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Topic [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière - Page 4

Sujet : [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière

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Pseudo supprimé
19 mai 2018 à 15:09:34

Le 19 mai 2018 à 13:07:21 crypto_tom a écrit :

Le 19 mai 2018 à 09:10:13 Doubrium1 a écrit :

Le 18 mai 2018 à 23:46:55 juninhomessi a écrit :
+ attention en ce moment beaucoup investissent à crédit pour sortir rapidement sur les marchés
+ l'injections de liquidité massive des banques centrales = flux de capitaux très important sur les marchés = croissance artificiellement dopée.
Il y aura des corrections. Faites attention à vos prix d'achat sur la totalité des actif ( actions immos..).

L'immobilier est le meilleur investissement qui existe, ça ne peut que monter. Ce n'est pas comme si les taux remontaient, les vendeurs étaient de plus en plus nombreux et la pression fiscale sur les propriétaires était de plus en plus importante. https://image.noelshack.com/fichiers/2017/30/4/1501188178-jesusbestreup.png

C'est bien dee repeter ad-vitam les memes choses que tes camarades....

Reflechit un peut sur le differents impacts de ceux-ci

- les taux remontent: et alors, tu a un taux fixe faible! l'impact indirect serait une baisse des prix pour permettre une mensualité constante, mais sur un investissement locatif cela ne change rien tu a le même revenu

La remontée des taux réduit la capacité d'emprunt de certains et les autres ne peuvent plus emprunter du tout, ça a pour effet de faire baisser les prix.

- les vendeurs + nombreux? ou? je dirait que c'est plutôt l'inverse dans les coins prisés

Avant 59 ans on est plutôt acheteur de l'immobilier et après plutôt vendeur. Les + de 59 ans seront de plus en plus nombreux jusqu'en 2035, et les 18-59 de moins en moins nombreux. Il y aura donc plus de vendeurs et moins d'acheteurs.

- la pression fiscale proprio : c'est le risque le plus fort je te l'accord

Merci kheyou :bave:

De plus, les prix de l'immobilier ont flambé alors que les revenus des ménages n'ont pas bougé. https://www.google.fr/amp/s/www.capital.fr/immobilier/immobilier-pourquoi-les-prix-sont-de-plus-en-plus-deconnectes-des-revenus-1240748%3famp

Message édité le 19 mai 2018 à 15:11:45 par
Eilyn
Eilyn
MP
19 mai 2018 à 15:28:08

Le 19 mai 2018 à 00:00:16 grizzloff a écrit :
je suis un tres bon bricoleur j'ai entierement restauré 5 a 6 maisons au total (pour aider la famille, pour la revente etc) je me dis qu'il y a quelque chose a faire pour me lancer dans ce business (achat ruine bien placée pour transfo en petit nid douillet) mais je sais pas par ou commencer , surtout que j'ai un ptit budget. deja merci pour ton post pour savoir comment s'y retrouver dans des villages a fort potentiel (je vis a Bordeaux) . je vais voir ca. Cimer kheyette

De rien et bonne chance !

Le 18 mai 2018 à 23:48:21 SeriousSloth a écrit :
J'ai pas tout compris, tu t'es lancé dans l'immobilier alors que t'es étudiant et encore chez tes parents, du coup t'as pas de revenu je suppose ? Tes parents t'ont aidés à te lancer ?

Merci pour le topic en tout cas, j'le met de côté au cas où :oui:

Je viens d'y répondre dans le post précédent. Oui je me suis lancée dans l'immobilier en étant étudiante mais ma situation est assez spécifique dans le sens où j'ai aussi un pied dans l'entrepreneuriat. Je perçois donc des revenus même si ceux-ci ne sont pas pleinement comptés par les banques étant donné qu'elles exigent de moi 3 ans de bilan et que mon activité a moins d'un an.
Comme je le rappelais dans le sujet : Il faut composer en fonction de la situation. Pour ma part je peux m'appuyer sur le chiffre d'affaire généré par les dividendes de mes foncières, l'hypothèque du compte titre adossé à la société et du bien immobilier que je possède déjà.

Mes parents m'ont aidé pour le prêt de mon premier bien oui. Je suis en revanche sous compromis pour un deuxième bien dont celui-ci est financé par la banque.

Eilyn
Eilyn
MP
19 mai 2018 à 15:38:05

Le 19 mai 2018 à 00:33:40 Johnkrk a écrit :

Le 18 mai 2018 à 23:32:01 qtumining a écrit :
L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

Ça dépend, il reste quand même de bonnes opérations spéculatives à faire liées au secteur où tu achètes. Exemple : installation du TGV = augmentation des prix de l'immobilier du secteur gare. Autre exemple : le désengorgement des grosses métropoles au profit de certaines villes avoisinantes peut aussi faire augmenter les prix dans celles-ci.

En fait, pas mal de choses peuvent faire pump les prix, une restauration d'un quartier, l'ouverture de certains commerces (et aussi l'expulsion de gens du voyage / migrants, quoiqu'on en pense). Il faut suivre un peu ce qui se passe avec la politique locale de vos villes pour flairer les bonnes affaires. Lisez les journaux / et regardez les infos locales pour vous tenir au courant des projets d'aménagement urbains.

Même si vous ne souhaitez pas vendre votre bien pour profiter de la plus value (au passage, l'augmentation de la CSG se répercute également sur la taxe sur les plus values immobilières, l'amenant à environ 36%), cela reste intéressant dans la mesure où l'augmentation du prix s'accompagne souvent d'une hausse des loyers, et donc de la possibilité de faire réévaluer le bail à la hausse.
On peut tout à fait combiner un investissement locatif et une potentielle plus value (spéculative) à la revente, un bien déjà loué se revend plus facilement.

Protip pour optimiser jusqu'au bout : passez le bien en résidence principale pour un an ou + pour pouvoir le revendre en étant exonéré de la plus value. Seul hic, il faut vivre dedans au moins 1 an pour avoir un avis d'imposition... Donc à voir si le manque à gagner du loyer compense les 36% que l'état prendra sur la plus value

Par contre mauvais signe, il semblerait que le gouvernement prépare une augmentation des droits de mutation (encore...), donc plus de frais à payer pour l'acquéreur.

Bon guide en tout cas, je ne connaissais pas les foncières cotées.

Je serai plus nuancée pour ma part. Les deux prochaines décennies marqueront à mon sens des évolutions majeures dans le secteur des transports et qui risqueraient d'avoir des conséquences importantes sur la façon dont on conçoit l'urbanisme.

En autres s'il est possible demain d'être transporté à moindre frais par voie aérienne pour nos trajets quotidiens il est possible que l'immobilier des grandes métropoles soit moins demandé et perde en valeur au profit de leur périphérie.
Pour l'exemple : https://www.youtube.com/watch?v=q2J5BjGE9sc

07h11
07h11
MP
19 mai 2018 à 16:18:23

Le 19 mai 2018 à 14:55:07 Eilyn a écrit :

... Ce sont donc mes parents qui m'ont fait un prêt.

http://image.noelshack.com/fichiers/2018/13/4/1522325846-jesusopti.png

Pseudo supprimé
19 mai 2018 à 16:18:58

L'auteure tu peux me contacter ?
J'ai de l'argent à investir

Eilyn
Eilyn
MP
19 mai 2018 à 16:20:03

Le 19 mai 2018 à 16:18:23 07h11 a écrit :

Le 19 mai 2018 à 14:55:07 Eilyn a écrit :

... Ce sont donc mes parents qui m'ont fait un prêt.

http://image.noelshack.com/fichiers/2018/13/4/1522325846-jesusopti.png

? http://image.noelshack.com/fichiers/2017/17/1493506332-huitsurdixlotr.jpg

Le 19 mai 2018 à 16:18:58 Kheyslave a écrit :
L'auteure tu peux me contacter ?
J'ai de l'argent à investir

Oui si tu souhaites.

Fistca
Fistca
MP
20 mai 2018 à 12:33:20

Tout d'abord Eylin je te félicite pour ton post =) c'est du bon contenu en soit et ton projet est solide.

Si je te reprends c'est surtout car des gens peuvent foncer facilement dans une idée bien présenté sans peser le pour et le contre, et en temps que licencié en gestion/compta/droit, j'ai pour habitude de rappeler a mes clients en cabinet que un pour a toujours un contre et qu'il ne faut pas voir que le positif dans tout.

Pour ta réponse, c'est la que c'est compliqué parce que ce que tu as dit dans ton post initial n'est pas faux dans le fond mais pour moi dans la forme sur certains points

Si je reprends point par point ta réponse a mes remarques :

Pour les dividendes, un couple a 1400 net par personne et deux enfants peux largement dépasser les 9000€ de dividende par exemple tout en restant dans la tranche intéressante, c'est vraiment un calcul a faire en individuel pour chaque personne tenté par le dispositif. Après on rentre dans du calcul fiscal pur et je ne vais pas embêter le monde avec çà. Et tu admet en plus la nuance et je t'en remercie.

Pour l'ACCRE bien sur qu'il est dispo pour un tas de société...j'en parle pour la SASU vu que c'est le sujet.
L'ACCRE permet une exonération totale ou partiel des cotisations sociales du par le dirigeant qui se verse un SALAIRE. si tu ne te verse rien, tu n'as pas d’exonération vu que en SASU tu ne cotise pas d'office si tu ne te verse rien.
Donc a moins que tu m'explique COMPTABLEMENT ou tu vois que l'ACCRE te permet de diminuer ton imposition, je ne suis toujours pas d'accord avec toi. Mais parler du dispositif est très intéressant en soit vu qu'il aide beaucoup de monde =).

j'en profite pour parler de l'ARCE qui permet (chose très intéressante) de profiter du versement de ses allocations chômages dues pour financer son début d'activité.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15252

Pour le compte courant associé ton raisonnement n'est pas faux sur le fond mais sur la pratique.
Pour l'histoire des taux bien sur que tu peux décider d'un taux d’intérêt a 0% et donc une rémunération 0 d’intérêts pour le compte courant. Mais le but du compte courant est a la base de rémunérer l'apport de la personne comme un prêt. Dire qu'on peut récupérer son argent quand on veux n'est pas faux. Mais a quoi sert de créer une SASU, de lui faire acheter des foncières, si c'est pour lui retirer l'argent investi? c'est incohérent. Surtout que l'argent placé en compte courant pour financer ta SASU a été utilisé par celle-ci pour se développer. tu peux bien sur le récupérer au fur et a mesure que celle-ci engrangera ses dividendes, mais cela ralentira son développement, c'est contre productif.

Comptablement, l'apport initial en capital fait parti des fonds propres, alors que les comptes courant associés sont au passif en dettes si ils sont récupérable, et dans les fonds propres si ils sont bloqué. Pour les personnes cherchant a avoir par la suite des prêts bancaires, la banque va leur demander de bloquer le compte courant afin d'éviter que le prêt consenti retombe dans la poche du compte courant dans la grande majorité des cas(il deviendra donc inaccessible hors intérêts pour un moment). De plus la présentation des comptes de ta SASU sera complètement faussé par des fonds propres ridicules faces aux dettes du a ton compte courant associé gonflé si tu ne le bloque pas.
Je parle de logique comptable et de présentation des comptes annuels.

Pour les prêts si tu peux éditer ton post pour en parler en détail cela serait super. C'était justement la mon soucis, tu lances la perche du "et en plus on a des prêts géniaux" sans développer, et j'avoue que cela m’intéresse également

Pour la SASU j'ai bien compris, je t'incites juste a lister dans le détail les inconvénients et les avantages de chaque coté pour détailler le plus possible la magie de cette forme juridique =). (statut du président/gérant, liberté des statuts et de la gestion, absence de cotisation sociales minimales(contrairement a l'EURL), les problèmes d'un formalisme plus lourd, la différence aux niveau comptable, le fait que les dividendes ne soit pas soumis aux cotisations sociales RSI, le maintien de l'ARE etc...) pour le coté civil de l'histoire tu as bien résumé (je rajouterai de s'interesser a la sucession aussi mais tu n'en est pas la ^^ ).

Ca me rassure que tu es l’honnêteté de dire que tes parents t'on aidé pour l'investissement initial, ça montre encore ton sérieux et ta valeur vu que tu admets ne pas avoir tout construit sur de l'argent venu de je ne sais ou. La ou je m’intéresse c'est surtout sur le montant du fameux prêt, et du coup le bénéfice de ta SASU en initial? Histoire d'avoir l'historique du projet pour guider les gens sur l'apport initial nécessaire. Typiquement en Khey lambda je me dirais "mais pour faire ca il me faut combien d'apport initial? combien d'année de Sasu avant le premier pret immo? etc..)

En tout cas pour ton age je te dis bravo tu as de l'avenir =). Sort de ta licence éco et vient en gestion Pat ou compta, tu t'éclateras bien plus niveau optimisation :p.

Je suis impatient devoir ou se post va, c'est le post le plus intéressant sur le forum depuis un moment.

Thylis12
Thylis12
MP
20 mai 2018 à 12:41:00

Ça change du topic de singe de base, je ne peux que féliciter l'initiative khey, bonne continuation.

nomiiis
nomiiis
MP
20 mai 2018 à 14:04:51

Le 20 mai 2018 à 12:33:20 Fistca a écrit :

Pour le compte courant associé ton raisonnement n'est pas faux sur le fond mais sur la pratique.
Pour l'histoire des taux bien sur que tu peux décider d'un taux d’intérêt a 0% et donc une rémunération 0 d’intérêts pour le compte courant. Mais le but du compte courant est a la base de rémunérer l'apport de la personne comme un prêt. Dire qu'on peut récupérer son argent quand on veux n'est pas faux. Mais a quoi sert de créer une SASU, de lui faire acheter des foncières, si c'est pour lui retirer l'argent investi? c'est incohérent. Surtout que l'argent placé en compte courant pour financer ta SASU a été utilisé par celle-ci pour se développer. tu peux bien sur le récupérer au fur et a mesure que celle-ci engrangera ses dividendes, mais cela ralentira son développement, c'est contre productif.

Pour ma part je l'utilise et trouve cela très pratique.

L'idée de cette technique est de se servir de la société comme véhicule de capitalisation avec le moins de frottements fiscaux possibles (capitalisation maximale).
Le compte courant d'associé, alimenté par les apports de l'associé dans la société, n'a pas vocation à être récupéré pendant la phase de capitalisation/réinvestissements des bénéfices mais une fois que l'on souhaite commencer à profiter de la richesse de notre société.
Et ainsi, la société pourra nous rembourser le compte courant sans distribution de dividendes et donc de fiscalité.

Alors qu'en nom propre, rien de tout cela n'est possible. Notre apport n'est pas comptabilisé, et toute capitalisation est taxée selon notre situation (comme tu l'as dis cela dépend, mais au minimum 17,2% de prélèvements sociaux si on est non imposable, puis notre tranche marginale d'imposition -avec abattement-) c'est donc beaucoup moins efficace.

On attend l'avis de l'experte :)

NiJuifNiRiche3
NiJuifNiRiche3
MP
20 mai 2018 à 14:27:40

Ton level :bravo:

fav direct et je lis tout ça quand j'ai le temps

Fistca
Fistca
MP
20 mai 2018 à 16:04:05

Si tu laisse passer la phase de capitalisation/investissement pour te servir pourquoi pas. La ok =). Apres je reste dubitatif sur l'octroit des prets (si c'est la société qui les demande bien sur) avec un source d'incestissemznt venant du compte courant associé et non d'un surplus de capital pour les raisons évoqués plus haut. D'ailleurs les banques réchignent pas trop a accorder un pret a une SASU dégageant un aussi petit benefice? Ou elles ne sont juste pas dupe de ton montage?

Tu as de la répartie j'aime bien ^^.

Du coup une fois ton investissement posé sur le compte courant associé remboursé comment compte tu te rémunérer? Salaire?dividende? Revente? Holding?

Tes investissements immobiliers ont vocation a etre géré par la sasu en location ou tu comptes faire de la revente en plus value ?

J'attends la suite, tu as un beau projet de départ, faut nous montrer comment tu te crée une rente avec maintenant =)

crypto_tom
crypto_tom
MP
20 mai 2018 à 16:11:34

Le 19 mai 2018 à 15:38:05 Eilyn a écrit :

Le 19 mai 2018 à 00:33:40 Johnkrk a écrit :

Le 18 mai 2018 à 23:32:01 qtumining a écrit :
L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

Ça dépend, il reste quand même de bonnes opérations spéculatives à faire liées au secteur où tu achètes. Exemple : installation du TGV = augmentation des prix de l'immobilier du secteur gare. Autre exemple : le désengorgement des grosses métropoles au profit de certaines villes avoisinantes peut aussi faire augmenter les prix dans celles-ci.

En fait, pas mal de choses peuvent faire pump les prix, une restauration d'un quartier, l'ouverture de certains commerces (et aussi l'expulsion de gens du voyage / migrants, quoiqu'on en pense). Il faut suivre un peu ce qui se passe avec la politique locale de vos villes pour flairer les bonnes affaires. Lisez les journaux / et regardez les infos locales pour vous tenir au courant des projets d'aménagement urbains.

Même si vous ne souhaitez pas vendre votre bien pour profiter de la plus value (au passage, l'augmentation de la CSG se répercute également sur la taxe sur les plus values immobilières, l'amenant à environ 36%), cela reste intéressant dans la mesure où l'augmentation du prix s'accompagne souvent d'une hausse des loyers, et donc de la possibilité de faire réévaluer le bail à la hausse.
On peut tout à fait combiner un investissement locatif et une potentielle plus value (spéculative) à la revente, un bien déjà loué se revend plus facilement.

Protip pour optimiser jusqu'au bout : passez le bien en résidence principale pour un an ou + pour pouvoir le revendre en étant exonéré de la plus value. Seul hic, il faut vivre dedans au moins 1 an pour avoir un avis d'imposition... Donc à voir si le manque à gagner du loyer compense les 36% que l'état prendra sur la plus value

Par contre mauvais signe, il semblerait que le gouvernement prépare une augmentation des droits de mutation (encore...), donc plus de frais à payer pour l'acquéreur.

Bon guide en tout cas, je ne connaissais pas les foncières cotées.

Je serai plus nuancée pour ma part. Les deux prochaines décennies marqueront à mon sens des évolutions majeures dans le secteur des transports et qui risqueraient d'avoir des conséquences importantes sur la façon dont on conçoit l'urbanisme.

En autres s'il est possible demain d'être transporté à moindre frais par voie aérienne pour nos trajets quotidiens il est possible que l'immobilier des grandes métropoles soit moins demandé et perde en valeur au profit de leur périphérie.
Pour l'exemple : https://www.youtube.com/watch?v=q2J5BjGE9sc

La, je n'y crois pas beaucoup pour du transport en masse. La voiture autonome aura bien plus d'impact sur la mobilité que ce genre d'engin, interessant mais de niche (on va dire meme niche qu'un taxi aujourdhui: on en prend pour aller au boulot mais c'est quand ême trèsm utile).
Mais les grandes villes garderons toujours leur attrait, je pense que ce qui risque de changer le plus ce sont les petites villes qui risque de regagner de l'interet mais ca serait un pari très risqué...

Urazawa
Urazawa
MP
20 mai 2018 à 16:21:22

Vraiment impressioner par autant de connaissance alors que tu es certainement jeune (L1) ou bien avec des bifurcations dans les études, je soupçonne un travail autodidacte 😌 si oui je serais preneur des liens ou bouquins sur le sujet ;)

Gracias 😁

Goldorake
Goldorake
MP
21 mai 2018 à 07:32:53

Bonjour Eilyn et bravo pour tes connaissances sur un sujet aussi complexe ! J'ai quelques questions. Tu parles de l'AFFO. Si j'ai bien compris, ce chiffre permet de savoir si une foncière cotée est actuellement chere ou pas. Mais comment le calculer et surtout, comment l'interpréter ? Car même si on me donne un chiffre, au hasard 19,763 % ( ou dollars, je ne sais pas quelle est l'unité), Ça ne m'en dit pas plus sur la valeur de la foncière, abordable ou excessive. Existe-t-il un seuil du chiffre AFFO au delà duquel on peut dire qu'une foncière est chère ? Et le FFO ? Et le LTV ? Quel intérêt présentent ces autres indicateurs ? Comment les calculer et les interpréter ?
Merci pour ta réponse !

mumuk2
mumuk2
MP
21 mai 2018 à 09:34:23

Quel est le ROI minimum que tu te fixes pour te lancer dans l'acquisition d' un bien immobilier après avoir analyser la ville/village/ histogramme de la population etc .. ?

serboblk
serboblk
MP
21 mai 2018 à 10:09:43

J'en profite pour poser une question ici vu qu'il y a du beau monde dans le coin:

J'envisage l'achat d'un appartement d'une valeur de 90k avec ma copine, elle ayant un petit salaire et moi une base aussi petite, e galère un petit peu à me décider fiscalement !

Quel régime choisir ? Micro-bic ou réel ?
On met 0€ dans cet investissement donc faire une location meublé ca ne m'interesse pas beaucoup. Le loyer sera de minimum 700€ (nous viserons les 750€ quand même)
Est-ce que crée une SCI maintenant ca vaut le coup? J'ai l'impression que bof.

Ce que j'ai pensé : acheté cette année celui-ci et un autre du même type l'année prochaine, donc deux appartements en nom propre au micro-bic puis ENSUITE nous comptons quitter la région parisienne et aller dans le sud. A ce moment la ouvrir une SCI ou SASU grâce a des revenus plus confortables (ma maison principale actuel serait elle aussi mise en location ou revendu si les prix ne se sont pas effondrés avec une belle plus value -> qui serait injecter dans la SASU ou SCI). Et à ce moment là diversifié avec des foncières etc...

Qu'en pensez vous?

(Coucou eylin au passage)

nomiiis
nomiiis
MP
21 mai 2018 à 16:16:45

Le 21 mai 2018 à 10:09:43 serboblk a écrit :
J'en profite pour poser une question ici vu qu'il y a du beau monde dans le coin:

J'envisage l'achat d'un appartement d'une valeur de 90k avec ma copine, elle ayant un petit salaire et moi une base aussi petite, e galère un petit peu à me décider fiscalement !

Quel régime choisir ? Micro-bic ou réel ?
On met 0€ dans cet investissement donc faire une location meublé ca ne m'interesse pas beaucoup. Le loyer sera de minimum 700€ (nous viserons les 750€ quand même)
Est-ce que crée une SCI maintenant ca vaut le coup? J'ai l'impression que bof.

Ce que j'ai pensé : acheté cette année celui-ci et un autre du même type l'année prochaine, donc deux appartements en nom propre au micro-bic puis ENSUITE nous comptons quitter la région parisienne et aller dans le sud. A ce moment la ouvrir une SCI ou SASU grâce a des revenus plus confortables (ma maison principale actuel serait elle aussi mise en location ou revendu si les prix ne se sont pas effondrés avec une belle plus value -> qui serait injecter dans la SASU ou SCI). Et à ce moment là diversifié avec des foncières etc...

Qu'en pensez vous?

(Coucou eylin au passage)

quel est le rapport entre 0€ d'apport et location meublé ou non?
Le régime réel est tjs préférable au micro BIC mais il faut payer un comptable. A voir selon le prix du comptable.

Je vois pas d'intéret à la SCI "financièrement parlant" et en + 'en meublé tu n'auras pas le choix c'est forcément option IS
Donc vu que tu as de faibles revenu il ne faut pas utiliser de SCI.

Pourquoi pas pour ton projet quand tu seras dans le sud.

Eilyn
Eilyn
MP
21 mai 2018 à 17:57:05

Le 20 mai 2018 à 12:33:20 Fistca a écrit :
Tout d'abord Eylin je te félicite pour ton post =) c'est du bon contenu en soit et ton projet est solide.

Si je te reprends c'est surtout car des gens peuvent foncer facilement dans une idée bien présenté sans peser le pour et le contre, et en temps que licencié en gestion/compta/droit, j'ai pour habitude de rappeler a mes clients en cabinet que un pour a toujours un contre et qu'il ne faut pas voir que le positif dans tout.

Pour ta réponse, c'est la que c'est compliqué parce que ce que tu as dit dans ton post initial n'est pas faux dans le fond mais pour moi dans la forme sur certains points

Si je reprends point par point ta réponse a mes remarques :

Pour les dividendes, un couple a 1400 net par personne et deux enfants peux largement dépasser les 9000€ de dividende par exemple tout en restant dans la tranche intéressante, c'est vraiment un calcul a faire en individuel pour chaque personne tenté par le dispositif. Après on rentre dans du calcul fiscal pur et je ne vais pas embêter le monde avec çà. Et tu admet en plus la nuance et je t'en remercie.

Pour l'ACCRE bien sur qu'il est dispo pour un tas de société...j'en parle pour la SASU vu que c'est le sujet.
L'ACCRE permet une exonération totale ou partiel des cotisations sociales du par le dirigeant qui se verse un SALAIRE. si tu ne te verse rien, tu n'as pas d’exonération vu que en SASU tu ne cotise pas d'office si tu ne te verse rien.
Donc a moins que tu m'explique COMPTABLEMENT ou tu vois que l'ACCRE te permet de diminuer ton imposition, je ne suis toujours pas d'accord avec toi. Mais parler du dispositif est très intéressant en soit vu qu'il aide beaucoup de monde =).

j'en profite pour parler de l'ARCE qui permet (chose très intéressante) de profiter du versement de ses allocations chômages dues pour financer son début d'activité.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15252

Pour le compte courant associé ton raisonnement n'est pas faux sur le fond mais sur la pratique.
Pour l'histoire des taux bien sur que tu peux décider d'un taux d’intérêt a 0% et donc une rémunération 0 d’intérêts pour le compte courant. Mais le but du compte courant est a la base de rémunérer l'apport de la personne comme un prêt. Dire qu'on peut récupérer son argent quand on veux n'est pas faux. Mais a quoi sert de créer une SASU, de lui faire acheter des foncières, si c'est pour lui retirer l'argent investi? c'est incohérent. Surtout que l'argent placé en compte courant pour financer ta SASU a été utilisé par celle-ci pour se développer. tu peux bien sur le récupérer au fur et a mesure que celle-ci engrangera ses dividendes, mais cela ralentira son développement, c'est contre productif.

Comptablement, l'apport initial en capital fait parti des fonds propres, alors que les comptes courant associés sont au passif en dettes si ils sont récupérable, et dans les fonds propres si ils sont bloqué. Pour les personnes cherchant a avoir par la suite des prêts bancaires, la banque va leur demander de bloquer le compte courant afin d'éviter que le prêt consenti retombe dans la poche du compte courant dans la grande majorité des cas(il deviendra donc inaccessible hors intérêts pour un moment). De plus la présentation des comptes de ta SASU sera complètement faussé par des fonds propres ridicules faces aux dettes du a ton compte courant associé gonflé si tu ne le bloque pas.
Je parle de logique comptable et de présentation des comptes annuels.

Pour les prêts si tu peux éditer ton post pour en parler en détail cela serait super. C'était justement la mon soucis, tu lances la perche du "et en plus on a des prêts géniaux" sans développer, et j'avoue que cela m’intéresse également

Pour la SASU j'ai bien compris, je t'incites juste a lister dans le détail les inconvénients et les avantages de chaque coté pour détailler le plus possible la magie de cette forme juridique =). (statut du président/gérant, liberté des statuts et de la gestion, absence de cotisation sociales minimales(contrairement a l'EURL), les problèmes d'un formalisme plus lourd, la différence aux niveau comptable, le fait que les dividendes ne soit pas soumis aux cotisations sociales RSI, le maintien de l'ARE etc...) pour le coté civil de l'histoire tu as bien résumé (je rajouterai de s'interesser a la sucession aussi mais tu n'en est pas la ^^ ).

Ca me rassure que tu es l’honnêteté de dire que tes parents t'on aidé pour l'investissement initial, ça montre encore ton sérieux et ta valeur vu que tu admets ne pas avoir tout construit sur de l'argent venu de je ne sais ou. La ou je m’intéresse c'est surtout sur le montant du fameux prêt, et du coup le bénéfice de ta SASU en initial? Histoire d'avoir l'historique du projet pour guider les gens sur l'apport initial nécessaire. Typiquement en Khey lambda je me dirais "mais pour faire ca il me faut combien d'apport initial? combien d'année de Sasu avant le premier pret immo? etc..)

En tout cas pour ton age je te dis bravo tu as de l'avenir =). Sort de ta licence éco et vient en gestion Pat ou compta, tu t'éclateras bien plus niveau optimisation :p.

Je suis impatient devoir ou se post va, c'est le post le plus intéressant sur le forum depuis un moment.

Et bien merci !
Oui et t'as bien raison de le faire, c'est ainsi que le débat s'enrichi.

Je pense tout de même dans ton exemple qu'il serait plus judicieux pour ce couple d'appliquer mon schéma pour bénéficier de la capacité d'emprunt offerte par le versement des dividendes de leurs actions en SAS, quitte à ensuite tirer profit de leur avantages fiscaux en se rétribuant l'argent de leur société uniquement sous la forme de rémunération en dividende (ce qui est tout à fait légal dans le cadre du statut civil de société à prépondérance immobilière).

Que je te l'explique "comptablement" ? Je vais bien avoir du mal ! Je suis ceci-dit en train d'apprendre la comptabilité avec quelqu'un ces derniers jours donc je serais sans doute capable de répondre à ta question d'ici quelques semaines si tout se passe bien.

Merci pour ta précision sur l'ARCE, je ne le savais pas mais en effet ça peut être utile pour certaines personnes.

En ce qui concerne le compte courant d'associé je partage entièrement l'avis de nomiiis : Le but est de pouvoir éviter les frottement fiscaux et s'en servir in fine pour se rétribuer du capital non imposable une fois que l'on souhaiterait commencer à profiter de la richesse de notre société.

On ne peut pas éditer nos posts après 5 minutes mais je ne suis pas rentrée dans les détails car ces prêts font l'objet d'une forte négociation avec les organismes concernés : Tout dépend de la façon dont l'on présente notre projet et de notre intermédiaire. J'ai cru comprendre par exemple que l'on pouvait bénéficier d'un plus fort emprunt si l'on procédait à l'achat d'un bien immobilier avec travaux (car ça servirait plus les intérêts de la commune... à voir) sachant que certains de ces organismes peuvent prêter jusqu'à 75 000€.

Alors pour le montant du prêt de mon premier bien c'était 53 000€, et mon deuxième sous compromis je suis à 38 000€. C'est des maisonnettes de village sur 2 niveaux qui malgré leur prix sont très jolies et aux normes. Par contre évidemment c'est des petites surfaces (55m² pour la première, 45m² pour la deuxième) et sans extérieur mais le rendement est intéressant (9% net avec la gestion locative par agence).
De plus elles sont situées chacune dans deux villages à forte croissance démographique et très proches des plages : ce qui m'offrira une possibilité de location saisonnière l'été dès lors que des services type bnbsitter seront disponibles dans ces régions, le seul point noir dans la location saisonnière en société à l'IS étant la possible redevance de la TVA mais j'ai cru comprendre qu'il existait certaines solutions pour l'éviter, je pourrais éventuellement développer si cela t'intéresses.

Merci beaucoup en tout cas !

Je répondrai aux autres posts plus tard je suis assez occupée aujourd'hui.

Message édité le 21 mai 2018 à 17:58:43 par Eilyn
Patijox
Patijox
MP
21 mai 2018 à 18:18:09

J'up c'est un des sujets qui m’intéressent en ce moment, et j'ai bien l'intention d'en vivre dans une quinzaine d'année.
Merci kheyette :ok:

serboblk
serboblk
MP
21 mai 2018 à 19:50:42

Le 21 mai 2018 à 16:16:45 nomiiis a écrit :

Le 21 mai 2018 à 10:09:43 serboblk a écrit :
J'en profite pour poser une question ici vu qu'il y a du beau monde dans le coin:

J'envisage l'achat d'un appartement d'une valeur de 90k avec ma copine, elle ayant un petit salaire et moi une base aussi petite, e galère un petit peu à me décider fiscalement !

Quel régime choisir ? Micro-bic ou réel ?
On met 0€ dans cet investissement donc faire une location meublé ca ne m'interesse pas beaucoup. Le loyer sera de minimum 700€ (nous viserons les 750€ quand même)
Est-ce que crée une SCI maintenant ca vaut le coup? J'ai l'impression que bof.

Ce que j'ai pensé : acheté cette année celui-ci et un autre du même type l'année prochaine, donc deux appartements en nom propre au micro-bic puis ENSUITE nous comptons quitter la région parisienne et aller dans le sud. A ce moment la ouvrir une SCI ou SASU grâce a des revenus plus confortables (ma maison principale actuel serait elle aussi mise en location ou revendu si les prix ne se sont pas effondrés avec une belle plus value -> qui serait injecter dans la SASU ou SCI). Et à ce moment là diversifié avec des foncières etc...

Qu'en pensez vous?

(Coucou eylin au passage)

quel est le rapport entre 0€ d'apport et location meublé ou non?
Le régime réel est tjs préférable au micro BIC mais il faut payer un comptable. A voir selon le prix du comptable.

Je vois pas d'intéret à la SCI "financièrement parlant" et en + 'en meublé tu n'auras pas le choix c'est forcément option IS
Donc vu que tu as de faibles revenu il ne faut pas utiliser de SCI.

Pourquoi pas pour ton projet quand tu seras dans le sud.

Le rapport c'était juste le fait d'investir 0€ dans le bien et donc de pas mettre 3/4k€ dans les meubles etc.
Merci pour l'appui de tes propos c'est bien ce que je pensais !

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