Le 04 avril 2024 à 11:31:48 :

Le 04 avril 2024 à 09:52:10 :

Le 28 mars 2024 à 05:43:14 :

Le 27 mars 2024 à 15:20:58 :
J'en profite, aujourd'hui que je repasse sur le forum...

Que pensez-vous de l'investissement à crédit en SCPI - à supposer que les taux le permettent, évidemment.

Alors, je sais, parmi les SCPI y en a des vertes et des pas mûres, le personnel et les gérants se sucrent, etc.

Nonobstant ces inconvénients, ne s'agit-il pas de la seule manière de commencer à faire jouer le levier quand vous êtes dans la situation suivante :

• revenus et emploi stables, donc capacité d'endettement
• pas encore "fixé" géographiquement ni en couple stable, donc RP exclue
• immo locatif exclu aussi sauf à déléguer la gestion, par hypothèse de non-fixité (vous partez un an ou deux à l'étranger, comment vous faites ?)

Dans ces conditions, l'immo en direct n'est pas possible ou assez compliqué, et vous perdez du temps de levier alors que vous en avez les capacités. Les SCPI permettraient de commencer à s'enrichir passivement le plus tôt possible, sans prise de tête, quitte à ne pas monter la capacité d'endettement au max (on ne sait jamais ce que la vie réserve).

Le taulier de l'Avenue des Investisseurs s'en est bien sorti semble-t-il :
https://avenuedesinvestisseurs.fr/scpi-investissement-cas-pratique/

Si tu enlèves les défauts principaux de la SCPI :
- opacité des comptes, asymétrie d'information et aucun pouvoir sur la direction et dans la gestion
- difficulté à obtenir un prêt pour un dossier moyen par rapport à un achat immo classique

Alors c' est un bon investissement et peut être même une excellente manière de commencer à faire jouer le levier.

Subsiste néanmoins un dernier défaut qu'il est difficile de gommer par rapport à du locatif classique :
Il me semble que c'est impossible de profiter du LMNP, et s'il y a sans doute des montages possibles via des sociétés, en règle générale tu seras imposé aux revenus fonciers.

Je vais rester poli mais les revenus fonciers c'est sans lubrifiant, dans le contexte t'as intérêt d'être sacrément rentable pour compenser ton emprunt à 4%.

Tu as raison sur quasi-tout, mais ne t'inquiètes pas pour la gestion et la direction est globalement meilleure que si des particuliers s'en occupent

figure toi que c'est presque ce qui m'inquiète le plus

j'ai bossé pour des foncières côtés, et c'est pas moins des bisounours que dans d'autres secteurs, t'es pas à l'abri de fraudes et de méthodes peu orthodoxes, et c'est pas Kpmg, Deloitte, EY ou Pwc qui se porte garant de la valeur de tes parts

Au moins quand tu loues un appart en direct, tu sais à peu près qui t'as acheté, tu sais à peu près qui tu mets dedans et tu sais à peu près évaluer ton risque

Je l'avais peut être déjà raconté mais je bossais pour un client qui faisaient pondre des centres commerciaux un peu partout en IDF, quand ça commençait à sentir la merde et qu'ils n'arrivaient pas à louer, ils ont ouvert des filiales, acheté des petites franchises, ouvert des petites boutiques au sein des centres commerciaux qu'ils avaient construit en y mettant 2-3 salariés... pour booster artificiellement la renta sur les investissements et sans doute créer l'illusion d'un lieu attractif.

J'ai pas tous les tenants et aboutissants de cette manoeuvre, mais pas besoin d'être dans les petits papiers pour sentir l'odeur de merde

Transposes cette histoire dans une SCPI maintenant.

Et oui ça s'appelle un Ponzi

Je bosse pour une scpi, t'étais où ?

Edit: En fait t'es dans un big four non ? J'étais chez EY en stage, plus jamais

Le 04 avril 2024 à 17:10:24 :
je partage tous les "défauts"' qui ont été évoqués vis à vis des scpi

Pour moi c'est de la fausse diversification (encore une fois), qui peut être interessante uniquement lorsque l'on a un patrimoine déja complet.

Absolument, c'est pas pour la diversification que je me posais la question l'autre jour, mais pour l'accès au levier. Dire "j'ai des SCPI pour m'exposer à l'immo" => pas d'intérêt. Ça peut avoir un intérêt en phase de rente par contre.

Alerte immobilix, dreamers et locatix dans Capital sur M6.

Ca commence avec acheter est-il toujours plus intéressant que louer, en commençant avec deux célestins de 23 ans qui achètent une maison à Limoges

Le 07 avril 2024 à 21:25:07 :
Alerte immobilix, dreamers et locatix dans Capital sur M6.

Merci pour le partage, je regarde, il y a quelques infos intéressantes.

Le 06 avril 2024 à 17:05:22 :

Le 04 avril 2024 à 17:10:24 :
je partage tous les "défauts"' qui ont été évoqués vis à vis des scpi

Pour moi c'est de la fausse diversification (encore une fois), qui peut être interessante uniquement lorsque l'on a un patrimoine déja complet.

Absolument, c'est pas pour la diversification que je me posais la question l'autre jour, mais pour l'accès au levier. Dire "j'ai des SCPI pour m'exposer à l'immo" => pas d'intérêt. Ça peut avoir un intérêt en phase de rente par contre.

aprés est ce que ca se finance encore de la SCPI auj ? puis vu les taux...

Le 08 avril 2024 à 21:35:33 :

Le 06 avril 2024 à 17:05:22 :

Le 04 avril 2024 à 17:10:24 :
je partage tous les "défauts"' qui ont été évoqués vis à vis des scpi

Pour moi c'est de la fausse diversification (encore une fois), qui peut être interessante uniquement lorsque l'on a un patrimoine déja complet.

Absolument, c'est pas pour la diversification que je me posais la question l'autre jour, mais pour l'accès au levier. Dire "j'ai des SCPI pour m'exposer à l'immo" => pas d'intérêt. Ça peut avoir un intérêt en phase de rente par contre.

aprés est ce que ca se finance encore de la SCPI auj ? puis vu les taux...

Oui ça n'a pas de sens

Le 08 avril 2024 à 21:35:33 :

Le 06 avril 2024 à 17:05:22 :

Le 04 avril 2024 à 17:10:24 :
je partage tous les "défauts"' qui ont été évoqués vis à vis des scpi

Pour moi c'est de la fausse diversification (encore une fois), qui peut être interessante uniquement lorsque l'on a un patrimoine déja complet.

Absolument, c'est pas pour la diversification que je me posais la question l'autre jour, mais pour l'accès au levier. Dire "j'ai des SCPI pour m'exposer à l'immo" => pas d'intérêt. Ça peut avoir un intérêt en phase de rente par contre.

aprés est ce que ca se finance encore de la SCPI auj ? puis vu les taux...

Salut PEA plein et Donc full DCA sur CTO. Penses tu qu'un dca sur une jeune SCPI pour prevoir une petite rente d'ici 10 ans soit une stratégie viable ?

La garantie Visale c'est vraiment efficace ? Ils ne cherchent pas des excuses pour ne pas payer ou autre ? C'est réactif ?

Ça vaut le coup par rapport à une GLI payante ?

Le 12 avril 2024 à 12:45:52 :
La garantie Visale c'est vraiment efficace ? Ils ne cherchent pas des excuses pour ne pas payer ou autre ? C'est réactif ?

Ça vaut le coup par rapport à une GLI payante ?

Il faut vraiment être parfaitement dans les clous.
Pas forcément évident si tu es en vacances coupé du monde, ou simplement occupé professionnellement à ce moment là.

Difficile à dire si une GLI payante est moins contraignante.

Comment ça pas validé correctement ?

Les délais c'est 15 jours à chaque fois ?

Si location normal moins de soucis ?

Bonjour,

Premier achat immobilier (et premier déménagement potentiel), je me tourne sur la planète Finance pour me conseiller sur ce projet relativement risqué.
24 ans, CDI décroché il y a même pas une semaine et chez mon père actuellement (donc hébergé gratuitement), je cherche à acheter un premier bien immobilier dès que possible ou à défaut devenir locataire étant donné que je ne pourrai plus rester chez lui très longtemps.
J'aimerai idéalement commencer par un appart T2 entre 40k et 50k max (tout à fait possible dans ma région) et de toutes façons, les taux d'emprunts ne se prêtent pas à plus en ce moment.
J'aimerai également emprunté sur 5-6 ans max pour pas trop me ruiner avec les intérêts démentiel.

Actuellement je suis dans cette situation :
- 1770€ de revenus brut/mois.
- 1700€ sur un Livret Jeune; 1500€ sur un PEL (inutilisable en l'état, ouvert il y a 2 ans); 18000 sur un Livret A. Donc potentiellement 20k d'apport sur le projet. Et toutes mes économies dedans en fait.
- Pas imposable techniquement (revenus à moins de 16k sur les 2 dernières années)

- le gros point négatif sur mon dossier : Je touche 1770 brut (donc a peu près le SMIC) ce qui limite ma capacité à négocier un emprunt court. Ou même à supporter les charges fixes comme les charges de copros et les frais d'énergie.

- les points positifs : les 20k d'apports sur le projet (environ 40% de la valeur potentiel de l'achat ce qui limite un peu les intérêts)
- J'ai fait un premier point avec ma banque, le projet semble pas ridicule (on m'a pas mis en garde) et apparemment le prêt est modulable si j'ai un meilleur salaire dans le futur. Échelonnement modifiable en gros.

Donc est-ce que le projet est viable selon vous ?

Donc est-ce que le projet est viable selon vous ?

- Pour des emprunts inférieurs à 80k€, à ma connaissance les banques en ligne ne le font pas, et les courtiers non plus (ou rares), donc dans ton cas de figure la solution idéale est d'aller faire un tour auprès des banques locales classiques.

- Le problème dans ton cas c'est surtout le fait que tu viennes tout juste de signer ton CDI. Dans l'idéal, attends la fin de la période d'essai, sinon cela risque d'être difficile à défendre.

- Un emprunt aussi court, c'est pas gagné, c'est à voir avec les banques en fonction de l'ensemble de ton profil. J'aurais tendance à dire qu'il ne faut pas que tu restes bloqué sur 5-6 ans absolument, si l'emprunt passe sur 10 ans, c'est pas dramatique non plus

- Sinon globalement ton projet est proportionné à tes revenus, ça me parait viable.

Le 14 avril 2024 à 13:44:22 :

Donc est-ce que le projet est viable selon vous ?

- Pour des emprunts inférieurs à 80k€, à ma connaissance les banques en ligne ne le font pas, et les courtiers non plus (ou rares), donc dans ton cas de figure la solution idéale est d'aller faire un tour auprès des banques locales classiques.

C'est le cas justement.

- Le problème dans ton cas c'est surtout le fait que tu viennes tout juste de signer ton CDI. Dans l'idéal, attends la fin de la période d'essai, sinon cela risque d'être difficile à défendre.

J'en ai justement discuté avec ma banque, la période d'essai est de 2 mois mais visiblement ça n'a pas alerté le conseiller et il a même trouvé le délai plutôt court donc je pense que ça peut le faire sur ce point.

- Un emprunt aussi court, c'est pas gagné, c'est à voir avec les banques en fonction de l'ensemble de ton profil. J'aurais tendance à dire qu'il ne faut pas que tu restes bloqué sur 5-6 ans absolument, si l'emprunt passe sur 10 ans, c'est pas dramatique non plus

Pas trop envie de payer un emprunt sur 10 ans après mais soites

- Sinon globalement ton projet est proportionné à tes revenus, ça me parait viable.

Bon, plutôt cool

Ne considère pas la durée du durée . Mais pour une mensualité egale à une location tu investit le montant du capital rembourser. Il peut être plus intéressant de faire un crédit à 17 ans et avoir plus de liquidité pour faire autre chose. Pour ce montant, je pense que dépasser les 15 ans ne sers à rien.

Le 12 avril 2024 à 12:45:52 :
La garantie Visale c'est vraiment efficace ? Ils ne cherchent pas des excuses pour ne pas payer ou autre ? C'est réactif ?

Ça vaut le coup par rapport à une GLI payante ?

Ultra efficace VISALE. C'est de loin la meilleure garantie à demander à tes locataires (s'ils sont éligibles).
Tous les huissiers me la recommandent et me disent que c'est réactif (pas de carence) et ça prend même en charge les éventuels frais d'expulsion en cas de litige

Le 14 avril 2024 à 13:30:45 :
Bonjour,

Premier achat immobilier (et premier déménagement potentiel), je me tourne sur la planète Finance pour me conseiller sur ce projet relativement risqué.
24 ans, CDI décroché il y a même pas une semaine et chez mon père actuellement (donc hébergé gratuitement), je cherche à acheter un premier bien immobilier dès que possible ou à défaut devenir locataire étant donné que je ne pourrai plus rester chez lui très longtemps.
J'aimerai idéalement commencer par un appart T2 entre 40k et 50k max (tout à fait possible dans ma région) et de toutes façons, les taux d'emprunts ne se prêtent pas à plus en ce moment.
J'aimerai également emprunté sur 5-6 ans max pour pas trop me ruiner avec les intérêts démentiel.

Actuellement je suis dans cette situation :
- 1770€ de revenus brut/mois.
- 1700€ sur un Livret Jeune; 1500€ sur un PEL (inutilisable en l'état, ouvert il y a 2 ans); 18000 sur un Livret A. Donc potentiellement 20k d'apport sur le projet. Et toutes mes économies dedans en fait.
- Pas imposable techniquement (revenus à moins de 16k sur les 2 dernières années)

- le gros point négatif sur mon dossier : Je touche 1770 brut (donc a peu près le SMIC) ce qui limite ma capacité à négocier un emprunt court. Ou même à supporter les charges fixes comme les charges de copros et les frais d'énergie.

- les points positifs : les 20k d'apports sur le projet (environ 40% de la valeur potentiel de l'achat ce qui limite un peu les intérêts)
- J'ai fait un premier point avec ma banque, le projet semble pas ridicule (on m'a pas mis en garde) et apparemment le prêt est modulable si j'ai un meilleur salaire dans le futur. Échelonnement modifiable en gros.

Donc est-ce que le projet est viable selon vous ?

Pour compléter, je te dirai quand même de ne pas mettre l'intégralité de tes économies dedans, garde un peu de côté pour palier à divers soucis: t'es pas obligé de garder 10k, mais faut adapter à ta situation.

Sinon, vus tes revenus, tu peux pas avoir un LEP plutôt qu'un livret jeune et un PEL ? Ce serait plus intéressant

Not ready

Le 14 avril 2024 à 17:47:15 pErl78 a écrit :
Ne considère pas la durée du durée . Mais pour une mensualité egale à une location tu investit le montant du capital rembourser. Il peut être plus intéressant de faire un crédit à 17 ans et avoir plus de liquidité pour faire autre chose. Pour ce montant, je pense que dépasser les 15 ans ne sers à rien.

Je note.

Sinon, vus tes revenus, tu peux pas avoir un LEP plutôt qu'un livret jeune et un PEL ? Ce serait plus intéressant

J'ai pas encore l'avis d'imposition pour le faire, mais c'est prévu

Hello, de ce que j'ai vu sur internet oui, mais je préfère poser la question ici aussi :

si je fais faire des travaux dans ma RP (exemple : cuisine, salle de bain) et que je paie en 2024, c'est déductible impôts 2025 ?

Merci

Le 04 avril 2024 à 11:18:52 :

Le 31 mars 2024 à 18:03:52 :

Le 29 mars 2024 à 19:54:13 :

Le 29 mars 2024 à 07:11:44 :

Le 26 mars 2024 à 21:11:12 :
J'ai possibilité d'acheter une maison, mais il y a une salle des fêtes à 50 mètres de celle-ci. Sur ces 50 mètres, une partie importante fait partie de mon terrain. Est-ce que vous savez si les haies "anti-bruits" sont vraiment efficaces ? Il y a déjà deux murs en béton qui séparent la salle et la maison, mais j'ai "peur" que ce ne soit pas suffisant (je ne veux pas entendre la musique depuis l'intérieur de la maison, à l'extérieur peu importe). Si ce n'est pas suffisant, la solution d'une grosse haie peut être intéressante, ou éventuellement de plaques anti-bruits mais c'est moins esthétique je trouve.
Vous avez déjà eu une maison à proximité d'une salle des fêtes ? Ou des expériences de personnes ayant une maison à proximité ?
Je précise que l'entrée de la salle est à l'opposée de la maison, aucune chance de me retrouver avec du monde à proximité du jardin, les gens à l'extérieur seront trop loin pour être gênants.

Ca peut être un levier de négociation intéressant, mais aussi un frein à la revente derrière, donc c'est pas négligeable

Le problème va surtout venir des potentiels cassos bourrés ou drogués qui voudront aller un peu à l'écart, possiblement au plus près de chez toi, qui beugleront et seront certainement assis/appuyé sur la/les voitures à proximité.

Pour cela elle est "bien" positionnée, c'est à dire qu'elle ne donne pas du tout sur la maison (l'entrée est à l'opposée, il n'y a pas de moyen rapide d'accéder à la propriété, celui qui arrive là, c'est vraiment qu'il le voulait )
C'est uniquement le son de la musique qui me pose question

Même s'il y a des murs, tu entendras. Sans compter les fois où il y aura des fenêtres ou des portes ouvertes.

Coucou khey, tu es RoiProprio/EliteProprio ?

Tu as franchi le rubicon ?

Je viens de voir ce message, non je suis son alter j'avais créé ce compte pour le troller vu le combat locataire/proprio et je suis devenu proprio