Le 09 décembre 2022 à 17:52:46 :
Je pose ma petite pierre au topic.

J'ai acheté un T2 l'année dernière dans une petite ville de province lointaine très dynamique, ou les prix à l'achat sont bas et les loyers haut relativement.

Département ?

Je rentre presque 700 brut par mois et je rembourse 300 à la banque sur 20 ans (sachant que j'ai mis environ 25% comptant et 75% emprunt)

propre , t'as été bon dans le timming avant la remonté des taux

En flux de treso net par an ça me fait environ 2500-3000 après charges, taxes et impots

En gros 8400 brut -> 3000 net de loyer perçus. soit un ratio de 35% pour avoir le net. Ca me parait énorme, c'est quoi qui te flingue autant, pcq j'imagine que tu fais tu LMNP (comme on en avait parlé) ? à moins que tu ai eu des grosses réparations

Par contre tu rembourses 3600 par ans à la banque.

Je prévois de continuer sur ma lancée très bientot, j'ai changé de taff j'attends la fin de ma période d'essai et je me relance dans les recherches

c'est quoi ton projet ?

Je pose ma pierre également, je suis en train d'acheter un t2 dans une grosse ville de province plutôt chère en hyper centre... la renta est pas incroyable, 4%, mais ça s'autofinance... pourvu que le locataire paie.
Je suis pas d'accord avec tous les préceptes indiqués sur le premier msg de l'op.
Comme quoi en période d'inflation on emprunte à taux négatif. C'est ce qu'on apprend communément à tous les investisseurs sauf qu'à mon avis le contexte des prochaines années va être diffenrent. On va bien subir de l'inflation mais les salaires de suivront pas. Et il y a des chances que le prix des locations baissent ou soient de plus en plus impayés par les locataires, et ce malgré l'inflation. Et ça c'est sans compter la quenelle de l'éclatement de la bulle immo.

Bref je suis pas très optimiste. Mais si j'investi toujours dans la pierre malgré tout ça c'est surtout pour réduire mon exposition aux aléas des banques en lesquelles j'ai encore moins confiance. Et parce qu'aujourd'hui je le peux, il y a encore 1 an ce n'était pas le cas.

Paz sur vous les kheys

Le 09 décembre 2022 à 17:37:20 :

Le 08 décembre 2022 à 11:41:39 :
Et pour parler concrètement : tu fais rentrer combien en brut puis en net ? pour quelles mensualités ?

tenshije

Un exemple:

Achat à 120k (90k frais de notaire inclus + 30k de travaux pro et meubles + travaux perso pas négligeables)
Loyers de 1320€/mois (4 x 330€ charges comprises), longue-durée meublée
20k d'apport
550 d'échéance

C'est histoire de donner une idée.

Ensuite, honnêtement le calcul du NET est hyper complexe et variable: je doute que chacun le fasse de la même manière (dépend de si avant ou après impôts, travaux de remise en état tous les 10 ans comptés ou non, si le logement est payé via une société ou non, est-ce que la déclaration est faite dans les règles avec paiement CFE ou non, mutualisation des frais bancaires/outils/etc avec d'autres biens ou non, frais de déplacements comptés ou non, dépend aussi de la durée de l'emprunt, du TAEG, vacance locative, assurance loyer impayés ou non, impayés + procédures)

Le 09 décembre 2022 à 18:46:50 :
Je pose ma pierre également, je suis en train d'acheter un t2 dans une grosse ville de province plutôt chère en hyper centre... la renta est pas incroyable, 4%, mais ça s'autofinance... pourvu que le locataire paie.
Je suis pas d'accord avec tous les préceptes indiqués sur le premier msg de l'op.
Comme quoi en période d'inflation on emprunte à taux négatif. C'est ce qu'on apprend communément à tous les investisseurs sauf qu'à mon avis le contexte des prochaines années va être diffenrent. On va bien subir de l'inflation mais les salaires de suivront pas. Et il y a des chances que le prix des locations baissent ou soient de plus en plus impayés par les locataires, et ce malgré l'inflation. Et ça c'est sans compter la quenelle de l'éclatement de la bulle immo.

Bref je suis pas très optimiste. Mais si j'investi toujours dans la pierre malgré tout ça c'est surtout pour réduire mon exposition aux aléas des banques en lesquelles j'ai encore moins confiance. Et parce qu'aujourd'hui je le peux, il y a encore 1 an ce n'était pas le cas.

Paz sur vous les kheys

t'es optimiste czar j'i l'impression que tu attends un État interventionniste pour venir Parlier à la conjoncture.

Perso je suis optimiste car j'attends des retours que de moi même.

Les salaires ne suivrons pas ? cette phrase ne veut rien dire, ca sous entend que le salaire devrait suivre une inflation théorique juste par mimétisme.

Perso j'ai pas attendu l'inflation pour avoir des augmentations et être bien payé et ca continuera.

Ceci dit, bienvenue quand même

Le 09 décembre 2022 à 20:15:37 :

Le 09 décembre 2022 à 17:37:20 :

Le 08 décembre 2022 à 11:41:39 :
Et pour parler concrètement : tu fais rentrer combien en brut puis en net ? pour quelles mensualités ?

tenshije

Un exemple:

Achat à 120k (90k frais de notaire inclus + 30k de travaux pro et meubles + travaux perso pas négligeables)
Loyers de 1320€/mois (4 x 330€ charges comprises), longue-durée meublée
20k d'apport
550 d'échéance

C'est histoire de donner une idée.

Ensuite, honnêtement le calcul du NET est hyper complexe et variable: je doute que chacun le fasse de la même manière (dépend de si avant ou après impôts, travaux de remise en état tous les 10 ans comptés ou non, si le logement est payé via une société ou non, est-ce que la déclaration est faite dans les règles avec paiement CFE ou non, mutualisation des frais bancaires/outils/etc avec d'autres biens ou non, frais de déplacements comptés ou non, dépend aussi de la durée de l'emprunt, du TAEG, vacance locative, assurance loyer impayés ou non, impayés + procédures)

c'est propre, presque trois fois la mensualité en loyer t'es bien, effectivement c'est peut être le bon plan des villes à 1000e/m2, mais j'ai deja évoqué les sujets de localisation / physique.

J'espère faire des visites interessante pendants les fêtes je vais sur place.

Edit je voulais dire : tu es pessimiste*

acheter un appart déjà loué plan galère ?

Car deja souvent c'est loué des clopinettes car les gens sont des dreamers et ensuite c'est un process pour mettre fin au bail, préavis 6 mois à l'échéance + conditions genre en théorie si ok si c'est pour y habiter , moi même, faire des travaux etc. Même si je me demande comme cela est vérifié dans les faits, c'est rajouter une contrainte je pense ?

Le 10 décembre 2022 à 11:20:43 :
acheter un appart déjà loué plan galère ?

Car deja souvent c'est loué des clopinettes car les gens sont des dreamers et ensuite c'est un process pour mettre fin au bail, préavis 6 mois à l'échéance + conditions genre en théorie si ok si c'est pour y habiter , moi même, faire des travaux etc. Même si je me demande comme cela est vérifié dans les faits, c'est rajouter une contrainte je pense ?

Tu peux négocier le prix du logement à la baisse je dirai

Oui mais moi je veux virer le locataire

Le 09 décembre 2022 à 18:01:30 :

Le 09 décembre 2022 à 17:52:46 :
Je pose ma petite pierre au topic.

J'ai acheté un T2 l'année dernière dans une petite ville de province lointaine très dynamique, ou les prix à l'achat sont bas et les loyers haut relativement.

Département ?

Je rentre presque 700 brut par mois et je rembourse 300 à la banque sur 20 ans (sachant que j'ai mis environ 25% comptant et 75% emprunt)

propre , t'as été bon dans le timming avant la remonté des taux

En flux de treso net par an ça me fait environ 2500-3000 après charges, taxes et impots

En gros 8400 brut -> 3000 net de loyer perçus. soit un ratio de 35% pour avoir le net. Ca me parait énorme, c'est quoi qui te flingue autant, pcq j'imagine que tu fais tu LMNP (comme on en avait parlé) ? à moins que tu ai eu des grosses réparations

Par contre tu rembourses 3600 par ans à la banque.

Je prévois de continuer sur ma lancée très bientot, j'ai changé de taff j'attends la fin de ma période d'essai et je me relance dans les recherches

c'est quoi ton projet ?

En y reflechissant je suis à un peu plus que ça en FNT il faudrait que je regarde plus en détail je m'en souviens plus exactement
Ceci dit en dehors de l'anuité d'emprunt il y a les charges de l'immeuble qui sont "relativement" elevées+ la taxe foncière, ça pèse quand meme de manière significative.

Et effectivement, IR quasi nul grace au lmnp

Mon projet c'est de multiplier l'achat d'appartements de ce type, un truc entre 40 et 60M² tout simplement et bien placé proche FAC/Administrations/hopital comme mon premier achat.

La gestion est simple c'est, je trouve, le bon juste milieu entre le studio et les grands projects farfelu type coloc; tu peux sélectionner des profils plus intéressants que des étudiants tout en ayant un risque d'emmerdes assez faible et une renta tout à fait correcte

c'est quoi les profiles de locataires que tu cherches sur ton T2 ?

les charges de copropriété c'est clair que c'est un vrai sujet, faut bien faire gaffe je vois parfois des annonces avec des charges à 6k par ans wtf

la TF sauf grande ville ca va en vrai

Le 10 décembre 2022 à 15:38:10 :
c'est quoi les profiles de locataires que tu cherches sur ton T2 ?

Fonctionnaires et professionnels de santé

Toujours un train de retard ici.
Acheter sa RP: OK ça reste toujours un bon plan

Acheter pour louer: Finito, vous arrivez trop tard. En 5 ans les prix ont pris 40% et les taux avec assurance son passé de 1,5% à 4%. Avec en plus les assurances, les charges de copropriétés, taxes foncières, frais de notaires, flat tax, impôt sur les plus-value, gros travaux de copro, dégradation du logement, vacance locative, loyers impayés, faible liquidités, frais bancaires divers et variés, temps passé à gérer la location, prix qui augmente moins vite que l’inflation. Le locatif est devenu un gouffre financier et le cash-flow est devenu fortement négatif (il permet juste de rembourser les charges courantes et ne permet plus de rembourser le capital), les loyer stagnant. Ceux qui font du locatif maintenant vont simplement payer les bénéfices de ceux qui sont arrivés early

Le 10 décembre 2022 à 23:57:06 :
Toujours un train de retard ici.
Acheter sa RP: OK ça reste toujours un bon plan

Acheter pour louer: Finito, vous arrivez trop tard. En 5 ans les prix ont pris 40% et les taux avec assurance son passé de 1,5% à 4%. Avec en plus les assurances, les charges de copropriétés, taxes foncières, frais de notaires, flat tax, impôt sur les plus-value, gros travaux de copro, dégradation du logement, vacance locative, loyers impayés, faible liquidités, frais bancaires divers et variés, temps passé à gérer la location, prix qui augmente moins vite que l’inflation. Le locatif est devenu un gouffre financier et le cash-flow est devenu fortement négatif (il permet juste de rembourser les charges courantes et ne permet plus de rembourser le capital), les loyer stagnant. Ceux qui font du locatif maintenant vont simplement payer les bénéfices de ceux qui sont arrivés early

C'est rigolo de dire que les autres ont un train de retard tout en ayant comme prisme de réflexion les villes où les prix sont à des niveaux de prix très élevés.
T'as plein de régions où les prix n’ont que peu profiter de la’hausse depuis 10 ans.
L’essentiel étant d’avoir un ratio loyer/prix intéressant.
Ça se cherche, ça se trouve et t’es large dans le vert malgré toutes les charges extra.

J’ai pas lu le reste de ton pavé je suppose que c'est du même niveau.

Le 11 décembre 2022 à 10:57:20 :

Le 10 décembre 2022 à 23:57:06 :
Toujours un train de retard ici.
Acheter sa RP: OK ça reste toujours un bon plan

Acheter pour louer: Finito, vous arrivez trop tard. En 5 ans les prix ont pris 40% et les taux avec assurance son passé de 1,5% à 4%. Avec en plus les assurances, les charges de copropriétés, taxes foncières, frais de notaires, flat tax, impôt sur les plus-value, gros travaux de copro, dégradation du logement, vacance locative, loyers impayés, faible liquidités, frais bancaires divers et variés, temps passé à gérer la location, prix qui augmente moins vite que l’inflation. Le locatif est devenu un gouffre financier et le cash-flow est devenu fortement négatif (il permet juste de rembourser les charges courantes et ne permet plus de rembourser le capital), les loyer stagnant. Ceux qui font du locatif maintenant vont simplement payer les bénéfices de ceux qui sont arrivés early

C'est rigolo de dire que les autres ont un train de retard tout en ayant comme prisme de réflexion les villes où les prix sont à des niveaux de prix très élevés.
T'as plein de régions où les prix n’ont que peu profiter de la’hausse depuis 10 ans.
L’essentiel étant d’avoir un ratio loyer/prix intéressant.
Ça se cherche, ça se trouve et t’es large dans le vert malgré toutes les charges extra.

J’ai pas lu le reste de ton pavé je suppose que c'est du même niveau.

Exa !
Je suis dans une ville de 50k habitants du "centre sud" de la France. Tension locative très forte. Même nous avons eu du mal à trouver un bien potable (récent, propre). Le parc est vieillissant et 75% de passoires énergétiques.
Tu rénoves le logement pour être en C, tu loues en 2h. Volonté politique certainement mais c'est un autre débat.
Le m2 est entre 1800 et 2000 sur du correct. Là où tu es le roi du pétrole, c'est d'avoir une petite maison récente de 75-80m2 pour des jeunes couples qui ne peuvent avoir leur RP dans l'immédiat.
Je réfléchis à cette éventualité ...

Le 10 décembre 2022 à 23:57:06 :
Toujours un train de retard ici.
Acheter sa RP: OK ça reste toujours un bon plan

Acheter pour louer: Finito, vous arrivez trop tard. En 5 ans les prix ont pris 40% et les taux avec assurance son passé de 1,5% à 4%. Avec en plus les assurances, les charges de copropriétés, taxes foncières, frais de notaires, flat tax, impôt sur les plus-value, gros travaux de copro, dégradation du logement, vacance locative, loyers impayés, faible liquidités, frais bancaires divers et variés, temps passé à gérer la location, prix qui augmente moins vite que l’inflation. Le locatif est devenu un gouffre financier et le cash-flow est devenu fortement négatif (il permet juste de rembourser les charges courantes et ne permet plus de rembourser le capital), les loyer stagnant. Ceux qui font du locatif maintenant vont simplement payer les bénéfices de ceux qui sont arrivés early

Laisse moi devenir, t'es le genre de mec qui a un avis sur tout mais qui :

- ne fait jamais rien
- ne possède rien

?

Le 09 décembre 2022 à 18:46:50 :
Je pose ma pierre également, je suis en train d'acheter un t2 dans une grosse ville de province plutôt chère en hyper centre... la renta est pas incroyable, 4%, mais ça s'autofinance... pourvu que le locataire paie.
Je suis pas d'accord avec tous les préceptes indiqués sur le premier msg de l'op.
Comme quoi en période d'inflation on emprunte à taux négatif. C'est ce qu'on apprend communément à tous les investisseurs sauf qu'à mon avis le contexte des prochaines années va être diffenrent. On va bien subir de l'inflation mais les salaires de suivront pas. Et il y a des chances que le prix des locations baissent ou soient de plus en plus impayés par les locataires, et ce malgré l'inflation. Et ça c'est sans compter la quenelle de l'éclatement de la bulle immo.

Bref je suis pas très optimiste. Mais si j'investi toujours dans la pierre malgré tout ça c'est surtout pour réduire mon exposition aux aléas des banques en lesquelles j'ai encore moins confiance. Et parce qu'aujourd'hui je le peux, il y a encore 1 an ce n'était pas le cas.

Paz sur vous les kheys

Ayaa un immobilix qui achète le top de la bulle

Tu as raison les loyers baissent déjà

Hauts-de-Seine : Les prix des loyers sont en baisse

-7,33 % pour les deux pièces

https://www.20minutes.fr/economie/4013045-20221202-hauts-seine-prix-loyers-baisse-departement

Baisse des prix à Paris depuis 3 ans

https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/les-prix-a-paris-passent-sous-les-10-000-euros-par-m2-au-sein-du-reseau-century-21_AV-202210120478.html

Not ready du tout pour le krach les immobilix

31 ans, ma magalax me vire de chez nous (à Paris). Actuellement en poste sur Clermont-Ferrand pour encore 3 ans, je me dis que c'est le bon moment pour acheter un bien et diversifier un peu mon patrimoine et arrêter d'engraisser un boomer.

Petit appartement de 50m² (T2) trouvé en centre ville dans un immeuble <1940, pas de travaux à prévoir sauf quelques petites rénovations mineures.

DPE : C.

Je vais voir ma banque historique qui me prête les fonds facilement, car je suis (assimilé) fonctionnaire.

Emprunt : 108 000€ + 11 000 d'apport.
Taux : 1.8% sur 25 ans.
Mensualité, assurance inclue : 505€ (pour info à Clermont-Ferrand, un T2, c'est déjà 600-650€).

Comme c'est un petit immeuble, en charges j'ai seulement 40€ de frais de copro par mois et 70€ de taxe foncière.

L'appartement me coûte ~600€ par mois et pour l'instant, je me rembourse 310.

Acheter sa résidence principale est je pense, toujours une très bonne affaire. La finalité, c'est que je paye réellement 290€ de ma poche pour me loger et dans 25 ans l'appartement sera à moi. Je ne prends pas de gros risques avec un immeuble aussi vieux et solide et lors de ma future mutation, je le mettrai en location. Il se remboursera largement tout seul.

Petit rappel pour le vdd

Même si votre intuition vous dicte le contraire, acheter plutôt que louer n'est pas toujours le meilleur calcul financier.

https://votreargent.lexpress.fr/placements/vaut-il-mieux-louer-ou-acheter_2034527.html

Le 11 décembre 2022 à 12:41:14 :
31 ans, ma magalax me vire de chez nous (à Paris).

Explique ?

Actuellement en poste sur Clermont-Ferrand pour encore 3 ans, je me dis que c'est le bon moment pour acheter un bien et diversifier un peu mon patrimoine et arrêter d'engraisser un boomer.

Petit appartement de 50m² (T2) trouvé en centre ville dans un immeuble <1940, pas de travaux à prévoir sauf quelques petites rénovations mineures.

DPE : C.

Je vais voir ma banque historique qui me prête les fonds facilement, car je suis (assimilé) fonctionnaire.

Emprunt : 108 000€ + 11 000 d'apport.
Taux : 1.8% sur 25 ans.
Mensualité, assurance inclue : 505€ (pour info à Clermont-Ferrand, un T2, c'est déjà 600-650€).

Comme c'est un petit immeuble, en charges j'ai seulement 40€ de frais de copro par mois et 70€ de taxe foncière.

L'appartement me coûte ~600€ par mois et pour l'instant, je me rembourse 310.

Acheter sa résidence principale est je pense, toujours une très bonne affaire. La finalité, c'est que je paye réellement 290€ de ma poche pour me loger et dans 25 ans l'appartement sera à moi. Je ne prends pas de gros risques avec un immeuble aussi vieux et solide et lors de ma future mutation, je le mettrai en location. Il se remboursera largement tout seul.

Acheter sa RP c'est rarement une mauvaise idée effectivement
Et rien ne t'empêche de vendre un jour ou l'autre de toute façon.