L op montre moi comment tu finance ton projet .
Aujourd'hui plus aucune banque ne prête sans apport conséquent.
Les banques elle même anticipent une baisse de prix.

Bonne idée le topic
J'ai rdv avec mon banquier semaine pro, j'ai prévu mon 1er achat immo pour mettre en location sur 2023

Le 02 décembre 2022 à 20:08:40 :
L'immo je m'y suis interessé 3 mois le temps d'acheter ma rp mais qu'est ce que c'est chiant jamais je ferai de l'immo locatif, que des emmerdes et Renta éclatée.

Tout est dit, les immobilix en pleurs

Le 02 décembre 2022 à 20:10:55 :
L op montre moi comment tu finance ton projet .
Aujourd'hui plus aucune banque ne prête sans apport conséquent.
Les banques elle même anticipent une baisse de prix.

Crédit immobilier : l’apport demandé par votre banque explose

https://www.capital.fr/immobilier/credit-immobilier-lapport-demande-par-votre-banque-explose-1451122

Je vous rejoins dans ce topic,

J'envisageais un achat immo en 2020 mais ayant quitté mon ancien job pour reprendre des études j'ai mis le projet en suspens.

J'ai réussi à faire sauter le pas à mes parents ceci dit (en taffant en gestion de patrimoine c'est plus facile qu'en étant dans l'armée).

Détail du projet pour le moment, je compléterai en fonction des infos que j'aurai dans la suite :

-Achat d'un immeuble de rapport, 260 000€ (40 000€ de travaux), 7 appartements : 3 F2, 2F1 bis et 2 studios, cash flow de +300€/mois avec une rentabilité de 11% et quelques brut et plus de 9% en net

Investissement en RP >>> Investissement locatif.

1. Pas de problèmes d'impayés en RP (on est son propre locataire)
2. Moins de problème d'entretien (et oui on général on fait moins de la merde avec son propre bien)
3. Pas d’impôts sur les revenus à payer (en locatif à moins de passer par une SCPI j'aurais du reverser 40% des loyers perçus juste en impôt sur le revenu . En RP je m'économise le loyer que je versais à mon boomer de proprio)
4. Meilleur confort de vie, puisqu'en RP on tend à acheter plus grand que là où on loue

Pourtant les experts voient un" bounce back" des prix dès le début 2023

On appelle ça la selection naturelle

Super topic bien vu l'OP.

Je suis sur JVC depuis plus de 10 ans mais en tant que ghostfag, tu m'as poussé à changer ça

Ça fait pas mal de temps que je réfléchi à faire du locatif (LMNP) ou m'acheter une RP mais mon jeune âge me fait hésiter (bientôt 23).

J'aurais une première question que je me suis toujours demandé si je fais du locatif c'est le taux d'endettement.

Mettons je prend un bien à 200k, et mettons que les mensualités du crédit fassent que je suis endétté à 20%.
Si les loyers perçus sont du même montant que mes mensualités, est-ce que cela passe mon taux à 0% aux yeux des banques ?

Car si ce n'est pas le cas, ça m'handicape grandement pour le jour où je voudrais prendre ma RP

Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Y a pas des assurances en cas de loyer impayé ?

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Toujours le fameux locataire qui ne paie pas alors que ça représente même pas 1% des cas

Le 02 décembre 2022 à 20:39:48 :

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Y a pas des assurances en cas de loyer impayé ?

Si, ça coute à ll’immobilix 5% des loyers + les délais de carence à sa charge

Le topic fera un flop qu'ils disaient

Le 02 décembre 2022 à 20:49:44 :

Le 02 décembre 2022 à 20:39:48 :

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Y a pas des assurances en cas de loyer impayé ?

Si, ça coute à ll’immobilix 5% des loyers + les délais de carence à sa charge

ah.

Le 02 décembre 2022 à 20:39:48 :

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Y a pas des assurances en cas de loyer impayé ?

ca n'existe pas, en tout cas, pas à ma connaissance
les seules assurances c'est pour les petits loyers (surtout HLM)

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

je suis pas trés patient pour écrire c'est dommage mais y a rien de compliqué dans usa situation, c'est juste une c uck..

02 décembre 2022 à 20:10:55 :
L op montre moi comment tu finance ton projet .
Aujourd'hui plus aucune banque ne prête sans apport conséquent.
Les banques elle même anticipent une baisse de prix.

comment ? j'ai contacté la banque elle m'a dit ok

sans apport énorme en plus, le petit plus (recommandé souvent) c'est de passer par des agences en province.

J'habite Paris mais c'est plus souple en province , et je veux acheter dans une ville intermédiaire étudiante

Aprés c'est une "simulation" au jour J, si je trouve mon appart dans 2 mois est ce que ce sera encore bon.. ça j'avoue c'est assez relou comme situation, on navigue à vue.

Le 02 décembre 2022 à 20:16:39 :
Bonne idée le topic
J'ai rdv avec mon banquier semaine pro, j'ai prévu mon 1er achat immo pour mettre en location sur 2023

tiens nous au courant

Le 02 décembre 2022 à 20:25:39 :
Je vous rejoins dans ce topic,

J'envisageais un achat immo en 2020 mais ayant quitté mon ancien job pour reprendre des études j'ai mis le projet en suspens.

J'ai réussi à faire sauter le pas à mes parents ceci dit (en taffant en gestion de patrimoine c'est plus facile qu'en étant dans l'armée).

Détail du projet pour le moment, je compléterai en fonction des infos que j'aurai dans la suite :

-Achat d'un immeuble de rapport, 260 000€ (40 000€ de travaux), 7 appartements : 3 F2, 2F1 bis et 2 studios, cash flow de +300€/mois avec une rentabilité de 11% et quelques brut et plus de 9% en net

t'achète ou pour si peut cher ?

On lit souvent que pour avoir du cash flow positif il faut compter au moins 10% de renta environ ?

Le 02 décembre 2022 à 20:26:37 :
Investissement en RP >>> Investissement locatif.

1. Pas de problèmes d'impayés en RP (on est son propre locataire)
2. Moins de problème d'entretien (et oui on général on fait moins de la merde avec son propre bien)
3. Pas d’impôts sur les revenus à payer (en locatif à moins de passer par une SCPI j'aurais du reverser 40% des loyers perçus juste en impôt sur le revenu . En RP je m'économise le loyer que je versais à mon boomer de proprio)
4. Meilleur confort de vie, puisqu'en RP on tend à acheter plus grand que là où on loue

le 4 c'est une erreur classique des dévouants, user toute sa capacité d'emprunt pour acheter le "meilleur" bien..

et tu ne dois pas con naitres le LMNP pour dire que l'on paye des impôts en locatif

Le 02 décembre 2022 à 20:35:34 :
Pourtant les experts voient un" bounce back" des prix dès le début 2023

On appelle ça la selection naturelle

que demande le peuple alors ? on achète le DIP

Sinon de manière général c'est marrant comment on entend parler QUE des affaires qui fail mais jamais de la majorité qui réussissent, une belle mentalité française

Le 02 décembre 2022 à 20:36:12 :
Super topic bien vu l'OP.

Je suis sur JVC depuis plus de 10 ans mais en tant que ghostfag, tu m'as poussé à changer ça

Ça fait pas mal de temps que je réfléchi à faire du locatif (LMNP) ou m'acheter une RP mais mon jeune âge me fait hésiter (bientôt 23).

J'aurais une première question que je me suis toujours demandé si je fais du locatif c'est le taux d'endettement.

Mettons je prend un bien à 200k, et mettons que les mensualités du crédit fassent que je suis endétté à 20%.
Si les loyers perçus sont du même montant que mes mensualités, est-ce que cela passe mon taux à 0% aux yeux des banques ?

Car si ce n'est pas le cas, ça m'handicape grandement pour le jour où je voudrais prendre ma RP

non en locatif ils te prêtent moins car justement ils veulent que tu garde un % d'endentement pour une RP le cas échéant

mais aprés comme toujours c'est du cas par cas, su tu fais du cash flow positif tu peux dépasser les seuils etc

Le 02 décembre 2022 à 20:46:29 :

Le 02 décembre 2022 à 20:39:04 :
Une mes clientes a acheté un appart
locataire l'occupent depuis 2 ans et demi
toutes les procédures sautent depuis 1 an car elle fait tout pour les ralentir

Et là elle va bénéficier de la trêve hivernale avant qu'elle trouve encore uen bonne raison de faire obstacle à la procédure

Pendant ce temps, la cliente doit rembourser 700€ de crédit par mois, les charges et taxe de l'appartement

Toujours le fameux locataire qui ne paie pas alors que ça représente même pas 1% des cas

this

Le 02 décembre 2022 à 21:10:48 :

Le 02 décembre 2022 à 20:36:12 :
Super topic bien vu l'OP.

Je suis sur JVC depuis plus de 10 ans mais en tant que ghostfag, tu m'as poussé à changer ça

Ça fait pas mal de temps que je réfléchi à faire du locatif (LMNP) ou m'acheter une RP mais mon jeune âge me fait hésiter (bientôt 23).

J'aurais une première question que je me suis toujours demandé si je fais du locatif c'est le taux d'endettement.

Mettons je prend un bien à 200k, et mettons que les mensualités du crédit fassent que je suis endétté à 20%.
Si les loyers perçus sont du même montant que mes mensualités, est-ce que cela passe mon taux à 0% aux yeux des banques ?

Car si ce n'est pas le cas, ça m'handicape grandement pour le jour où je voudrais prendre ma RP

non en locatif ils te prêtent moins car justement ils veulent que tu garde un % d'endentement pour une RP le cas échéant

mais aprés comme toujours c'est du cas par cas, su tu fais du cash flow positif tu peux dépasser les seuils etc

Le taux de 35% d'endettement est devenu réglementaire, les banques dépassent que dans certains cas type RP avec de gros revenus.

Ne raisonne pas en cashflow mais uniquement en taux d'endettement, si tu as de gros revenus, le locatif pourquoi pas.

M'enfin personnellement j'attendrais d'avoir des taux super hauts (et donc un immo au rabais) pour s'endetter à taux fixe puis, en baisse de taux, renégocier l'emprunt ou le faire racheter.

Inflation = hausse des taux = baisse de l'immobilier et inversement si taux bas, ce qui nous a amené dans la situation actuelle sur le marché immo avec des prix toujours plus haut.

PS : renseigne toi beaucoup sur les durcissement de lois sur la location de biens énergivores dans moins de 10 ans ça sera déterminant pour ton rendement

t'achète ou pour si peut cher ?

On lit souvent que pour avoir du cash flow positif il faut compter au moins 10% de renta environ

J'achète dans le Nord, à partir du moment ou tu sors de Paris tu peux trouver des belles opportunités.
La personne qui m'avait présenté la société dans laquelle je bosse maintenant avait un projet 120 000 euros achat + travaux, 3 appartements, 450 euros / mois de cash flow. Maintenant c'est plus compliqué les prix ayant augmentés mais il faut aussi savoir résonner les vendeurs, pour l'immeuble de mes parents je crois qu'a la base la vendeuse demandait 250 000 ou quasiment 300 000 euros, quand tu prépares le projet avec les calculs de rentabilités + travaux etc c'est plus facile de tirer les prix vers le bas.

Pour ceux qui souhaitent investir, pour certains immeubles / appartements les DPE ne permettront plus de louer, si vous connaissez des gars bon en travaux / diagnostics vous pouvez faire croire aux vendeurs qu'avec le DPE vous ne pourrez plus louer et donc demander une baisse de prix. Faites ensuite les bons travaux pour mettre le DPE aux normes et voila comment on tire du cash flow