Le 05 février 2024 à 18:46:28 :

Le 05 février 2024 à 15:50:10 :
Petite maj de mon côté également, j'ai vu mon courtier et commencé les visites de façon un peu plus sérieuse;

j'ai en vu un appartement extrêmement bien situé, un T1 avec une hauteur monstrueuse au plafond donc possibilité d'ajouter une mezzanine, balcon spacieux vue mer, immeuble récent, propre et bien fréquenté.

Les deux gros défauts c'est qu'avant la vue mer il y a vu route et bruyante (rien de choquant pour n'importe qui ayant vécu dans une grande ville, mais pour les locaux ça peut être un frein), et que l'appartement est vendu au prix d'un T2.. soit le max de mon endettement et donc une renta mécaniquement moyenne

Mais l'appart à un cachet et la renta devrait pouvoir aussi passer par la valorisation du bien à long terme

J'hésite grandement

C'est à Nice l'appart que t'as visité khey?
Combien de renta net hors impots?

Non dans les DOM mon khey, je donne pas trop de détail pour rester anonyme sur le FOROM

J'ai pas encore calculé la renta nette exacte mais je serai aux alentours de 4-5% , et pas d'impot je fais LMNP réel

En tréso je serai en flux positif loyer - mensualité qui devrait me laisser juste assez pour payer copro et TF
Sachant que je met un apport

SI je ne tiens pas compte de l'aspect patrimoniale, cachet et potentiel prise de valeur à long-terme, c'est assez moyen

En revanche si les taux baissent dans les 2 ans, ça deviendra un "bon" investissement en plus du reste

Vous avez déjà pratiqué des hausses significatives de loyer entre deux locataires en zone tendue?

Exemple : un appartement acheté dont le locataire (sortant l'année de l'acquisition) payait 500 € /mois. Les prix du marché après mise en valeur du bien et ameublement serait autour de 900€. Soit près du double.

J'ai lu un peu la doc là dessus et c'est relativement limité dans la théorie et très compliqué à justifier dans la pratique (si on veut faire les choses dans les règles).

La solution la plus simple étant de faire des travaux, mais aussi la plus couteuse puisqu'il faut faire 8500€ de travaux pour justifier 100€ d'augmentation mensuelle ( )
Sinon il faut prouver que le loyer est sous evalué ( ce qui parait extremement chiant) et la hausse ne pourra être que de 50% de la différence par rapport au prix du marché.

Mon expérience pro me fait dire que le risque d'être embetté est faible en ne respectant pas parfaitement les règles, les contrôles étant inexistants sauf dénonciation, mais la récente déclaration des loyers obligatoire depuis l'année dernière me fait douter.

Est-ce qu'il y a un moyen de contourner cette règle.. dans les règles ?

Par exemple le passage d'une loc nue à meublée; des travaux qui changent fondamentalement les caractéristiques du bien (ajout d'une chambre, mezzanine ...), quelques mois de location saisonnières qui éteindraient au regard de la loi le délai de 18 mois ?

Est-ce qu'il y a un moyen de contourner cette règle.. dans les règles ?

- Si le bien est manifestement sous-évalué (au moins 20% SpoilAfficherMasquer ).
- Si le logement est vacant depuis 18 mois ou plus
- En faisant des travaux
- En gardant le même loyer (hors charges) mais en augmentant significativement le montant des charges. Par exemple, en incluant des éléments qui ne l'étaient pas: TEOM, révision annuelle de chaudière, box Internet incluant des services externes comme Amazon Prime, ...

Mon expérience pro me fait dire que le risque d'être embêté est faible en ne respectant pas parfaitement les règles, les contrôles étant inexistants sauf dénonciation, mais la récente déclaration des loyers obligatoire depuis l'année dernière me fait douter.

Expérience validée
Les seuls contrôles dont j'ai entendu parlé étaient effectivement liés à une dénonciation des locataires ou des voisins.
Le risque n'est franchement pas élevé.
SpoilAfficherMasquerPersonnellement je ne comprends pas le sens de cette règle d'encadrement à la relocation (entre 2 locataires), je pense que je dois pas être le seul, si contrôle il y a, je pense que ça sera plutôt sur le respect du plafond d'encadrement des loyers.

Le 06 février 2024 à 07:55:37 :

Est-ce qu'il y a un moyen de contourner cette règle.. dans les règles ?

- Si le bien est manifestement sous-évalué (au moins 20% SpoilAfficherMasquer ).
- Si le logement est vacant depuis 18 mois ou plus
- En faisant des travaux
- En gardant le même loyer (hors charges) mais en augmentant significativement le montant des charges. Par exemple, en incluant des éléments qui ne l'étaient pas: TEOM, révision annuelle de chaudière, box Internet incluant des services externes comme Amazon Prime, ...

Mon expérience pro me fait dire que le risque d'être embêté est faible en ne respectant pas parfaitement les règles, les contrôles étant inexistants sauf dénonciation, mais la récente déclaration des loyers obligatoire depuis l'année dernière me fait douter.

Expérience validée
Les seuls contrôles dont j'ai entendu parlé étaient effectivement liés à une dénonciation des locataires ou des voisins.
Le risque n'est franchement pas élevé.
SpoilAfficherMasquerPersonnellement je ne comprends pas le sens de cette règle d'encadrement à la relocation (entre 2 locataires), je pense que je dois pas être le seul, si contrôle il y a, je pense que ça sera plutôt sur le respect du plafond d'encadrement des loyers.

Moi je comprends la règle, c'est comme ça qu'on évite de compartimenter géographiquement les gens en fonction de leur classe sociale et leur revenu.

Les chiffres que j'ai donnés en exemple sont assez proche de ceux de l'appartement que je vise (heureusement le congé est déjà signifié au locataire par huissier)

Il y a une certaine forme de tension sociale là ou je vis, ou les locaux sont "relativement" pauvres et les métro viennent avec leur portefeuille rempli pour profiter des villes balnéaires et sont prêts à payer des loyers parisiens pour habiter près de la mer, plage sable blanc, les bars et les restaurants.

Ici, le clivage social commence à prendre de l'ampleur et faire parler de lui.

Pour trouver un logement décent à un prix décent là ou je vis il faut un réseau pour accéder aux appartements dispo avant qu'ils n'arrivent sur le circuit agence/internet (famille, amis de la famille principalement, c'est pour ça que je baise le game avec mes 375€ x2 de loyer avec ma compagne, alors que je compte mettre à 1000€ un appart plus petit que je vais acheter 500 mètres plus loin )

Maintenant c'est pas parce que je comprends la règle que je veux me faire avoir, puisque le prix des biens suit aussi la tendance parisienne, nos chères loocatix fortunés sont là pour nous faire profiter de portefeuille de papa pour financer tout ça

Dans le coin tu peux voir sur DVF des maisons pas forcement immenses vendues à plus d'1 million, alors qu'à littéralement 15 minutes de route tu trouves la même chose pour moins de 200Ke.. moins idéalement placé.

Les règles sont faites pour éviter de généraliser ce genre d’aberrations, je suppose, mais moi je dis laissons la loi de l'offre et la demande faire son boulot

Moi je comprends la règle, c'est comme ça qu'on évite de compartimenter géographiquement les gens en fonction de leur classe sociale et leur revenu.

Je doute que cela fonctionne vraiment.

Dans les faits, ça ne fait qu'augmenter les disparités entre loyers (variance): d'un côté des loyers "au marché" donc très élevés pour les biens qui n'avaient pas été loués précédemment, ou qui ont été augmenté année après année.

De l'autre les biens régulés par cette règle, et rares, pour lesquels la demande locative est extrême (forcément le rapport qualité/prix y est meilleur donc cela attire) pour lesquels les bailleurs auront tellement de choix dans les dossiers qu'ils choisiront toujours les meilleurs... c'est à dire les plus riches.

Bref, cette règle permet d'offrir des loyers bas aux plus riches.

Le 06 février 2024 à 08:25:43 :

Moi je comprends la règle, c'est comme ça qu'on évite de compartimenter géographiquement les gens en fonction de leur classe sociale et leur revenu.

Je doute que cela fonctionne vraiment.

Dans les faits, ça ne fait qu'augmenter les disparités entre loyers (variance): d'un côté des loyers "au marché" donc très élevés pour les biens qui n'avaient pas été loués précédemment, ou qui ont été augmenté année après année.

De l'autre les biens régulés par cette règle, et rares, pour lesquels la demande locative est extrême (forcément le rapport qualité/prix y est meilleur donc cela attire) pour lesquels les bailleurs auront tellement de choix dans les dossiers qu'ils choisiront toujours les meilleurs... c'est à dire les plus riches.

Bref, cette règle permet d'offrir des loyers bas aux plus riches.

Oui j'ai mal formulé, je voulais dire que je comprends la motivation derrière la règle

C'est effectivement très mal fait

Ce qui va pas arranger les chose et que si le prix reste stable à l’achat. Le prix à la location lui explose complètement .

Le 06 février 2024 à 07:10:17 :
Vous avez déjà pratiqué des hausses significatives de loyer entre deux locataires en zone tendue?

Exemple : un appartement acheté dont le locataire (sortant l'année de l'acquisition) payait 500 € /mois. Les prix du marché après mise en valeur du bien et ameublement serait autour de 900€. Soit près du double.

J'ai lu un peu la doc là dessus et c'est relativement limité dans la théorie et très compliqué à justifier dans la pratique (si on veut faire les choses dans les règles).

La solution la plus simple étant de faire des travaux, mais aussi la plus couteuse puisqu'il faut faire 8500€ de travaux pour justifier 100€ d'augmentation mensuelle ( )
Sinon il faut prouver que le loyer est sous evalué ( ce qui parait extremement chiant) et la hausse ne pourra être que de 50% de la différence par rapport au prix du marché.

Mon expérience pro me fait dire que le risque d'être embetté est faible en ne respectant pas parfaitement les règles, les contrôles étant inexistants sauf dénonciation, mais la récente déclaration des loyers obligatoire depuis l'année dernière me fait douter.

Est-ce qu'il y a un moyen de contourner cette règle.. dans les règles ?

Par exemple le passage d'une loc nue à meublée; des travaux qui changent fondamentalement les caractéristiques du bien (ajout d'une chambre, mezzanine ...), quelques mois de location saisonnières qui éteindraient au regard de la loi le délai de 18 mois ?

key je trouve que tu te prends trop la tête, tu mets ton loyer à x euros pour le nouveau locataire (qui par essence ne connaît pas le prix de l'ancien loyer) et voila

Salut !
Je rentre bientôt dans l'immo dream (en RP dans un premier temps). J'ai visité une maison qui me plaît, mais avec des travaux non faisables moi-même a priori (ouvertures dans des murs porteurs notamment). J'aimerais bien savoir si ils sont d'une part faisables, et si oui à quel prix. Vous avez déjà fait appel à un architecte ou à un maître d'oeuvre pour une contre-visite ? Un retour d'expérience là dessus? (Utile, inutile, quel prix etc ...)

archi sauf à faire des choses trés poussé c'est a priori pas nécessaire, un BON entrepreneur devrait suffir.

Niveau budget ca veut tout et rien dire, ca depend aussi de la superficie.

Pour la RP , donc coup de coeur, on a tendance à y aller. Concrètement tu voudrais refaire quoi ?

ACHAT T1bis / T2 de 30/35m2

Que vous louez
Disons 420e max (charges comprises) - je parle pas d’electricité / eau etc bien sûr.

Combien vous accepteriez de payer ce studio au max ? En sachant qu’à priori vous pourrez pas vraiment le louer plus de 420 euros ?…

typiquement T1bis / T2 de 30/35m2 maximum dans un centre ville dynamique d’une ville B.

J’arrive pas à me fixer un budget …
Les taux sont élevés mais jai beaucoup de cash qui pourrit sur des AV… je pourrais apporter une somme conséquente (30k)

Casser un mur porteur (qui semble l'etre du moins), créer une porte entre la résidence et la dependance qui est accolée (une porte au rdc et une à l'étage), aménager la dépendance (plancher à refaire à l'étage, salle d'eau à créer). Le reste a priori c'est faisable par moi même

Dependance de 40m^2 au sol, donc 80 avec l'etage une fois bien fait. Les ouvertures exterieures sont déjà existantes

Le 06 février 2024 à 22:59:33 :
ACHAT T1bis / T2 de 30/35m2

Que vous louez
Disons 420e max (charges comprises) - je parle pas d’electricité / eau etc bien sûr.

Combien vous accepteriez de payer ce studio au max ? En sachant qu’à priori vous pourrez pas vraiment le louer plus de 420 euros ?…

typiquement T1bis / T2 de 30/35m2 maximum dans un centre ville dynamique d’une ville B.

J’arrive pas à me fixer un budget …
Les taux sont élevés mais jai beaucoup de cash qui pourrit sur des AV… je pourrais apporter une somme conséquente (30k)

à vu de nez comme ça sans aucune analyse concrète de la situation je dirais +/- 100K/115K (5k de loyer annuel = 5%), si tu dépasse de beaucoup ça va devenir un merdier, surtout vu les taux..

à vu de nez comme ça sans aucune analyse concrète de la situation je dirais +/- 100K/115K (5k de loyer annuel = 5%), si tu dépasse de beaucoup ça va devenir un merdier, surtout vu les taux..

115k c’est démesuré.

588 € de remboursement de credit sur 20 ans.
Avec 95k emprunté. 30k d’apport. Pour notaire aussi.
Tu rajoutes charges de copro et taxe fonciere mensualisée, t’es à 700 balles par mois.

700e payé pour 420e max de loyer tout en sacrifiant 30k d’apport ?
Vous êtes fous les mecs….

Le 06 février 2024 à 23:19:59 :

à vu de nez comme ça sans aucune analyse concrète de la situation je dirais +/- 100K/115K (5k de loyer annuel = 5%), si tu dépasse de beaucoup ça va devenir un merdier, surtout vu les taux..

115k c’est démesuré.

588 € de remboursement de credit sur 20 ans.
Avec 95k emprunté. 30k d’apport. Pour notaire aussi.
Tu rajoutes charges de copro et taxe fonciere mensualisée, t’es à 700 balles par mois.

700e payé pour 420e max de loyer tout en sacrifiant 30k d’apport ?
Vous êtes fous les mecs….

Bienvenue dans la réalité. Si tu fais simplement de la location meublée (sans faire de Airbnb), il est très difficile de faire plus que du 4-5% net, surtout avec un appartement au centre ville d'une ville dynamique.

Le 06 février 2024 à 23:38:11 :

Le 06 février 2024 à 23:19:59 :

à vu de nez comme ça sans aucune analyse concrète de la situation je dirais +/- 100K/115K (5k de loyer annuel = 5%), si tu dépasse de beaucoup ça va devenir un merdier, surtout vu les taux..

115k c’est démesuré.

588 € de remboursement de credit sur 20 ans.
Avec 95k emprunté. 30k d’apport. Pour notaire aussi.
Tu rajoutes charges de copro et taxe fonciere mensualisée, t’es à 700 balles par mois.

700e payé pour 420e max de loyer tout en sacrifiant 30k d’apport ?
Vous êtes fous les mecs….

Bienvenue dans la réalité. Si tu fais simplement de la location meublée (sans faire de Airbnb), il est très difficile de faire plus que du 4-5% net, surtout avec un appartement au centre ville d'une ville dynamique.

C'est ça le secret, ne pas acheter dans les fameuses métropoles dynamiques. En achetant dans des petites villes semi rurales (pas non plus dans la diagonale du vide), les renta peuvent dépasser 10%. Mais c'est généralement entre 6 et 10%.
Mes biens sont actuellement à 9-10%. Pas de vacances depuis 5 ans.

Bienvenue dans la réalité. Si tu fais simplement de la location meublée (sans faire de Airbnb), il est très difficile de faire plus que du 4-5% net, surtout avec un appartement au centre ville d'une ville dynamique.

Oui enfin sauf que là si tu comptes l’apport qui n’est pas négligeable (et on considère que cet apport de 30k aurait travaillé en ETF pendant 20 ans) le rendement est pire que degueulasse par rapport au risque encouru.

Celui qui investi 115k à dont 90 à 4% sur 20 ans pour louer 420 euros est un debile profond fini.
Le mec a sacrifié 30.000 balles et en est de 350 balles de sa poche chaque mois (si tout va bien) pour financer un bien d’une valeur dérisoire ?

Quand je pense a mon voisin du dessus qui a acheté un 70m2 pour 100k avec un taux qui devait etre dans les 1.5%….
Remboursement dérisoire (probablement 375€…), loué 650 euros par mois … cet âge d’or…