Par contre, à partir de 10 ans, mon investissement est arrivé à maturité, et mon bien me rapportera environ 9600€ / mois

J'ai décroché après ça

Il a complètement pété les plombs

Sa pause déjeuner consacrée à la rédaction d'une note sur sa vie

Le 23 mars 2023 à 13:27:55 :

Par contre, à partir de 10 ans, mon investissement est arrivé à maturité, et mon bien me rapportera environ 9600€ / mois

J'ai décroché après ça

Moi j’ai décroché quand j’ai vu que c’était encore un immobilix qui oublie la moitié des frais d’immobilix, notamment les taxes en train d’exploser, comme les frais de copropriété, les coûts de travaux et tout le reste

Comme d’habitude, le déni des immobilix est total

Dabhu, ton message m'a convaincu, je vais être un immobilix désormais

Après c'est bien beau de chercher le rendement pour le rendement, mais du coup c'est quoi la finalité des immobilix de s'enrichir ?

Acheter sa RP c'est avant tout acceder à des biens de meilleurs qualité, donc augmenter son confort et son niveau de vie.

Là où un locatix va se contenter d'un T2 avec vu sur les poubelles du voisin à 700€/mois, le propriétaire va aller chercher plus grand (T4 avec grand balcon sans vis à vis ou pavillon avec jardin) et améliorer son confort (ce à quoi on aspire tous à la fin).

Le locatix lui ne pourra pas forcement se permettre de passer sur le niveau du dessus, parce que pour le coup ça serait vraiment jeter l'argent par les fenetres, là où le propriétaire réinjecte finalement son crédit dans son bien.

j'ai hurlax

je loue une maison 1300 balles ça serait mini 2200 en achat

Et là on reboucle, là tu jette 1300 balles par mois (et tu mets de côté peut être 1500 balles en plus). En étant propriétaire de ton bien tu aurais 2200€ de crédit, donc moins d'épargne, mais tu jetterais plus 1300 balles par mois à la poubelle (et mine de rien 1300 ça commence à chiffrer sur 25 ans -> 400k€)

Les immobilix incapable de comprendre des notions basiques comme le cout d'opportunité ou les intérêts composés. On fera le bilan dans 30 ans

Y'a beaucoup de problèmes dans tes calculs et ton pavé donc je vais essayer de faire un peu le tour

Vasy explique moi ça.

En attendant je te repose le petit calcul que j'ai réalisé sur le bien que j'ai acheté en août dernier:

En tant que locatix je versais 1000€/mois à un boomer pour un 50m² en banlieue parisienne.
J'ai acheté un bien à 490k€ qui m'a couté réellement 550k€ (frais de notaires + frais d'agence). 70k€ d'apport + crédit de 480k€. Je paie 1950€ de crédit + 50€ d'assurance sur 25 ans. Coût total du crédit 585k€.

Bon déja quid des intérêts du crédit ?
Tu ne prends pas en compte la taxe foncière (qui d'ailleurs explose en ile de france) et l'entretien/rénovation qui représente environ 1% du cout du bien par an

Voyons maintenant ce que ça donne sur 10 ans:
- Le locatix que j'étais aurait mis mis de côté 70k€ (l'apport initial) + 950x120 (delta du crédit) = 184k€
- Avec mon crédit, après un petit calcul sur les intérêts composés, j'aurais remboursé 190k€ de crédit (+45k€ d'intérêt donc que je compte pas). Si je revend la maison au même prix d'achat (à savoir 490k€), j'aurais donc fait un bénéfice net de 200k€, soit 14k de plus que le locatix. Dans les faits sur 10 ans je serais tout juste break even, à cause des travaux divers et de la taxe foncière.

Alors là j'ai rien compris. Quel bénéfice tu fais alors que tu dois rembourses le reste de ton prêt derrière ? Le prêt disparait pas a la vente de la maison. Pourquoi tu pars du principe que les 184k du locatix restent sur le compte courant ?

Par contre, à partir de 10 ans, mon investissement est arrivé à maturité, et mon bien me rapportera environ 9600€ / mois (loyer que je ne paye plus - disons 20% de charges diverses). Et contrairement à des investissements en bourse, il n'y a pas d'impôts à payer la dessus puisque dans les faits c'est pas de l'argent gagné, mais de l'argent non-perdu.

Tu paies pas d’impôt sur les PV latentes, sinon ça flinguerait les intérêts composés, tu paies des impots uniquement à la revente (et sur les dividendes)

Et a aucun moment l'argent non dépensé est de l'argent de gagné. Tu prends un truc plus cher puis t'explique que tu gagnes cet argent étant donné que tu ne paies pas de loyer plus élevé que celui dont il était question avant

A quel moment ton investissement est arrivé à maturité à partir de 10 ans ?

Maintenant on peut parler de l'argument du rendement. Il est faible, certes, on est effectivement sur du 2% par an en moyenne en se basant sur le prix total du bien (et bon ça reste une simplification grossière, dans les faits on est plutôt autour de 3/4% à 10 ans) et c'est bien connu que les Jean-trader du forum sont tous à des rendements de 20% par an.

Personne n'a parlé de trader, le msci world c'est 10-12% par an depuis 50 ans de manière uniquement passif

Maintenant il faut bien comprendre un truc, jusqu'ici on s'est placé sur une hypothèse ou les prix des bien de l'immobilier restaient stable dans le temps. Qu'est ce qui va se passer si c'est pas le cas ?
- Si on entre en recession, faut pas croire que la bourse va se porter comme un charme et tout le monde va y perdre, les immobilix comme les locatix. L'immobilix aura malgré tout l'assurance d'avoir toujours un toit, et mine de rien c'est quelque chose de plutôt confortable hors période de guerre.
- Si l'économie repart à la hausse, le locatix va pouvoir faire fructifier ses placements en bourse/crypto, mais dans ce scénario les prix de l'immobilier sont destinés à grimper aussi. Et dans ce cas de figure le calcul de rendement pour le propriétaire change aussi grace aux effets de leviers du crédit.

Oui d’où l’intérêt de comparer le rendement annuel moyen sur de longue période

Par contre en cas de récession le locatix peut arréter d'investir, déménager dans un appart plus petit et se serrer la ceinture. Le proprio si il paie pas la banque lui confisque son bien

On va regardé dans le passé pour avoir les idées plus claire.
De 2009 à 2019, le CAC40GR (dividendes réinvestis) à fait x2.3, ce qui fait du +7.3% annuel.
Dans ce scenario, le locatix qui réinjecte le delta loyer/emprunt (11.4k + 70k d'apport) en DCA aura accumulé 335k€ de capital.
Regardons du côté de l'immobilix. Sur la même période (2009/2019) le prix de l'immobilier moyen à fait +20%. Le bien qui coutait originellement 490k€ vaut donc 590k€. La capitalisation de l'immobilix sera donc à ce moment là de 300k€.

Tu compares le CAC40 GR (qui est un indice de merde, et personne de censé ne va investir majoritairement en France) avec l'immo sur la période 2010-2019 qui est l'une des période les plus fastes pour l'immo Français. Et malgré tout la bourse l'emporte

Maintenant on compare le FTSE All World et l'immo sur 50 ans, et on arrive sur une différence gigantesque

Donc effectivement, avantage au locatix.

OUI MAIS:
1. On a vu qu'à partir de 10 ans, le proprio commençait à gratter réellement sur les loyers, chose que ne fera pas le locatix.
2. La plus-value sur la résidence principale n'est pas taxé. Alors que le jean trader va se manger ses 17% sur la plusvalue. En l'occurence, 22k€ de taxes. Donc on se rapproche un peu plus des 300k€ de jean-immobilier
3. Le Jean-locataire dans ma situation passé il continue de vivre dans son 50m² pourrie, là où l'immobilix que je suis devenu profite d'un pavillon au calme.

Voilà, j'espère que ce calcul est assez nuancé. Évidemment, tous les cas sont différents, et calculer la rentabilité de tel ou tel stratégie est difficile et va beaucoup dépendre de la localisation, de l'équilibre entre les prix d'achat/prix des loyers et des dynamiques futurs qui sont par essences, imprévisible. Deux cas extrême: Si demain il y a une guerre en France, les immobilix se feront sélectionner. Si au contraire on entre en hyper-inflation, les immobilix seront les grands gagnants.

L'hyper inflation est bonne en cas d'emprunt seulement si l’augmentation du salaire compense l'augmentation du cout de vie. Même remarque qu'au dessus tu es moins flexible et si tu n'arrives plus à payer les mensualité la banque va saisir le bien

Il n'empêche, dans un contexte de diversification, avoir une résidence principale permet de sécuriser un capital et de se retrouver dans une position inconfortable en cas de gros pépin. Et n'oubliez pas les Jean PEA que si demain, votre banque/votre exchange fait faillite, vous pouvez vous assoir sur vos gains en bourse (les biens des assurances vies et des PEA ne sont, à ma connaissance, pas assurés), demandez aux gars chez FTX ou à la SVB ce qu'ils en pensent.

Pas du tout ta banque ou ton broker peut faire faillite les actions t'appartiennent ça ne change rien, FTX c'était un exchange et SVB une banque commercial de dépot tu mélanges tout

Les AV c'est un peu différent parce que ce sont des contrats (mais garantis sur le papier)

Le 23 mars 2023 à 13:31:25 :

Le 23 mars 2023 à 13:27:55 :

Par contre, à partir de 10 ans, mon investissement est arrivé à maturité, et mon bien me rapportera environ 9600€ / mois

J'ai décroché après ça

Moi j’ai décroché quand j’ai vu que c’était encore un immobilix qui oublie la moitié des frais d’immobilix, notamment les taxes en train d’exploser, comme les frais de copropriété, les coûts de travaux et tout le reste

Comme d’habitude, le déni des immobilix est total

tu parles a un immobilix la ces gens n'ont aucune idée des couts d'etre proprio j'en connais plein qui decouvre la taxe fonciere une fois proprietaire

alors les cout des travaux meme pas 2% le prenne en compte

Le 23 mars 2023 à 13:55:58 :

Le 23 mars 2023 à 13:31:25 :

Le 23 mars 2023 à 13:27:55 :

Par contre, à partir de 10 ans, mon investissement est arrivé à maturité, et mon bien me rapportera environ 9600€ / mois

J'ai décroché après ça

Moi j’ai décroché quand j’ai vu que c’était encore un immobilix qui oublie la moitié des frais d’immobilix, notamment les taxes en train d’exploser, comme les frais de copropriété, les coûts de travaux et tout le reste

Comme d’habitude, le déni des immobilix est total

tu parles a un immobilix la ces gens n'ont aucune idée des couts d'etre proprio j'en connais plein qui decouvre la taxe fonciere une fois proprietaire

alors les cout des travaux meme pas 2% le prenne en compte

C'est comme ne pas garder une marge suffisante lors de la construction/rénovation ça c'est vraiment la sélection naturelle

Ah t'as pas voulu faire d'étude de terrain pour économiser 3000 balles ? Maintenant ça va couter 50'000 en plus

Merci pour ta réponse argumenter, au moins on peut avancer

Bon déja quid des intérêts du crédit ?
Tu ne prends pas en compte la taxe foncière (qui d'ailleurs explose en ile de france) et l'entretien/rénovation qui représente environ 1% du cout du bien par an

Je les prends déjà en compte. Un crédit de 480k€ me coute intérêts compris 585k€. En 10 ans, je paye 234k€ de mensualité. ça fait 105k€ d'intérêts. En 10 ans j'aurais payé 40% du crédit, donc 40% des intérêts. Sur 234k€ ça fait ~40k€ d'intérêts payés "dans le vent" mais à la fin, ça fait quand même 190k€ de crédit remboursé (et il me reste que 290k€ de crédit à rembourser à ce moment là). Donc si je vend mon bien 490k€, je rembourse les 290k€ restant, et il me reste 200k€, ce que j'ai capitalisé une fois déduit les intérêts.

Concernant la taxe foncière et l'entretien/rénovation, j'en parle juste en dessous quand je fais le comparatif à 10 ans: en 10 ans, le propriétaire sera devant le locataire d'environ 14k€ dans mon cas, j'ai considéré pour simplifier un break-even entre les deux parties si on doit prendre en compte aussi la taxe foncière/rénovations (dans mon cas la taxe foncière est de 1200€ / an, j'aurais pu préciser effectivement) .

Alors là j'ai rien compris. Quel bénéfice tu fais alors que tu dois rembourses le reste de ton prêt derrière ? Le prêt disparait pas a la vente de la maison. Pourquoi tu pars du principe que les 184k du locatix restent sur le compte courant ?

Je compare la situation en considérant une vente de l'immobilier juste pour resituer par rapports aux coûts fixes du crédit (notaire, frais d'agences etc...). Ma démonstration sert juste à montrer qu'au bout de 10 ans, ces frais sont amorties et que la situation est kiff-kiff par rapport à un locataire qui aurait mis de l'argent de côté à la place d'injecter dans son crédit.
Je ne prends pas en compte les gains éventuels en bourse pour rester sur du toute chose égale par ailleurs, sinon il faudrait aussi prendre en compte les fluctuations du marché immobilier et là on a pas fini... C'est néanmoins un composant que j'essaye de prendre en compte dans la deuxième partie de mon message en se remplaçant dans le contexte 2009/2019, très largement favorable aux investissements boursiers.

Tu paies pas d’impôt sur les PV latentes, sinon ça flinguerait les intérêts composés, tu paies des impots uniquement à la revente (et sur les dividendes)

Oui je suis d'accord, mais à ce niveau là, je parle juste de la plusvalue d'un bien immobilier vs lacher un loyer sans faire entrer les investissements boursiers en compte. Dans les faits, au bout de 10 ans, c'est 10k€ qui tombent en plus par rapport à un locataire "lambda". Mon point ici c'était juste de dire que ces 10k€ sont pas taxé parce que dans la pratique c'est pas 10k€ en plus pour le proprio, mais 10k€ en moins pour le locataire...

A quel moment ton investissement est arrivé à maturité à partir de 10 ans ?

Au bout de 10 ans j'ai rattrapé le locataire, c'est ce que je considère "arriver à maturité".

Personne n'a parlé de trader, le msci world c'est 10-12% par an depuis 50 ans de manière uniquement passif

Alors j'ai pas les chiffres sur 50 ans, mais de 2003 à 2021 (on va prendre le top, il y a eu la crise covid depuis) le MSCI World Index a fait x4, donc on est plutôt sur du 8% de rendement passif. Donc pas non plus si loin des chiffres que j'avance avec le CAC40GR que j'ai mis à 7.3%...

Maintenant on compare le FTSE All World et l'immo sur 50 ans, et on arrive sur une différence gigantesque

J'ai malheureusement pas trouvé les chiffres sur 50 ans pour FTSE All World et Immo en France mais je serais curieux de comparer en effet. Je pense que l'immo a aussi énormément augmenté sur la période, et il y a un effet de levier à prendre en compte dans le cas de l'immo qu'on a pas sur le FTSE All World...

L'hyper inflation est bonne en cas d'emprunt seulement si l’augmentation du salaire compense l'augmentation du cout de vie. Même remarque qu'au dessus tu es moins flexible et si tu n'arrives plus à payer les mensualité la banque va saisir le bien

Oui on est d'accord la dessus, c'était juste pour présenter le cas extrême, tout comme il y a peu de chance qu'une guerre selectionne naturellement les frrançais propriétaire à moyen terme...

as du tout ta banque ou ton broker peut faire faillite les actions t'appartiennent ça ne change rien, FTX c'était un exchange et SVB une banque commercial de dépot tu mélanges tout

Ce que je veux dire c'est qu'en cas de faillite, tu n'es que partiellement assuré et donc une grande partie de ton capitale risque de partir en fumée. Assurance vie/PEA: 70k€ de garantit. Compte courant 100k€ de garantit (d'après la légende). Donc diversifier c'est pas une si mauvaise idée.

Juste pour conclure: j'essayais d'être un peu nuancé, dans les fait, la frontière est assez grise entre immo/location et va être très dépendante de la localisation du bien et du context actuel (et j'ai malheureusment pas de boule de cristal )

Ce dont je suis sure par contre, c'est que les biens immo vont devenir de plus en plus inaccessible au cours du temps. Perso je me mord les doigts d'avoir attendu plusieurs années avant de franchir le cap. Si j'avais acheté post covid, je payais facilement 600 ou 700€ de mensualité en moins pour le même bien...

Occulter les gains en bourse pour permettre une meilleure comparaison, c'est simplement fausser les résultats.

Tu nous parles d'un loyer/équivalent loyer sur ton bien, ce qui correspond au dividende de ton bien (=ce qu'il t'apporte). La hausse immo, c'est la cerise sur le gâteau.

En bourse, pas de PV=plus ou moins toute la performance.

Enfin bon, tant d'incertitudes.. Si t'as prévu de rester où tu es et que ça se passe bien, tant mieux

Comme toujours un débat bien argumenté entre les deux clans du forum.

Le 23 mars 2023 à 15:37:18 :
Comme toujours un débat bien argumenté entre les deux clans du forum.

ça me passionne ce debat.
Je suis biaisé dans mon analyse, j'ai un parcours de vie atypique

Le 23 mars 2023 à 15:37:18 :
Comme toujours un débat bien argumenté entre les deux clans du forum.

Les immobilix en PLS nonobstant
Plus aucun immobilix pour venir défendre son rendement moisi à 2%
Fin du topic, défaite par KO des immobilix

Qui fait un resumax en vidéo sur youtube des avancées des débats immobilix et locatix ?

Le 23 mars 2023 à 19:00:56 :
Qui fait un resumax en vidéo sur youtube des avancées des débats immobilix et locatix ?

https://youtube.com/shortorts/nuYYaBci6Uo?feature=share

Nouvel article d'Elucid :

Les surcoûts de la propriété immobilière :

1/ Les intérêts d’emprunt
2/ Les taxes à l’achat (frais de notaire) et coûts divers
3/ Les frais d’agence
4/ La taxe foncière
5/ Les charges non locatives
6/ Les gros Travaux

Côté prix :

Les fameux loyers qui explosent :

Alors les immobilix ?

Pour les achever : https://www.lefigaro.fr/finances-perso/immobilier-la-baisse-est-bien-la-20230324

Où sont les immobilix ?

Force au immobilix parisien xD ça va pas aider toutes ces émeutes xD en plus de votre situation désastreuse de base je veux dire avec Hidalgo qui augmente la taxe d'habitation et les chances qui vous encerclent et gagnent du terrain chaque année maintenant faut gérer tous les départs d'incendie xD

Le 22 mars 2023 à 18:59:59 :

Le 22 mars 2023 à 13:09:47 :
C’est confirmé par goldman sachs, les immobilix sont des pigeons qui font des investissements moisis

https://twitter.com/TradingduCoin/status/1638510848342720520?t=a6rBNVApG2E--CbyOMrdmA&s=19

les immobilix et leur 2% de rendement annuel pas prêts pour le krach

On a un khey ici qui surperforme l'immobilier us à base de x7-x8 et de 55% de rendement, si c'est pas incroyable ça
Et son secret est : le foreclosure.
Mais pourquoi est ce que les blackrocks n'y pensent pas ?

T'as suivi ce qu'il s'est passé au niveau de marché immo post crise de 2008-2009 ? Je peux mettre mes 21cms au repos à couper que t'as aucune idée de ce que sont devenus les millions de biens saisis par les banques à l'époque. (google est ton ami )
J'ai notamment racheté une baraque en parfait état pour 39000$, elle vaut actuellement plus de 300000$, une autre pour 50000$ dont la valeur est de près de 400000$.
On ne parle pas ici de surperformer le marché US global, on parle de faire de super affaires qui elles, surperforment le marché.

Oh! Jean Kevin a acheté quelques ETH à 80$ en 2020 ? Mais pourquoi les blackrocks n'y ont pas pensé ?
Quand on investi dans l'immo, c'est comme dans les cryptos, on attend pas d'être au sommet de la bulle pour acheter et venir dire que c'est pourri comme investissement.

Et j'ai bien saisi le concept de bloquer de l'argent d'investissement en achetant sa RP, je suis moi-même locataire d'une maison. Mais contrairement à un pur locatix (aka un prolo ), je préfère me diversifier et ne pas fermer la porte à un bon investissement, même dans la pierre.

Ha, et comme je suis aussi un peu un immobilix qui ne sait pas compter, j'ai oublié de mentionner que le cours du dollar était d'environ 0,72€ à l'époque de mon achat contre 0,93€ aujourd'hui.

Le 24 mars 2023 à 10:01:01 :
Nouvel article d'Elucid :

Les surcoûts de la propriété immobilière :

1/ Les intérêts d’emprunt
2/ Les taxes à l’achat (frais de notaire) et coûts divers
3/ Les frais d’agence
4/ La taxe foncière
5/ Les charges non locatives
6/ Les gros Travaux

Côté prix :

Les fameux loyers qui explosent :

SpoilAfficherMasquer

https://elucid.media/economie/acheter-ou-louer-son-logement-quand-etre-proprietaire-devient-dangereux/

Alors les immobilix ?

Les immobilix étaient déjà au tapis complètement KO et ça enchaîne les jetés de coude à terre

La défaite des immobilix est légendaire