).

J'ai déja beaucoup en bourse, l'immobilier il faut forcement y mettre un pied un jour au l'autre donc voila

L'idée aussi c'est que en immo ton upside est faible, si tu es jeune les marchés sur le long-terme rapporte plus, et vue que ta deja mis en RP tu safe pas mal au final

Tenshije Tenshije
MP
Niveau 48
08 décembre 2022 à 10:10:15

Le 08 décembre 2022 à 00:19:35 :
Je suis secondaire de l'OP

Du coup comme expliqué avec mon budget j’ai à peu prés le choix allant d’un studio à T4.

Mon idéal étant le T4 en collocation car ‘après mes calcules c’est la que j’obtiens la plus grande rentabilité et surtout le plus gros cash flow mensuel.

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454942-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-33.png

(prix moyen d’achat vers 90K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454972-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-47.png
(prix moyen d’achat vers 105K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455001-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-43-32.png

(prix moyen d’achat 145K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455026-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-44-11.png

(prix moyen d’achat 170K)

Pour être en CF positif sur un T4 il faudrait au max être acheter vers 185K (assez réalisable d’après ce que je peux voir sur le marché pour l’instant) , ca ferait une mensualité vers 900 (au max). L’idéal étant vers 175 ou moins.
En louant à 550 la chambres on arrive à : 550 x 3 = 1650 - 900 = 750 BRUT (avant charges etc).

Sur un T3, c’est plus short car à 145 K on est sur une mensualité vers 715 donc en louant 500 e la chambre on arrive à peine à : 500 x 2 = 1 000 - 715 = 285 BRUT (avant charges etc)

Sur un studio / T2, vers 100K on est quasi à 500 e de mensualité donc équivalent au prix de la location grossièrement.

Après comme je le disais il y a quelque pages, j’ai fait mes simulations sur des loyers dans le marché, mais (comme j’ai eu l’occasion de le démontrer avec ma fake annonce) lm’immo c’est comme une entreprise et il faut savoir vendre (marketing) donc je pense que je pourrais louer un peu plus cher que le marché (je vise un bien immo dans son jus à rafraîchir).

:d) Mon objectif : le cash flow

:d) Le vrai sujet c’est : si c’est pour gagner 150e net par mois, je me demande si ca vaut vraiment le coup de m’endetter sur un T4 alors que je pour même pas 100K j’ai un studio sans emmerde (la collocation demandant plus d’organisation foc).

Qu’est ce que vous en pensez ?

------------------

Ensuite petit point sur les biens que je vais visiter dans 2 semaines. En fait ne sachant pas vraiment vers quoi je vais tendre je visite un peu de tout, mais dans ma tête l’objectif étant toujours ce fameux T4 en collocation :

1) T3 centre ville, 55 m2 , pas d’agence, Charges courantes 135€/ mois chauffage inclus , L’immeuble dispose un vaste local vélo, Une grande cave complète ce bien, prix affiché 159K (3000/m2) / DPE : F

Mon avis : sur un T3 avec un DPE aussi pourri je ne dépasserais pas les 145K (à ce prix j’achète par contre je pense)

2) T3, centre, 60 m2, pas d’agence, l y a également une cave au sous-sol , une pièce de 10m² ~ aménagée dans les combles, prix 160K (2666/m2), DPE : G
https://image.noelshack.com/fichiers/2016/26/1467335935-jesus1.png

Mon avis : sur un T3 avec un DPE aussi pourri je ne dépasserais pas les 145K (à ce prix j’achète par contre je pense)

3) T3, centre, 57m2, pas d’agence , Vend appartement F3, refait à neuf, cuisine équipée ouverte sur séjour, 2 chambres, lumineux, double vitrage, chauffage urbain, cave, proche de toutes commodités + parking, 2500/m2, prix 143K , DPE non renseigné

Mon avis : à voir le DPE mais la on est sur une fourchette de prix interessante sachant que contrairement aux deux premier il est dans un très bon étant.

4) T3 bis duplex, centre 63m2, uisine équipée, salle à manger et salon, balcon exposé au sud/ouest. A l'étage 2 chambres et 1 bureau. Il est équipé de 2 salles d'eau et 2 WC . Il offre un jardin de 20m² . Grande cave. Idéal 1er achat ou investisseur. Faibles charges.
DPE D , prix 179K, 2800/m2

Mon avis : si on peut faire une troisième chambre + petite négociation c’est propre je pense

Si ton objectif est le cashflow, parmi les modes locatifs, le top est généralement atteint par la location courte durée à la journée, ou à la semaine (un peu moins), puis la coloc effectivement.
Il y a d'autres méthodes très rentable comme l'achat-rénovation-revente ou construction-revente bien exécutée.

Globalement, les méthodes les plus rentables sont celles qui demandent le plus d'expertise, les plus chronophages (et quand on délègue le moins), donc il faut surtout être conscient de ce point.

Oui, une coloc à 5 sera plus rentable qu'une coloc à 4, elle même plus rentable qu'une coloc à 3, etc
Mais l'augmentation de la taille d'une coloc implique une augmentation du turnover aussi.

Histoire de visualiser: Imagine une coloc à 4 avec un turnover moyen par chambre de 8 mois, ça te fait
une sortie + nettoyage + remise en état + recherche de locataire + contrat état des lieux tous les 2 mois. Il faut en être conscient aussi, beaucoup de gens arrivent comme une fleur en croyant que l'immo c'est un investissement passif https://image.noelshack.com/fichiers/2022/07/2/1644881597-norman-sm.png

Je connais un type dans une ville que je connais bien qui a une coloc haut de gamme de 11 personnes 11 chambres avec salle de bain personnelle et prestations haut de gamme, 550€ la chambre https://image.noelshack.com/fichiers/2021/11/7/1616326243-1615590545-siham-removebg-preview-1.png alors qu'on trouve des prix d'achat à seulement 1000€/m2 https://image.noelshack.com/fichiers/2016/38/1474488555-jesus24.png Mais c'est un travail monstre, et parfois 4 colocs sympas partent d'un coup après seulement 2 mois à cause d'un coloc relou.

Perso je trouve que la coloc reste une bonne idée pour commencer (ce que j'ai fait), mais ensuite ça devient difficile de scaler. La délégation de mise en location n'est pas toujours facile en coloc.
Il faut faire migrer sa stratégie en route.

Il faut aussi savoir que le marché est en train de se saturer: chaque année des petits nouveaux débarquent en coloc-LMNP et la concurrence devient plus importante, il n'y aura pas de la place pour tout le monde éternellement. Donc bien analyser le marché (offre et demande) avant.

Message édité le 08 décembre 2022 à 10:10:56 par Tenshije
IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 10:11:21

Le 08 décembre 2022 à 00:17:21 :
Jamais pratiqué du rachat de crédit les kheys... ça se passe comment ?
Imaginons je suis à du TAEG de 2,90% je vais voir plusieurs organismes et ils me disent monsieur on vous propose de passer sur du 1,90% par exemple ?
Comment se rémunèrent ceux qui rachètent le crédit ?

J'avoue que c'est une bonne question, je n'ai aucune idée mais je dirais que si les taux directeurs sont à 2% par exemple est que ton crédit est à 3%, ils te le rachète genre pour 2,3% non ?

2burt91540 2burt91540
MP
Niveau 18
08 décembre 2022 à 10:13:00

des coin sympa proche d'une grosse ville 40-50k disons a 30-40 km max a 1000e du m2 ? https://image.noelshack.com/fichiers/2022/48/5/1669986521-az.png

j'ai 100k qui traine en banque j'ai tj pas trouvé mon nouveau lieu de résidence je peux bouger partout en france https://image.noelshack.com/fichiers/2022/37/1/1663014384-ahi-pince-mais.png

je need juste une ville assez grosse sympa et attractive niveau taf a 30-40km max

Message édité le 08 décembre 2022 à 10:15:27 par 2burt91540
IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 10:13:47

Le 08 décembre 2022 à 08:01:31 :

Le 08 décembre 2022 à 00:19:35 :
Je suis secondaire de l'OP

Du coup comme expliqué avec mon budget j’ai à peu prés le choix allant d’un studio à T4.

Mon idéal étant le T4 en collocation car ‘après mes calcules c’est la que j’obtiens la plus grande rentabilité et surtout le plus gros cash flow mensuel.

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454942-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-33.png

(prix moyen d’achat vers 90K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670454972-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-41-47.png
(prix moyen d’achat vers 105K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455001-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-43-32.png

(prix moyen d’achat 145K)

https://www.noelshack.com/2022-49-4-1670455026-capture-d-ecran-2022-12-07-a-23-44-11.png

(prix moyen d’achat 170K)

Pour être en CF positif sur un T4 il faudrait au max être acheter vers 185K (assez réalisable d’après ce que je peux voir sur le marché pour l’instant) , ca ferait une mensualité vers 900 (au max). L’idéal étant vers 175 ou moins.
En louant à 550 la chambres on arrive à : 550 x 3 = 1650 - 900 = 750 BRUT (avant charges etc).

Sur un T3, c’est plus short car à 145 K on est sur une mensualité vers 715 donc en louant 500 e la chambre on arrive à peine à : 500 x 2 = 1 000 - 715 = 285 BRUT (avant charges etc)

Sur un studio / T2, vers 100K on est quasi à 500 e de mensualité donc équivalent au prix de la location grossièrement.

Après comme je le disais il y a quelque pages, j’ai fait mes simulations sur des loyers dans le marché, mais (comme j’ai eu l’occasion de le démontrer avec ma fake annonce) lm’immo c’est comme une entreprise et il faut savoir vendre (marketing) donc je pense que je pourrais louer un peu plus cher que le marché (je vise un bien immo dans son jus à rafraîchir).

:d) Mon objectif : le cash flow

:d) Le vrai sujet c’est : si c’est pour gagner 150e net par mois, je me demande si ca vaut vraiment le coup de m’endetter sur un T4 alors que je pour même pas 100K j’ai un studio sans emmerde (la collocation demandant plus d’organisation foc).

Qu’est ce que vous en pensez ?

Dans tes rentas, tu inclus les impôts ? Genre simuler les différents status ?

Alors j'ai fait les simulations, mais au final tant que ce sera du LMNP en amortissant l'impôt sera nul donc il n'y a pas trop d'enjeux à ce niveau (pour l'instant)

Le 08 décembre 2022 à 08:10:11 :
Le cash flow en immobilier c'est très très très compliqué. Ne pas croire tout ce qui se dit sur youtube.

Si tu t'en sors avec un studio ou tu dois faire un effort d'épargne de trente ou quarante euros par mois c'est déjà un super investissement ! (A condition que ton studio soit bien placer évidemment)

Le cash flow positif sinon c'est tout à fait possible en achetant dans une zone avec zéro intérêt tu auras ton calcul positif par contre bon courage pour trouver des locataires et bon courage pour revendre en cas de souci !

?

je n'ai jamais regardé une video immo sur YouTube.

Ce que tu dois n'est pas clair, zone avec zéro intérêt ?

IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 10:26:03

Si ton objectif est le cashflow, parmi les modes locatifs, le top est généralement atteint par la location courte durée à la journée, ou à la semaine (un peu moins), puis la coloc effectivement.

:oui:

temps + investissement = rentabilité on est d'accord

Il y a d'autres méthodes très rentable comme l'achat-rénovation-revente ou construction-revente bien exécutée.

Certes, mais ca c'est encore autre chose et on ne peut pas être sur tous les fronts :noel:

Globalement, les méthodes les plus rentables sont celles qui demandent le plus d'expertise, les plus chronophages (et quand on délègue le moins), donc il faut surtout être conscient de ce point.

De manières général , j'évite toujours de passer par des intermédiaires au maximum, je suis assez débrouillard (pas forcement bricoleur :noel: mais je raisonne vite), et de part mon métier (fiscaliste dans un cab d'avocats) je côtoies pas mal de fortunés donc disons que j'ai une vision de ce que vers quoi je veux tendre.

Oui, une coloc à 5 sera plus rentable qu'une coloc à 4, elle même plus rentable qu'une coloc à 3, etc
Mais l'augmentation de la taille d'une coloc implique une augmentation du turnover aussi.

C'est vrai, c'est pour ça que je vise 3 chambres (de toute façon je risque d'être hors budget pour + :noel:)

Histoire de visualiser: Imagine une coloc à 4 avec un turnover moyen par chambre de 8 mois, ça te fait
une sortie + nettoyage + remise en état + recherche de locataire + contrat état des lieux tous les 2 mois. Il faut en être conscient aussi, beaucoup de gens arrivent comme une fleur en croyant que l'immo c'est un investissement passif https://image.noelshack.com/fichiers/2022/07/2/1644881597-norman-sm.png

Je connais un type dans une ville que je connais bien qui a une coloc haut de gamme de 11 personnes 11 chambres avec salle de bain personnelle et prestations haut de gamme, 550€ la chambre https://image.noelshack.com/fichiers/2021/11/7/1616326243-1615590545-siham-removebg-preview-1.png alors qu'on trouve des prix d'achat à seulement 1000€/m2 https://image.noelshack.com/fichiers/2016/38/1474488555-jesus24.png Mais c'est un travail monstre, et parfois 4 colocs sympas partent d'un coup après seulement 2 mois à cause d'un coloc relou.

ah oui mais c'est clairement une activité à temps plein, je n'en suis pas encore la.

Perso je trouve que la coloc reste une bonne idée pour commencer (ce que j'ai fait), mais ensuite ça devient difficile de scaler. La délégation de mise en location n'est pas toujours facile en coloc.
Il faut faire migrer sa stratégie en route.

Tu peux developper ton XP de collocation ?

Il faut aussi savoir que le marché est en train de se saturer: chaque année des petits nouveaux débarquent en coloc-LMNP et la concurrence devient plus importante, il n'y aura pas de la place pour tout le monde éternellement. Donc bien analyser le marché (offre et demande) avant.

L'intérêt de faire une fake annonce avant :oui:

IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 10:26:41

Le 08 décembre 2022 à 10:13:00 :
des coin sympa proche d'une grosse ville 40-50k disons a 30-40 km max a 1000e du m2 ? https://image.noelshack.com/fichiers/2022/48/5/1669986521-az.png

j'ai 100k qui traine en banque j'ai tj pas trouvé mon nouveau lieu de résidence je peux bouger partout en france https://image.noelshack.com/fichiers/2022/37/1/1663014384-ahi-pince-mais.png

je need juste une ville assez grosse sympa et attractive niveau taf a 30-40km max

go sur meilleur taux/com et tu regarde tous les prix au M2

ChadThundersgeg ChadThundersgeg
MP
Niveau 52
08 décembre 2022 à 11:00:41

Le 08 décembre 2022 à 10:11:21 :

Le 08 décembre 2022 à 00:17:21 :
Jamais pratiqué du rachat de crédit les kheys... ça se passe comment ?
Imaginons je suis à du TAEG de 2,90% je vais voir plusieurs organismes et ils me disent monsieur on vous propose de passer sur du 1,90% par exemple ?
Comment se rémunèrent ceux qui rachètent le crédit ?

J'avoue que c'est une bonne question, je n'ai aucune idée mais je dirais que si les taux directeurs sont à 2% par exemple est que ton crédit est à 3%, ils te le rachète genre pour 2,3% non ?

En théorie c'est à peu près ça. Il faut surtout tenir compte de tous les frais de merde qui vont être rajoutés (dossier, pénalités, etc...), parce que ça va rajouter 500 € par ici, 1000 € par là et au final ça va revenir plus cher que les quelques 0,X % économisés.

D'après le lien que j'ai mis ci-dessous, il faut compter entre 0,7% et 1% de baisse de taux après rachat/renégociation du crédit pour que ce soit rentable.

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-pret-immobilier-renegocier-racheter

Si on transpose à la situation actuelle, une opération en 2023 pourrait être intéressante à 3% de taux sur 20/25 ans si on fait par exemple le pari de pouvoir renégocier sont prêt à 2% en 2028.

Message édité le 08 décembre 2022 à 11:02:18 par ChadThundersgeg
IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 11:08:35

Le 08 décembre 2022 à 11:00:41 :

Le 08 décembre 2022 à 10:11:21 :

Le 08 décembre 2022 à 00:17:21 :
Jamais pratiqué du rachat de crédit les kheys... ça se passe comment ?
Imaginons je suis à du TAEG de 2,90% je vais voir plusieurs organismes et ils me disent monsieur on vous propose de passer sur du 1,90% par exemple ?
Comment se rémunèrent ceux qui rachètent le crédit ?

J'avoue que c'est une bonne question, je n'ai aucune idée mais je dirais que si les taux directeurs sont à 2% par exemple est que ton crédit est à 3%, ils te le rachète genre pour 2,3% non ?

En théorie c'est à peu près ça. Il faut surtout tenir compte de tous les frais de merde qui vont être rajoutés (dossier, pénalités, etc...), parce que ça va rajouter 500 € par ici, 1000 € par là et au final ça va revenir plus cher que les quelques 0,X % économisés.

D'après le lien que j'ai mis ci-dessous, il faut compter entre 0,7% et 1% de baisse de taux après rachat/renégociation du crédit pour que ce soit rentable.

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-pret-immobilier-renegocier-racheter

Si on transpose à la situation actuelle, une opération en 2023 pourrait être intéressante à 3% de taux sur 20/25 ans si on fait par exemple le pari de pouvoir renégocier sont prêt à 2% en 2028.

oui, c'est sous coté mais les "FRAIS DE DOSSIER" ne serait que de 1 ou 2k mais multiplié par des dizaine de milliers de client, ca chiffre vite.

Tenshije Tenshije
MP
Niveau 48
08 décembre 2022 à 11:13:44

Tu peux developper ton XP de collocation ?

J'ai commencé avec ma Résidence principale retapée, divisée en plusieurs chambres et louée en accueillant des gens en loc courte durée Airbnb.
J'ai migré sur de la longue durée, puis je me suis barré et j'ai loué aussi la chambre dans laquelle j'habitais. Et j'ai recommencé ailleurs.
Je vise du 1000€m2 par exemple, donc mettons 90m2 90k€ avant travaux, pas vraiment de risque que l'immo chute drastiquement dans ces villes si la population est stable.

Mon but est de faire du qualitatif à des prix très bas, chambres à 300€ Charges et chauffage compris, de loger des gens au maximum (donc le moins de vacance locative possible) et diversification de revenus.
Il y a des bons locataires comme des moins bons.
Comme mon but est de loger des gens avant tout, je me fais parfois arnaquer par des profils foireux de temps en temps, mais ça remet pas en cause l'équilibre du modèle tant que ça reste marginal. Je fais plus souvent appel aux garanties loyers impayés payantes si le profil est hors des clous.

Les problèmes principaux sont le turnover, les mésententes entre coloc, le manque de ménage, les nuisances sonores. Globalement les locataires sont sympas, la majorité heureusement, mais parfois il faut faire face à une mauvaise fois et mépris extrême de locataires envers toi et impayés alors que tu te défonces pour proposer des biens en bon état à des bon prix. Dans la tête de certains: Bailleur = propriétaire = riche = méchant qui se fait de l'argent sans rien foutre sur leur dos donc il feront leur max pour te pourrir au maximum. Il faut être prêt à ça, surtout pour les loyers petits budgets. Même si ça représente peu de cas ça prend énormément la tête, si tu vires ton locataire tu prends des risques qu'ils dégrade tout ou s'en prenne à tes proches, et les procédures judiciaires légales sont à rallonge. Même si tu as les assurances loyers impayés c'est chiant quand même.

Ensuite il faut bien anticiper les travaux avec un budget de côté parce que c'est rapidement des sommes conséquentes.

IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 11:29:17

Le 08 décembre 2022 à 11:13:44 :

Tu peux developper ton XP de collocation ?

J'ai commencé avec ma Résidence principale retapée, divisée en plusieurs chambres et louée en accueillant des gens en loc courte durée Airbnb.
J'ai migré sur de la longue durée, puis je me suis barré et j'ai loué aussi la chambre dans laquelle j'habitais. Et j'ai recommencé ailleurs.
Je vise du 1000€m2 par exemple, donc mettons 90m2 90k€ avant travaux, pas vraiment de risque que l'immo chute drastiquement dans ces villes si la population est stable.

Mon but est de faire du qualitatif à des prix très bas, chambres à 300€ Charges et chauffage compris, de loger des gens au maximum (donc le moins de vacance locative possible) et diversification de revenus.
Il y a des bons locataires comme des moins bons.
Comme mon but est de loger des gens avant tout, je me fais parfois arnaquer par des profils foireux de temps en temps, mais ça remet pas en cause l'équilibre du modèle tant que ça reste marginal. Je fais plus souvent appel aux garanties loyers impayés payantes si le profil est hors des clous.

Les problèmes principaux sont le turnover, les mésententes entre coloc, le manque de ménage, les nuisances sonores. Globalement les locataires sont sympas, la majorité heureusement, mais parfois il faut faire face à une mauvaise fois et mépris extrême de locataires envers toi et impayés alors que tu te défonces pour proposer des biens en bon état à des bon prix. Dans la tête de certains: Bailleur = propriétaire = riche = méchant qui se fait de l'argent sans rien foutre sur leur dos donc il feront leur max pour te pourrir au maximum. Il faut être prêt à ça, surtout pour les loyers petits budgets. Même si ça représente peu de cas ça prend énormément la tête, si tu vires ton locataire tu prends des risques qu'ils dégrade tout ou s'en prenne à tes proches, et les procédures judiciaires légales sont à rallonge. Même si tu as les assurances loyers impayés c'est chiant quand même.

Ensuite il faut bien anticiper les travaux avec un budget de côté parce que c'est rapidement des sommes conséquentes.

Tu louais un autre bien pendant que t'as RP étant en collocation ?

Ah oui 1000 le M2 ca laisse de la place :noel: J'ai conscience que mon choix de ville est pas forcement celui qui aura le meilleur rendement de france mais il y a aussi une réalité physique en immo. Il faut pouvoir aller sur place, connaitre les lieux etc et c'est le cas ou je vise d'acheter.

Le prix moyen est de 2500/2800 le M2 donc ca va encore.

Dans ton exemple sur 100K environ ca fait des mensualité à environ 500/550 selon le taux. C'est vrai que si tu arrives à louer 300 avec 3 chambres mini ca passe. Mais en proportion ca ressemble un peu à mes calculs au final.

Pour le turnover, est ce que lors de la sélection des locataires tu visais des profils un peu plus "stable" ? perso c'est ce que je vais faire, type celui qui vient de commencer tien thèse dans l'université voisine, tu sais qu'il devrait rester au moins 2 ans, aprés oui il peut déménager, mais souvent si lorsque ca se passe mal, on déménage soit pour le travail / étude, soit pour vraiment changer quelques chose qui ne nous plaisait pas.

Pour les impayés, assurances impayés + j'ai pas peur d'aller faire le ménage sur place avec 2/3 gros bras :)

Et d'ailleurs ma stratégie, contrairement à la tienne si je comprend bien, c'est d'être "cher", du qualitatif pour des gens en recherche de qualité. Dans ma fake annonce j'étais le plus cher du marché par exemple, pas de beaucoup mais le plus cher.

Et effectivement actuellement je vis à flux tendu avec mon salaire, mais lorsque j'aurais un bien, je constituerait el famoso épargne de sécurité

Message édité le 08 décembre 2022 à 11:30:15 par IKAO
IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 11:41:39

Et pour parler concrètement : tu fais rentrer combien en brut puis en net ? pour quelles mensualités ?

Tenshije Tenshije
MP
Niveau 48
08 décembre 2022 à 13:13:32

Pour le turnover, est ce que lors de la sélection des locataires tu visais des profils un peu plus "stable" ? perso c'est ce que je vais faire, type celui qui vient de commencer tien thèse dans l'université voisine, tu sais qu'il devrait rester au moins 2 ans, aprés oui il peut déménager, mais souvent si lorsque ca se passe mal, on déménage soit pour le travail / étude, soit pour vraiment changer quelques chose qui ne nous plaisait pas.

Malheureusement tous les problèmes ne se règlent pas magiquement avec une sélection plus drastique.
C'est hyper fréquent les rotations, même si les gens apprécient le bien et que le rapport qualité/prix est ultra bon.

Quelques exemples:
- un type qui avait fini son bac +5 ingé, il était en CDI, ça s'est mal passé au taf il est parti pour changer de boîte, resté 3 mois.
- une jeune femme en M2 de droit, ultra clean à l'écrit et à l'oral. Au final elle est crade elle fout ses affaires partout et ne range rien, les autres colocs hésitent à partir.
- pendant le covid: une prof en alternance avec 2 logements, avec le confinement ça ne servait à rien d'avoir 2 logements donc elle est restée 3 mois.

Ce sont des vrais exemples. Pas des profils dégueulasses. C'est imprévisible.
Limite les gens un peu juste financièrement avec des profils bof restent plus longtemps parce qu'ils savent que ça peut être galère de retrouver un logement derrière.

Pour les impayés, assurances impayés + j'ai pas peur d'aller faire le ménage sur place avec 2/3 gros bras :)

"Avec moi ça ne va pas se passer comme ça, c'est différent." C'est souvent ce qu'on pense ou dit quand on a jamais été confronté à un cas réel. :)

Sur mes 2 derniers cas d'impayés, le 1er j'ai tout viré et changé les serrures, c'est illégal je l'ai fait quand même, c'est passé même si c'était sport.
Le 2ème, idem: verrous changés (appart et chambre) il est revenu et il a pas hésité à défoncer la porte. Tu ne peux pas appeler la police car "il est dans son droit c'est sa résidence principale".
Les 2/3 gros bras ça suffit pas. Ça peut partir loin, avec un règlement de comptes et des pressions sur ta famille, tu ne veux absolument pas ça.
Il faut anticiper le pire des scénarios, toujours.

IKAO IKAO
MP
Niveau 29
08 décembre 2022 à 14:30:44

Le 08 décembre 2022 à 13:13:32 :

Pour le turnover, est ce que lors de la sélection des locataires tu visais des profils un peu plus "stable" ? perso c'est ce que je vais faire, type celui qui vient de commencer tien thèse dans l'université voisine, tu sais qu'il devrait rester au moins 2 ans, aprés oui il peut déménager, mais souvent si lorsque ca se passe mal, on déménage soit pour le travail / étude, soit pour vraiment changer quelques chose qui ne nous plaisait pas.

Malheureusement tous les problèmes ne se règlent pas magiquement avec une sélection plus drastique.
C'est hyper fréquent les rotations, même si les gens apprécient le bien et que le rapport qualité/prix est ultra bon.

Quelques exemples:
- un type qui avait fini son bac +5 ingé, il était en CDI, ça s'est mal passé au taf il est parti pour changer de boîte, resté 3 mois.
- une jeune femme en M2 de droit, ultra clean à l'écrit et à l'oral. Au final elle est crade elle fout ses affaires partout et ne range rien, les autres colocs hésitent à partir.
- pendant le covid: une prof en alternance avec 2 logements, avec le confinement ça ne servait à rien d'avoir 2 logements donc elle est restée 3 mois.

Ce sont des vrais exemples. Pas des profils dégueulasses. C'est imprévisible.

oui sur les profils c'est vrai qu'il ya de tout, la sélection n'est pas une garantie à 100% mais un début.

Limite les gens un peu juste financièrement avec des profils bof restent plus longtemps parce qu'ils savent que ça peut être galère de retrouver un logement derrière.

ca se tente j'avoue, pas évident au final :noel:

Pour les impayés, assurances impayés + j'ai pas peur d'aller faire le ménage sur place avec 2/3 gros bras :)

"Avec moi ça ne va pas se passer comme ça, c'est différent." C'est souvent ce qu'on pense ou dit quand on a jamais été confronté à un cas réel. :)

je n'ai pas dis que j'étais un super héros, je suis factuel et au courant de la réalité. Je travail dans un cabinet d'avocats, je suis au courant de tous les rouages et de la théorie et procédure officielle.
Je dis juste que on connait trip d'exemple de cuck (pas d'autre mots) qui sont la et font la une des journaux "ouin ouin squatteur" bref, c'est pas mon état d'esprit de manière général. Aprés je touche du bois, j'espère ne pas avoir à en arriver la.

Sur mes 2 derniers cas d'impayés, le 1er j'ai tout viré et changé les serrures, c'est illégal je l'ai fait quand même, c'est passé même si c'était sport.

propre.

Le 2ème, idem: verrous changés (appart et chambre) il est revenu et il a pas hésité à défoncer la porte. Tu ne peux pas appeler la police car "il est dans son droit c'est sa résidence principale".

ca c'est chaud j'avoue , mais j'imagine que ca reste exceptionnel.

Les 2/3 gros bras ça suffit pas. Ça peut partir loin, avec un règlement de comptes et des pressions sur ta famille, tu ne veux absolument pas ça.

tu mentionnes souvent la famille, je ne comprends pas comment le locataire pourrait avoir accès à ce genre d'informations ?

+ tu loues à des gitans ou quoi pour avoirs des coups de pression sur la famille ? :noel:

Il faut anticiper le pire des scénarios, toujours.

je suis d'accord

ElfamosoCW8 ElfamosoCW8
MP
Niveau 9
08 décembre 2022 à 15:17:19

Le 08 décembre 2022 à 11:00:41 :

Le 08 décembre 2022 à 10:11:21 :

Le 08 décembre 2022 à 00:17:21 :
Jamais pratiqué du rachat de crédit les kheys... ça se passe comment ?
Imaginons je suis à du TAEG de 2,90% je vais voir plusieurs organismes et ils me disent monsieur on vous propose de passer sur du 1,90% par exemple ?
Comment se rémunèrent ceux qui rachètent le crédit ?

J'avoue que c'est une bonne question, je n'ai aucune idée mais je dirais que si les taux directeurs sont à 2% par exemple est que ton crédit est à 3%, ils te le rachète genre pour 2,3% non ?

En théorie c'est à peu près ça. Il faut surtout tenir compte de tous les frais de merde qui vont être rajoutés (dossier, pénalités, etc...), parce que ça va rajouter 500 € par ici, 1000 € par là et au final ça va revenir plus cher que les quelques 0,X % économisés.

D'après le lien que j'ai mis ci-dessous, il faut compter entre 0,7% et 1% de baisse de taux après rachat/renégociation du crédit pour que ce soit rentable.

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-pret-immobilier-renegocier-racheter

Si on transpose à la situation actuelle, une opération en 2023 pourrait être intéressante à 3% de taux sur 20/25 ans si on fait par exemple le pari de pouvoir renégocier sont prêt à 2% en 2028.

Ah d'accord la douille est au niveau des frais de "gestion" et assimilés !

Go devenir courtier issou https://image.noelshack.com/fichiers/2016/24/1466366197-risitas10.png

ElfamosoCW8 ElfamosoCW8
MP
Niveau 9
08 décembre 2022 à 15:18:51

IKEA à c'est toi le Kheyou Reazz !

flolofbdx flolofbdx
MP
Niveau 6
08 décembre 2022 à 15:26:15

Comparé à l'Immo physique, est-ce que la SIIC n'est finalement pas mieux et moins risqué avec des rendements en div allant jusque 6-7% pour certaine ?
Est-ce qu'il y a des banques qui prêtent pour investir sur ce genre de support ?

DébutPage précedente
1  ... 4567891011121314  ... 129»
Page suivanteFin
Répondre
Prévisu
?
Victime de harcèlement en ligne : comment réagir ?
La vidéo du moment