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Topic [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière - Page 6

Sujet : [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière

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Casimoru
Casimoru
MP
22 mai 2018 à 17:14:12

Le 22 mai 2018 à 17:06:03 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 16:20:30 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:26:56 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Ton argument se lit dans les deux sens: une grande ville, c'est beaucoup plus d'infrastructures commune, et beaucoup moins de déplacement en voiture. Les citadins de plus en plus n'ont plus de voiture, contraitement à la campagne ou c'est un poste de dépense de plus en plus important.
De ce point de vue la, une ville est bien moins gourmande que la campagne, et il suffit d'un camion pour alimenter des milliers de familles. A la campagne, ne serait ce que pour acheter ton pain il te faut une voiture .

Ensuite, pour les bras a la campagne: oui, mais sincerement c'est une frange tres faible de la population qui va retourner a la campagne sur ce critère la, et surement pas en 2020

Dans tous les temps de crise, les gens mourraient de faim dans les villes quand ils mangeaient convenablement dans les campagnes. Un grande ville a 2 jours de stock (en nourriture) dans l'ensemble de ses supermarchés...2 jours seulement !

De plus, contrairement à ce que l'on croit, les grandes villes sont beaucoup plus énergivores que les campagnes car tous les produits qu'on y retrouve viennent de très loin (et c'est normal car on ne pourrait pas nourrir une grande ville avec uniquement des produits cultivés aux alentours).

Je ne dis pas que tout sera à porté de main dans les campagnes (t'aura intérêt à bien entretenir ton vélo), mais c'est possible avec un potager de subvenir à ses besoins (au moins en grande partie), ou en achetant directement au producteur local...là où ça sera impossible dans les grandes villes...

Les grandes villes sont la conséquence d'un modèle qui va disparaitre et elles perdront tout leur attrait...sans parler de la transition qui sera horrible (en raison d'un manque complet d'organisation).

Oui, enfin un crack et la troisieme guerre mondiale, il y a un monde! Sur le coté "energivore", c'est un faux argument puisque a la campagne ou a la ville, les produits viennent a peut près des memes endroits! Le gars qui mange des avocats a la campagne n'est pas moins energivore que celui des ville, et celui qui mange des poireaux a la ville, ne l'est pas plus non plus.... Le circuit court sans voiture à ses limites!!!

L'avantage de la ville, surtout au 21 eme siecle, est justement une bien meilleur gestion des ressources, on est plus dans les villes du 19 eme .
Je ne dit pas que la campagne n'aura pas d'attrait, surtout avec la montée du télé travail, mais ce n'est pas aussi binaire.
Les villes americaines par contre, ou tu ne peut rien faire sans voiture, oui, poserait beaucoup plus de problèmes. Les villes européennes sont plutot bien concu pour un modèle "sans voiture" ou "voiture light" (autonome par exemple)

Je te rejoins sur la voiture, mais dans un monde contraint en énergie, ça sera le cadet de tes soucis...
Les villes sont adaptées aux sociétés thermo-industrielles avec des flux énormes...

Bref, je ne vais pas chercher à plus te convaincre....j'habite moi même dans une grande ville et je sais que ce n'est pas là que je pourrais vivre tranquillement mes vieux jours...en tout cas, c'est important de se poser ce genre de question quand tu fais un investissement immobilier (et donc à long terme).

NawLacrapule
NawLacrapule
MP
22 mai 2018 à 17:15:54

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

Message édité le 22 mai 2018 à 17:16:19 par NawLacrapule
Casimoru
Casimoru
MP
22 mai 2018 à 17:23:22

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois purement spéculative des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

Message édité le 22 mai 2018 à 17:24:22 par Casimoru
NawLacrapule
NawLacrapule
MP
22 mai 2018 à 17:27:06

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Casimoru
Casimoru
MP
22 mai 2018 à 17:31:43

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

crypto_tom
crypto_tom
MP
22 mai 2018 à 17:38:53

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Non, la aucun impact (ou impact très limité). Le seul risque serait que ton cash flow devienne négatif, ce qui est different!!! Ce n'est donc pas le prix de l'immo qui est ta variable clé, mais le prix des loyer, avec celle du prix du crédit (et les impots).

Si j'investit Zero en fond propre pour un bien de 100k, si je suis en cash flow positif de 200 euros (mettons, pour un loyer de 800 euros) he bien tout va bien. Même si mon bien ne "vaut" plus que 50k, il ne m'aura rien couté tant que les loyers seront supérieurs à 600 euros.... Et a la fin du credit que le locataire aura payé, tu aura soit une source de revenu supérieure, soit un bien a vendre....

Message édité le 22 mai 2018 à 17:41:41 par crypto_tom
NawLacrapule
NawLacrapule
MP
22 mai 2018 à 17:41:10

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Bah non, si tu l'as eu a crédit et que les loyers rembourse le crédit t'as dépenser 0€, tu te seras fait chier à le gérer etc... mais tu seras gagnant dans tous les cas, bon en pratique ça doit pas être aussi simple d'y arriver mais c'est le but en tout cas.

tous les placements peuvent perdre en valeur

nomiiis
nomiiis
MP
22 mai 2018 à 18:06:29

Le 22 mai 2018 à 16:43:27 Fistca a écrit :
Personnellement pour de l'immo je prefere les SCPI aux foncieres cotés, le risque est ainsi purement immobilier et plus boursier, et certaines sont diversifié sur plusieurs pays/activité donc protégé globalement d'une bulle immobiliere. Des trucs a la corum/corum XL ou certaines pierre pour les plus connues filent du 4 a 7% net de taxes

Dans la pratique j'ai un bag 70/30(30 partagé entre fonciere et de la bourse pure) en préparation. Je réfléchi encore a bloquer une partie des scpi en nu propriété pour faire la culbute avec un beau rendement sur dix ans.

Le seul problème de la SCPI c'est les 10% de frais sinon je suis d'accord

Johnkrk
Johnkrk
MP
22 mai 2018 à 18:06:59

Le 19 mai 2018 à 15:38:05 Eilyn a écrit :

Le 19 mai 2018 à 00:33:40 Johnkrk a écrit :

Le 18 mai 2018 à 23:32:01 qtumining a écrit :
L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

Ça dépend, il reste quand même de bonnes opérations spéculatives à faire liées au secteur où tu achètes. Exemple : installation du TGV = augmentation des prix de l'immobilier du secteur gare. Autre exemple : le désengorgement des grosses métropoles au profit de certaines villes avoisinantes peut aussi faire augmenter les prix dans celles-ci.

En fait, pas mal de choses peuvent faire pump les prix, une restauration d'un quartier, l'ouverture de certains commerces (et aussi l'expulsion de gens du voyage / migrants, quoiqu'on en pense). Il faut suivre un peu ce qui se passe avec la politique locale de vos villes pour flairer les bonnes affaires. Lisez les journaux / et regardez les infos locales pour vous tenir au courant des projets d'aménagement urbains.

Même si vous ne souhaitez pas vendre votre bien pour profiter de la plus value (au passage, l'augmentation de la CSG se répercute également sur la taxe sur les plus values immobilières, l'amenant à environ 36%), cela reste intéressant dans la mesure où l'augmentation du prix s'accompagne souvent d'une hausse des loyers, et donc de la possibilité de faire réévaluer le bail à la hausse.
On peut tout à fait combiner un investissement locatif et une potentielle plus value (spéculative) à la revente, un bien déjà loué se revend plus facilement.

Protip pour optimiser jusqu'au bout : passez le bien en résidence principale pour un an ou + pour pouvoir le revendre en étant exonéré de la plus value. Seul hic, il faut vivre dedans au moins 1 an pour avoir un avis d'imposition... Donc à voir si le manque à gagner du loyer compense les 36% que l'état prendra sur la plus value

Par contre mauvais signe, il semblerait que le gouvernement prépare une augmentation des droits de mutation (encore...), donc plus de frais à payer pour l'acquéreur.

Bon guide en tout cas, je ne connaissais pas les foncières cotées.

Je serai plus nuancée pour ma part. Les deux prochaines décennies marqueront à mon sens des évolutions majeures dans le secteur des transports et qui risqueraient d'avoir des conséquences importantes sur la façon dont on conçoit l'urbanisme.

En autres s'il est possible demain d'être transporté à moindre frais par voie aérienne pour nos trajets quotidiens il est possible que l'immobilier des grandes métropoles soit moins demandé et perde en valeur au profit de leur périphérie.
Pour l'exemple : https://www.youtube.com/watch?v=q2J5BjGE9sc

Il y à toujours la prédiction de Nostradamus + du voyageur du futur qui prévoient la GROSSE crise financière de 2018, l'immobilier ne sera pas épargné :rire: .
Les petites villes vont pump c'est quasi certains, mais le marché des grandes métropoles ne perdra pas en valeur, ou alors temporairement si explosion de bulle ou crise financière. On peut de toutes façon toujours rentabiliser son bien en le louant, la revente, c'est du bénef spéculatif.

Le 22 mai 2018 à 09:49:55 ceedjay a écrit :

Le 21 mai 2018 à 10:09:43 serboblk a écrit :
J'en profite pour poser une question ici vu qu'il y a du beau monde dans le coin:

J'envisage l'achat d'un appartement d'une valeur de 90k avec ma copine, elle ayant un petit salaire et moi une base aussi petite, e galère un petit peu à me décider fiscalement !

Quel régime choisir ? Micro-bic ou réel ?
On met 0€ dans cet investissement donc faire une location meublé ca ne m'interesse pas beaucoup. Le loyer sera de minimum 700€ (nous viserons les 750€ quand même)
Est-ce que crée une SCI maintenant ca vaut le coup? J'ai l'impression que bof.

Ce que j'ai pensé : acheté cette année celui-ci et un autre du même type l'année prochaine, donc deux appartements en nom propre au micro-bic puis ENSUITE nous comptons quitter la région parisienne et aller dans le sud. A ce moment la ouvrir une SCI ou SASU grâce a des revenus plus confortables (ma maison principale actuel serait elle aussi mise en location ou revendu si les prix ne se sont pas effondrés avec une belle plus value -> qui serait injecter dans la SASU ou SCI). Et à ce moment là diversifié avec des foncières etc...

Qu'en pensez vous?

(Coucou eylin au passage)

mettre 90K en RP dans un appart et croire pouvoir en tirer 700€/month :rire: je me suis arrêté là

J'ai loué un appart acheté 67k€ pour 710€ en loc meublée pendant 2 ans, mais je te confirme que ce n'est pas commun, le locataire actuel c'est plus la même du tout :snif:
Pour réussir une grosse renta il faut :
- trouver quelqu'un de pressé par le temps et avec un minimum de moyens (idéalement le fils d'un notaire ou autre qui cherche un appart meublé pour ses études)
- louer en meublé en soignant bien la déco pour l'effet coup de cœur
- dire (ou faire croire :) ) que quelqu'un d'autre est déjà sur le coup
- savoir négocier
- être patient

Après ça ne sert a rien de chercher le mouton a 7 pattes carbonara, il vaut mieux louer le bien au prix du marché plutôt que de perdre des mois de loyer à chercher tout en remboursant les échéances de prêt.

Fistca
Fistca
MP
22 mai 2018 à 22:25:12

Le mouton a sept pates carbonara :bravo:

Casimoru
Casimoru
MP
22 mai 2018 à 22:46:42

Le 22 mai 2018 à 17:38:53 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Non, la aucun impact (ou impact très limité). Le seul risque serait que ton cash flow devienne négatif, ce qui est different!!! Ce n'est donc pas le prix de l'immo qui est ta variable clé, mais le prix des loyer, avec celle du prix du crédit (et les impots).

Si j'investit Zero en fond propre pour un bien de 100k, si je suis en cash flow positif de 200 euros (mettons, pour un loyer de 800 euros) he bien tout va bien. Même si mon bien ne "vaut" plus que 50k, il ne m'aura rien couté tant que les loyers seront supérieurs à 600 euros.... Et a la fin du credit que le locataire aura payé, tu aura soit une source de revenu supérieure, soit un bien a vendre....

Oh les gars, vous savez que les loyers baissent aussi ?
Si ton bien perd 50 % de sa valeur, le loyer risque lui aussi de baisser avec la même amplitude...

NewOnMarce
NewOnMarce
MP
23 mai 2018 à 08:48:30

Beau topic merci :ok:

J'ai une question : les foncières cotées américaine permettent-elles de garder le titre de société à prépondérance immobilière ?

crypto_tom
crypto_tom
MP
23 mai 2018 à 10:38:16

Le 22 mai 2018 à 22:46:42 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:38:53 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Non, la aucun impact (ou impact très limité). Le seul risque serait que ton cash flow devienne négatif, ce qui est different!!! Ce n'est donc pas le prix de l'immo qui est ta variable clé, mais le prix des loyer, avec celle du prix du crédit (et les impots).

Si j'investit Zero en fond propre pour un bien de 100k, si je suis en cash flow positif de 200 euros (mettons, pour un loyer de 800 euros) he bien tout va bien. Même si mon bien ne "vaut" plus que 50k, il ne m'aura rien couté tant que les loyers seront supérieurs à 600 euros.... Et a la fin du credit que le locataire aura payé, tu aura soit une source de revenu supérieure, soit un bien a vendre....

Oh les gars, vous savez que les loyers baissent aussi ?
Si ton bien perd 50 % de sa valeur, le loyer risque lui aussi de baisser avec la même amplitude...

Bah non, justement! Si ca baisse c'est avec une amplitude beaucoup moindre, les loyers n'etant pas survalorisé aujourd'hui. Se loger dans les grandes ville est cher, mais pas proportionnel au prix de l'immobilier.
Meme à la campagne, une baisse des prix entraine une baisse très modérée des loyers....
D'ailleurs sur les 20 dernieres années, l'indice de référence des loyer n'a jamais baissé, il a juste stagné en 2009....

LoungeRoom
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MP
23 mai 2018 à 11:04:01

Le 22 mai 2018 à 17:38:53 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Non, la aucun impact (ou impact très limité). Le seul risque serait que ton cash flow devienne négatif, ce qui est different!!! Ce n'est donc pas le prix de l'immo qui est ta variable clé, mais le prix des loyer, avec celle du prix du crédit (et les impots).

Si j'investit Zero en fond propre pour un bien de 100k, si je suis en cash flow positif de 200 euros (mettons, pour un loyer de 800 euros) he bien tout va bien. Même si mon bien ne "vaut" plus que 50k, il ne m'aura rien couté tant que les loyers seront supérieurs à 600 euros.... Et a la fin du credit que le locataire aura payé, tu aura soit une source de revenu supérieure, soit un bien a vendre....

Je suis d’accord avec toi. La seule faille que je vois : lorsque tu n’as pas trouvé de locataire pendant 1 ou 2 mois. Il faudra les sortir de ta poche.

crypto_tom
crypto_tom
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23 mai 2018 à 15:16:16

Le 23 mai 2018 à 11:04:01 LoungeRoom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:38:53 crypto_tom a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:31:43 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:27:06 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:23:22 Casimoru a écrit :

Le 22 mai 2018 à 17:15:54 NawLaCrapule a écrit :

Le 22 mai 2018 à 15:12:55 Casimoru a écrit :
Si vous tenez vraiment à investir dans l'immobilier (grosse erreur à mon avis mais bon), privilégiez les villages dynamiques à la campagne ou les toutes petites villes entourées de campagne. En plus c'est là que vous aurez les meilleures rentabilités.

Dans 10 ou 20 ans les très grandes villes seront désertées car elles ne pourront plus être approvisionnées correctement en raison de la raréfaction du pétrole....Quand tu vois que même le PDG de Total estime qu'on risque de commencer à manquer de pétrole en 2020...

L'exode urbain est à mon avis inéluctable car non seulement les grandes villes correspondent à un modèle énergétique qui ne pourra pas perdurer, mais de plus on aura besoin de bras dans les campagnes car les méthodes d'agricultures intensives ne seront plus non plus adaptées.

Pk tu penses que c'est une erreur d'investir dans l'immo physique ? C'est quasiment le seul domaine où tu peux investir à crédit, ou en tout cas avoir un cash flow positif

C'est pas une erreur en soit, c'est une erreur si tu regardes un minimum les données actuelles (taux très bas et qui ne peuvent que remonter, démographie très défavorable, augmentation très rapide et parfois absurde des prix depuis 20 ans, fiscalité en hausse...).

En 2000, j'aurais fait un post pour expliquer pourquoi il faut investir (ce que j'ai fait du reste)...je n'ai rien contre l'immo à priori.

le seul intérêt de l'immo c'est d’investir de l'argent qu'on a pas, ce n'est pas faisable ailleurs, ou en tout cas pas avec des taux intéressant, c'est à mon avis le seul critère qui rend l'immo intéressant et indispensable pour se créer un bon patrimoine sans grosse capacité d'épargne

Mais cet intérêt se retourne contre toi quand le bien que tu as acheté perd de la valeur...

Non, la aucun impact (ou impact très limité). Le seul risque serait que ton cash flow devienne négatif, ce qui est different!!! Ce n'est donc pas le prix de l'immo qui est ta variable clé, mais le prix des loyer, avec celle du prix du crédit (et les impots).

Si j'investit Zero en fond propre pour un bien de 100k, si je suis en cash flow positif de 200 euros (mettons, pour un loyer de 800 euros) he bien tout va bien. Même si mon bien ne "vaut" plus que 50k, il ne m'aura rien couté tant que les loyers seront supérieurs à 600 euros.... Et a la fin du credit que le locataire aura payé, tu aura soit une source de revenu supérieure, soit un bien a vendre....

Je suis d’accord avec toi. La seule faille que je vois : lorsque tu n’as pas trouvé de locataire pendant 1 ou 2 mois. Il faudra les sortir de ta poche.

Exacte, c'est le risque le plus fort sur le locatif (pas de locataire) sachant que le mauvais payeur est gerable avec une assurance.... D'ou la necessité d'etre dans une zone a demande c'est pour cela que je privilegie les villes, a mon avis, la campagne est bcp plus fluctuante

cedric684
cedric684
MP
23 mai 2018 à 16:51:30

Je viens de lire ton premier message, ton idéee mais ca change quoi par rapport à une SCPI ?

BobbyEnemy
BobbyEnemy
MP
23 mai 2018 à 22:15:55

Kheyette ---> Si maintenant tu bénéficiais d'un don immobilier de la part d'un parent, comment l'intégrerais tu dans ton schéma avec ta SASU? :hap:

Eilyn
Eilyn
MP
24 mai 2018 à 18:50:24

Le 21 mai 2018 à 10:09:43 serboblk a écrit :
J'en profite pour poser une question ici vu qu'il y a du beau monde dans le coin:

J'envisage l'achat d'un appartement d'une valeur de 90k avec ma copine, elle ayant un petit salaire et moi une base aussi petite, e galère un petit peu à me décider fiscalement !

Quel régime choisir ? Micro-bic ou réel ?
On met 0€ dans cet investissement donc faire une location meublé ca ne m'interesse pas beaucoup. Le loyer sera de minimum 700€ (nous viserons les 750€ quand même)
Est-ce que crée une SCI maintenant ca vaut le coup? J'ai l'impression que bof.

Ce que j'ai pensé : acheté cette année celui-ci et un autre du même type l'année prochaine, donc deux appartements en nom propre au micro-bic puis ENSUITE nous comptons quitter la région parisienne et aller dans le sud. A ce moment la ouvrir une SCI ou SASU grâce a des revenus plus confortables (ma maison principale actuel serait elle aussi mise en location ou revendu si les prix ne se sont pas effondrés avec une belle plus value -> qui serait injecter dans la SASU ou SCI). Et à ce moment là diversifié avec des foncières etc...

Qu'en pensez vous?

(Coucou eylin au passage)

Hello toi, désolée je te réponds avec un peu de retard.

Si toi et ta copine vous voulez optimiser votre rendement c'est généralement toujours plus intéressant le réel.
La SCI ça dépend de beaucoup de facteurs, à priori pour ce que vous souhaitez faire si c'est pour percevoir les revenus en nom propre non vous pouvez acheter tout simplement en indivision il me semble.

Par contre le choix ensuite entre une SCI à l'IS (si je comprends bien ?) et une SAS (et non SASU car vous serez deux) ne fait aucun doute pour moi : La SAS ! Pour bénéficier des avantages de la forme commerciale.

Tout dépend du temps que t'as envie d'y consacrer et de tes besoins. Le comptable n'est pas obligatoire d'ailleurs, la comptabilité ça s'apprend ! Donc je ne sais pas trop quoi te répondre... A mes yeux cela reste plus avantageux d'envisager maintenant de créer la SAS et faire vos investissements en laissant tout cela capitaliser au sein de la société au lieu de percevoir cela en nom propre car même si le meublé nom propre LMNP (comptabilité aussi...) permet de bénéficier de l'amortissement et d'un régime des plus valus plus favorable ça n'est pas aussi optimisé que la SAS/SASU à mon sens.

Le 22 mai 2018 à 00:17:37 tirlamet a écrit :
Intéressant Sauf concernant la SASU c est un statut pourri ppur unr societe tjr choisir la SAS dans ce cas,ok donnant 1 seul action a un proche au pire

Il n'y a aucune différence à ce que je sache, si ce n'est que la SASU est une SAS unipersonnelle (dont les statuts peuvent facilement être modifiés pour qu'elle soit changée en SAS).

Le 22 mai 2018 à 04:26:31 PadreDeValls a écrit :

Le 22 mai 2018 à 01:15:19 Luis-Ponzi2 a écrit :
Merci ortie mdr

Ceux qui disent kheyette, sachez que:
Frère: akhi, khyoua, khey
Soeur: okhty

Et forumeuse = kheyette :ok:

Merci kheyette pour ton topic, je me l'étais mis de côté il y a 2-3 jours et je viens enfin de le lire.

Par contre j'ai pas lu les 5 pages, donc désolé si ma question a déjà été posée, mais : est-ce qu'il est aussi facile d'acheter et surtout de revendre une action de foncière cotée qu'une action d'entreprise cotée ? Quelles sont les différences notables en termes d'acquisition, gestion du portefeuille, et revente, entre les deux ?

Autre question : en achetant une action de foncière cotée, on achète bien une part de la boite qui gère des biens immobiliers et non une part des biens qu'elle gère ? On ne détient donc aucune partie des biens immobiliers d'où elle tire ses bénéfices ?

Oui pour les foncières cotées américaines on peut les acheter/vendre à tout moment tant que les marchés US sont ouverts : du lundi au vendredi de 15h30 à 22h (heure française) il me semble. Rien ne change, si ce n'est que certains courtiers peuvent appliquer différents traitements aux dividendes étrangers.

Oui tu possèdes une part d'une société qui elle possède des immeubles. Il existe certains cas de foncière cotée dont la gestion joue souvent contre l'intérêt de leurs actionnaires (Government Properties Income Trust par exemple) mais les rendements sont de fait ajustés à ce risque bien que cela soit une forme d'investissement beaucoup plus spéculative.

Le 22 mai 2018 à 12:08:00 yesouistravail a écrit :

Le 22 mai 2018 à 00:17:37 tirlamet a écrit :
Intéressant Sauf concernant la SASU c est un statut pourri ppur unr societe tjr choisir la SAS dans ce cas,ok donnant 1 seul action a un proche au pire

Le statut de la SAS et de la SASU sont pratiquement les mêmes, fiscalement il n'y a aucune différence, donc pourquoi préférer la SAS ?

Sinon l'auteur, tu penses que ça peut être intéressant à partir de quel capital de base environ ? Pour ensuite acheter dans l'immobilier physique d'ici environs 2 ans ?

Oh c'est une question difficile. J'aurais tendance à dire que cela reste intéressant même avec un très faible capital pour bénéficier des prêts d'honneur à 0% mais il faut avoir envie de faire sa propre comptabilité (sinon c'est 500/600€ par an) et il faut savoir aussi que la constitution de la société coûtera minimum 300€ si ce n'est plus si l'on prend un avocat.

Sans parler de ces prêts d'honneur, si l'on ne tient compte que des dividendes de foncière cotée (avec un risque raisonnable) pour le calcul de la capacité d'emprunt de la société je dirais qu'il faudrait compter 50/60 000€ de capital pour ensuite pouvoir acheter un bien de village à crédit même si ça dépend aussi des conditions de la banque.
Dans les faits il existe aussi d'autres alternatives comme l'hypothèque du compte titre en cas de capital un peu moindre, l'intégration de notre capacité d'emprunt personnelle, etc... Ça dépend de beaucoup de facteurs.

Eilyn
Eilyn
MP
24 mai 2018 à 18:54:00

Eylin, je te rachete une partie de tes actions et on file en sas ;)?

Ahah, allez !

Par contre en ce qui concerne le logement des actions de la SAS dans un PEA est-ce que ça ne peut pas être considéré comme de l'abus de droit ?

Eilyn
Eilyn
MP
24 mai 2018 à 18:56:09

Le 22 mai 2018 à 16:24:01 EveOnline a écrit :
Realty income elle est vraiment au dessus du lot, du même niveau que Berkshire mais version immobilier.

Tout est une question de valorisation mais en effet la société a un bilan très sain. J'aurais aussi pu citer Ventas dans le même registre.

Message édité le 24 mai 2018 à 18:56:43 par Eilyn
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