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Topic [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière - Page 3

Sujet : [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière

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Eilyn
Eilyn
MP
18 mai 2018 à 23:03:47

Le 18 mai 2018 à 23:00:51 Heralus a écrit :
Topic de qualité , comme d'habitude , contentr de t'avoir sur mon discord :content:

Sinon en europeene je connais CBO territoria , Klepierre , Unibail :(

Merci !

Dans le cas de Klepierre, il y a Simon Property Group qui en possède 25% et qui est beaucoup plus attractive.

juninhomessi
juninhomessi
MP
18 mai 2018 à 23:16:47

Eilyn toujours impressionnante :)

Eilyn
Eilyn
MP
18 mai 2018 à 23:30:08

Merci

qtumining
qtumining
MP
18 mai 2018 à 23:32:01

L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

juninhomessi
juninhomessi
MP
18 mai 2018 à 23:43:25

Ceux qui passent en société la grosse contrainte c'est le régime des PV professionnelle. Le reste c'est que du bon, beaucoup de choses à faire, schémas optimisation etc

Si vous êtes prêt à garder le bien longtemps il faut pas hésiter entre une SCI à l'IR et à l'IS

juninhomessi
juninhomessi
MP
18 mai 2018 à 23:46:55

+ attention en ce moment beaucoup investissent à crédit pour sortir rapidement sur les marchés
+ l'injections de liquidité massive des banques centrales = flux de capitaux très important sur les marchés = croissance artificiellement dopée.
Il y aura des corrections. Faites attention à vos prix d'achat sur la totalité des actif ( actions immos..).

SeriousSloth
SeriousSloth
MP
18 mai 2018 à 23:48:21

J'ai pas tout compris, tu t'es lancé dans l'immobilier alors que t'es étudiant et encore chez tes parents, du coup t'as pas de revenu je suppose ? Tes parents t'ont aidés à te lancer ?

Merci pour le topic en tout cas, j'le met de côté au cas où :oui:

Eilyn
Eilyn
MP
18 mai 2018 à 23:49:29

Le 18 mai 2018 à 23:32:01 qtumining a écrit :
L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

9% net dans des biens de villages en déléguant entièrement la gestion c'est quand même intéressant avec les taux actuel. Il faut juste se pencher sur la question pour s'écarter des zones à risque.

Le 18 mai 2018 à 23:43:25 juninhomessi a écrit :
Ceux qui passent en société la grosse contrainte c'est le régime des PV professionnelle. Le reste c'est que du bon, beaucoup de choses à faire, schémas optimisation etc

Si vous êtes prêt à garder le bien longtemps il faut pas hésiter entre une SCI à l'IR et à l'IS

La SCI à l'IS est une forme désuète à mon sens. La SAS/SASU est beaucoup mieux sur tous les points (pour bénéficier à la fois de la forme commerciale et de l'objet civil)

grizzloff
grizzloff
MP
19 mai 2018 à 00:00:16

je suis un tres bon bricoleur j'ai entierement restauré 5 a 6 maisons au total (pour aider la famille, pour la revente etc) je me dis qu'il y a quelque chose a faire pour me lancer dans ce business (achat ruine bien placée pour transfo en petit nid douillet) mais je sais pas par ou commencer , surtout que j'ai un ptit budget. deja merci pour ton post pour savoir comment s'y retrouver dans des villages a fort potentiel (je vis a Bordeaux) . je vais voir ca. Cimer kheyette

Message édité le 19 mai 2018 à 00:01:46 par grizzloff
Laennec
Laennec
MP
19 mai 2018 à 00:09:22

Fav direct :ok:

Johnkrk
Johnkrk
MP
19 mai 2018 à 00:33:40

Le 18 mai 2018 à 23:32:01 qtumining a écrit :
L’immobilier à part le locatif étudiant et le airbnb. Ça ne vaut plus le coup :oui:

Ça dépend, il reste quand même de bonnes opérations spéculatives à faire liées au secteur où tu achètes. Exemple : installation du TGV = augmentation des prix de l'immobilier du secteur gare. Autre exemple : le désengorgement des grosses métropoles au profit de certaines villes avoisinantes peut aussi faire augmenter les prix dans celles-ci.

En fait, pas mal de choses peuvent faire pump les prix, une restauration d'un quartier, l'ouverture de certains commerces (et aussi l'expulsion de gens du voyage / migrants, quoiqu'on en pense). Il faut suivre un peu ce qui se passe avec la politique locale de vos villes pour flairer les bonnes affaires. Lisez les journaux / et regardez les infos locales pour vous tenir au courant des projets d'aménagement urbains.

Même si vous ne souhaitez pas vendre votre bien pour profiter de la plus value (au passage, l'augmentation de la CSG se répercute également sur la taxe sur les plus values immobilières, l'amenant à environ 36%), cela reste intéressant dans la mesure où l'augmentation du prix s'accompagne souvent d'une hausse des loyers, et donc de la possibilité de faire réévaluer le bail à la hausse.
On peut tout à fait combiner un investissement locatif et une potentielle plus value (spéculative) à la revente, un bien déjà loué se revend plus facilement.

Protip pour optimiser jusqu'au bout : passez le bien en résidence principale pour un an ou + pour pouvoir le revendre en étant exonéré de la plus value. Seul hic, il faut vivre dedans au moins 1 an pour avoir un avis d'imposition... Donc à voir si le manque à gagner du loyer compense les 36% que l'état prendra sur la plus value

Par contre mauvais signe, il semblerait que le gouvernement prépare une augmentation des droits de mutation (encore...), donc plus de frais à payer pour l'acquéreur.

Bon guide en tout cas, je ne connaissais pas les foncières cotées.

Fistca
Fistca
MP
19 mai 2018 à 08:02:43

Réponse 1/2

Dire que quelqu'un touchant des dividendes en nom propre est imposé a 30 % (flat tax je suppose^^ ) est faux.

Tout dépend du profil de l'individu. Une personne sans revenu qui choisirai l'option de l'IR plutôt que le forfaitaire 12.8% (ou une personne non imposable de par sa structure familiale/ses revenus) peut se retrouver a être imposé sur uniquement les 17.2%
(a noter que prendre l'ir lui donnera a nouveau droit a abattement de 40% sur ses dividendes).
Le calcul peut être très rentable.

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32963

Tu parles de l'ACCRE juste après avoir parlé de l'imposition des dividendes alors que les deux n'ont pas vraiment de rapport.
L'imposition des dividendes a 15% est du a la tranche en taux réduit, et l'ACCRE est un dispositif d'exonération des charges sociales du président salarié de la SASU. (a moins que tu partes du principe que tu te verse une rémunération et que l'ACCRE rentre en compte, il est sinon inutile).

Source : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/accre-president-de-sasu-ou-de-sas/

Dire que le compte courant associé est sans frais est une ineptie ! En premier lieu le compte courant est alimenté par de l'argent que l'ASSOCIE pose dessus et contre lequel il reçoit un intérêt librement choisi par la société. ce n'est absolument pas un compte en banque pour retirer de l'argent de la société a l'envie. La société ne peux y mettre d'elle même de l'argent qu'en constatant une créance sur les futurs dividendes versés (éventuellement).
Ce fameux taux d’intérêt qui constitue la rémunération est plafonnée a 2.15% (en moyenne), la part d’intérêt choisi en plus est réintroduite dans le résultat fiscal de la société est se retrouve imposé a l'is (donc 15%).
De plus l'associé qui les reçoit devra payer un forfaitaire de 24%

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32966

Pour l'histoire des prêts a taux zero... je te laisse me dire lequel et sous quel condition en étant une SASU a part le NACRE.

Fistca
Fistca
MP
19 mai 2018 à 08:47:39

Réponse 2/2

Les REIT SIIC et assimilés.(foncière coté)

Dire que les Foncières côtés est génial sans nuancer est au mieux imprudent, au pire dangereux

Il est bon de rappeler que les foncières cotés sont des ACTIONS, elles sont donc sensible au cours de la bourse et de par leur investissement a crédit, elles sont également sensible aux taux de ceux-ci. Surtout que la politique américaine de croissance peut faire augmenter les taux long, l'histoire ayant montré que cela avait impacté les REIT dans 30% des cas. je me fais ici l'avocat du diable, cela peux également leur être profitable

Pour les investissement que tu nous présente, il faut noter que les hôtels subissent des problèmes important du a la monté en puissance des airbnb et assimilés. Le milieu médical comme tu le dit subit lui aussi des déconvenues avec les problèmes de médicare. Pour ceux qui voudrait investir dans du centre commercial, malgré leur popularité, de nombreux centres accusent le coup de la consommation en ligne.

Realty income corps est quand a elle un meilleur investissement car il n'est pas spécialisé mais diversifié sur plusieurs secteurs et peu donc plus facilement accuser le coup.

En clair :
Positif : Bon rendement, très liquide a la revente, bonne plus value possible
Negatif : Volatile (peux être un avantage si acheté a bas prix), lié a la bourse/au taux de crédit, très impacté par les habitants/législation si changement de mentalité

Pour le choix de la SASU, je peux comprendre ce qui motive ton choix mais je t'invite a l'expliquer dans le détail.
Et je me permet également de préciser que le choix d'une sasu plutôt qu'autre chose ne doit pas être fait au hasard mais dépend des revenus/situation/choix de chacun. Le bon choix de l'un peux être le mauvais choix de l'autre.

Encore une fois, a nuancer...

Et enfin et j’arrêterai la , Tu te rend compte qu'atteindre 38000 € de revenu de dividende correspond a un investissement de 760000€ ?

D'ou ma question : combien as tu investi dans ta SASU pour pouvoir récolter assez rapidement et convaincre une banque de financer ton premier bien immo ensuite en étant en L1 chez tes parents? héritage? aide parentale? Des détails sur ton business plan?

Pseudo supprimé
19 mai 2018 à 09:10:13

Le 18 mai 2018 à 23:46:55 juninhomessi a écrit :
+ attention en ce moment beaucoup investissent à crédit pour sortir rapidement sur les marchés
+ l'injections de liquidité massive des banques centrales = flux de capitaux très important sur les marchés = croissance artificiellement dopée.
Il y aura des corrections. Faites attention à vos prix d'achat sur la totalité des actif ( actions immos..).

L'immobilier est le meilleur investissement qui existe, ça ne peut que monter. Ce n'est pas comme si les taux remontaient, les vendeurs étaient de plus en plus nombreux et la pression fiscale sur les propriétaires était de plus en plus importante. https://image.noelshack.com/fichiers/2017/30/4/1501188178-jesusbestreup.png

raonic91
raonic91
MP
19 mai 2018 à 09:56:04

Excellent merci beaucoup pour tes explications sur les foncières côtées ça peut permettre de diversifier son portefeuille avec bien sûr les risques et les inconvénients.
Ton parcours est bon tu as l'air d'avoir de la jugeotte d'ici quelques années tu seras tranquille financièrement.
Personnellement je termine dans quelques mois mes 9 ans d'études de médecine que j'ai fait uniquement pour avoir une grosse capacité de remboursement aupres des banques pour mes investissements immo.
Il y a 2 ans j'ai acheté un appartement à 150000e sans même une fiche de paye rien que grâce à mon statut professionnel :ok:
Je connais bien le secteur de l'immobilier sur le Nord est ou les rentabilités nets que je vise sont entre 6 et 8%.
La création du statut sociétaire dont tu parles pourrait être intéressant pour moi je pense ? Jusque ici j'avais juste pour plan de l'achat / rénovation / location (car je m'y connais très bien en bâtiment) en statut de sci à chaque fois mais je vais me renseigner sur les avantages et incon

raonic91
raonic91
MP
19 mai 2018 à 09:57:25
  • avantage et inconvénients de ce que cela implique
nomiiis
nomiiis
MP
19 mai 2018 à 12:29:59

Le 19 mai 2018 à 08:02:43 Fistca a écrit :
Réponse 1/2

Dire que le compte courant associé est sans frais est une ineptie ! En premier lieu le compte courant est alimenté par de l'argent que l'ASSOCIE pose dessus et contre lequel il reçoit un intérêt librement choisi par la société. ce n'est absolument pas un compte en banque pour retirer de l'argent de la société a l'envie. La société ne peux y mettre d'elle même de l'argent qu'en constatant une créance sur les futurs dividendes versés (éventuellement).
Ce fameux taux d’intérêt qui constitue la rémunération est plafonnée a 2.15% (en moyenne), la part d’intérêt choisi en plus est réintroduite dans le résultat fiscal de la société est se retrouve imposé a l'is (donc 15%).
De plus l'associé qui les reçoit devra payer un forfaitaire de 24%

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32966

C'est faux, étant donné que c'est la société qui choisit (et nous sommes le gérant) elle peut tout à fait définir un taux à 0%

crypto_tom
crypto_tom
MP
19 mai 2018 à 13:07:21

Le 19 mai 2018 à 09:10:13 Doubrium1 a écrit :

Le 18 mai 2018 à 23:46:55 juninhomessi a écrit :
+ attention en ce moment beaucoup investissent à crédit pour sortir rapidement sur les marchés
+ l'injections de liquidité massive des banques centrales = flux de capitaux très important sur les marchés = croissance artificiellement dopée.
Il y aura des corrections. Faites attention à vos prix d'achat sur la totalité des actif ( actions immos..).

L'immobilier est le meilleur investissement qui existe, ça ne peut que monter. Ce n'est pas comme si les taux remontaient, les vendeurs étaient de plus en plus nombreux et la pression fiscale sur les propriétaires était de plus en plus importante. https://image.noelshack.com/fichiers/2017/30/4/1501188178-jesusbestreup.png

C'est bien dee repeter ad-vitam les memes choses que tes camarades....

Reflechit un peut sur le differents impacts de ceux-ci

- les taux remontent: et alors, tu a un taux fixe faible! l'impact indirect serait une baisse des prix pour permettre une mensualité constante, mais sur un investissement locatif cela ne change rien tu a le même revenu
- les vendeurs + nombreux? ou? je dirait que c'est plutôt l'inverse dans les coins prisés
- la pression fiscale proprio : c'est le risque le plus fort je te l'accord

Eilyn
Eilyn
MP
19 mai 2018 à 14:55:07

Le 19 mai 2018 à 08:02:43 Fistca a écrit :
Réponse 1/2

Dire que quelqu'un touchant des dividendes en nom propre est imposé a 30 % (flat tax je suppose^^ ) est faux.

Tout dépend du profil de l'individu. Une personne sans revenu qui choisirai l'option de l'IR plutôt que le forfaitaire 12.8% (ou une personne non imposable de par sa structure familiale/ses revenus) peut se retrouver a être imposé sur uniquement les 17.2%
(a noter que prendre l'ir lui donnera a nouveau droit a abattement de 40% sur ses dividendes).
Le calcul peut être très rentable.

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32963

Tu parles de l'ACCRE juste après avoir parlé de l'imposition des dividendes alors que les deux n'ont pas vraiment de rapport.
L'imposition des dividendes a 15% est du a la tranche en taux réduit, et l'ACCRE est un dispositif d'exonération des charges sociales du président salarié de la SASU. (a moins que tu partes du principe que tu te verse une rémunération et que l'ACCRE rentre en compte, il est sinon inutile).

Source : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/accre-president-de-sasu-ou-de-sas/

Dire que le compte courant associé est sans frais est une ineptie ! En premier lieu le compte courant est alimenté par de l'argent que l'ASSOCIE pose dessus et contre lequel il reçoit un intérêt librement choisi par la société. ce n'est absolument pas un compte en banque pour retirer de l'argent de la société a l'envie. La société ne peux y mettre d'elle même de l'argent qu'en constatant une créance sur les futurs dividendes versés (éventuellement).
Ce fameux taux d’intérêt qui constitue la rémunération est plafonnée a 2.15% (en moyenne), la part d’intérêt choisi en plus est réintroduite dans le résultat fiscal de la société est se retrouve imposé a l'is (donc 15%).
De plus l'associé qui les reçoit devra payer un forfaitaire de 24%

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32966

Pour l'histoire des prêts a taux zero... je te laisse me dire lequel et sous quel condition en étant une SASU a part le NACRE.

Pour les dividendes : Justement je l'ai précisé "ou légèrement moins si vous gagnez moins de 9000€ par an environ" mais en effet tu as raison ça peut être un peu plus avantageux au delà en intégrant ces 40% d’abattement sur l'IR.

Non, l'ACCRE est un dispositif qui existe pour tout un tas de société (même les micro-entreprises), dans mon exemple j'explique qu'elle permet une diminution de l'imposition au niveau de la société en elle-même et donc de son chiffre d'affaire. On n'est pas obligé de se rémunérer en salaire pour en bénéficier. Ces sites pour les avoir beaucoup parcouru font souvent des approximations fausses ; combien de site français répètent mordicus qu'une SCI ne peut pas faire de location meublée par exemple.

C'est bien ce que j'explique pour le compte courant d'associé, on peut y récupérer l'argent de sa société à hauteur de ce qu'on y a investi (hors capital social). Et comme quelqu'un l'a souligné plus haut non il est tout à fait possible de définir un taux à 0%.

Pour les taux il peut s'agir en effet du dispositif NACRE mais aussi des prêts d'honneur de certains fonds régionaux, d'Initiative France, Réseau Entreprendre...

Le 19 mai 2018 à 08:47:39 Fistca a écrit :
Réponse 2/2

Les REIT SIIC et assimilés.(foncière coté)

Dire que les Foncières côtés est génial sans nuancer est au mieux imprudent, au pire dangereux

Il est bon de rappeler que les foncières cotés sont des ACTIONS, elles sont donc sensible au cours de la bourse et de par leur investissement a crédit, elles sont également sensible aux taux de ceux-ci. Surtout que la politique américaine de croissance peut faire augmenter les taux long, l'histoire ayant montré que cela avait impacté les REIT dans 30% des cas. je me fais ici l'avocat du diable, cela peux également leur être profitable

Pour les investissement que tu nous présente, il faut noter que les hôtels subissent des problèmes important du a la monté en puissance des airbnb et assimilés. Le milieu médical comme tu le dit subit lui aussi des déconvenues avec les problèmes de médicare. Pour ceux qui voudrait investir dans du centre commercial, malgré leur popularité, de nombreux centres accusent le coup de la consommation en ligne.

Realty income corps est quand a elle un meilleur investissement car il n'est pas spécialisé mais diversifié sur plusieurs secteurs et peu donc plus facilement accuser le coup.

En clair :
Positif : Bon rendement, très liquide a la revente, bonne plus value possible
Negatif : Volatile (peux être un avantage si acheté a bas prix), lié a la bourse/au taux de crédit, très impacté par les habitants/législation si changement de mentalité

Pour le choix de la SASU, je peux comprendre ce qui motive ton choix mais je t'invite a l'expliquer dans le détail.
Et je me permet également de préciser que le choix d'une sasu plutôt qu'autre chose ne doit pas être fait au hasard mais dépend des revenus/situation/choix de chacun. Le bon choix de l'un peux être le mauvais choix de l'autre.

Encore une fois, a nuancer...

Et enfin et j’arrêterai la , Tu te rend compte qu'atteindre 38000 € de revenu de dividende correspond a un investissement de 760000€ ?

D'ou ma question : combien as tu investi dans ta SASU pour pouvoir récolter assez rapidement et convaincre une banque de financer ton premier bien immo ensuite en étant en L1 chez tes parents? héritage? aide parentale? Des détails sur ton business plan?

Bien entendu les foncières cotées ne sont pas sans risques (comme tout placement financier) et j'essaie d'expliquer quels sont-ils dans mes courts exemples.
En ce qui concerne la remontée des taux je serai plus nuancée que toi mais puis-ce que tu reconnais que tu te fais l'avocat du diable ça va ahah.

Pour les hôtels en question il s'agit d’hôtels franchisés "Marriot" et "Hilton". Ce sont des hôtels haut de gamme qui s'adressent en particulier aux voyageurs d'affaire dont les services peuvent difficilement être concurrencés par les appartements privés d'AirBNB (qui constituent la majorité de leur offre).
Il n'en reste pas moins qu'en effet - et tu as tout à fait raison de le souligner - ces inquiétudes sont bien présentes dans le secteur des foncières hôtelières.

Pour les centres commerciaux la situation est un peu plus complexe : Les centres commerciaux de classe B & C souffrent beaucoup en effet du commerce en ligne et ceux de classe A enregistrent les plus belles performances de croissance depuis des années. Puis tout est une question de valorisation.

Pour le choix de la SASU tout y est expliqué ! Car sa forme commerciale nous permet d'en tirer des avantages tout en s'extrayant de ses inconvénients en tirant profit du statut civil de la société à prépondérance immobilière. C'est aussi la forme la plus souple pour les sociétés commerciales (toutes les start-up ou presque sont des SAS/SASU).

38 000€ de dividendes correspond au plafond au delà du quel l'impôt des sociétés (IS) monte à 25% (ou 28% pendant 2 ans encore il me semble ?) : Ce n'est pas mon cas.
Le montant à investir dépend de ta tolérance au risque. Je suppose que tu entends par là un rendement à 6%. En admettant que ça soit le rendement moyen de tes fonds propres alloués sur des foncières alors le rendement net peut se situer bien au delà en intégrant la valeur crée par ta capacité d'emprunt.

Pour mon premier bien immobilier je n'ai pas pu solliciter un prêt (bien que je percevais et perçois toujours une rémunération de part une activité entrepreneuriale annexe depuis moins d'un an) car je n'avais aucune fiche d'imposition - hormis les déclarations trimestrielles à l'URSAFF - ni bilan à fournir pour ma SASU étant donné qu'elle venait d'être constituée. J'aurai en revanche pu faire un nantissement (ou solliciter un prêt d'honneur mais je ne savais pas encore que c'était possible). Ce sont donc mes parents qui m'ont fait un prêt. Pour le second bien en revanche le prêt m'est accordé par la banque, je suis toujours sous compromis.

Message édité le 19 mai 2018 à 14:58:44 par Eilyn
Eilyn
Eilyn
MP
19 mai 2018 à 15:04:58

Le 19 mai 2018 à 09:56:04 raonic91 a écrit :
Excellent merci beaucoup pour tes explications sur les foncières côtées ça peut permettre de diversifier son portefeuille avec bien sûr les risques et les inconvénients.
Ton parcours est bon tu as l'air d'avoir de la jugeotte d'ici quelques années tu seras tranquille financièrement.
Personnellement je termine dans quelques mois mes 9 ans d'études de médecine que j'ai fait uniquement pour avoir une grosse capacité de remboursement aupres des banques pour mes investissements immo.
Il y a 2 ans j'ai acheté un appartement à 150000e sans même une fiche de paye rien que grâce à mon statut professionnel :ok:
Je connais bien le secteur de l'immobilier sur le Nord est ou les rentabilités nets que je vise sont entre 6 et 8%.
La création du statut sociétaire dont tu parles pourrait être intéressant pour moi je pense ? Jusque ici j'avais juste pour plan de l'achat / rénovation / location (car je m'y connais très bien en bâtiment) en statut de sci à chaque fois mais je vais me renseigner sur les avantages et incon

Oh c'est une question compliqué, concernant SCI ça dépend déjà si tu souhaites capitaliser au sein d'une société sans avoir à toucher à cet argent (dans ce cas là SASU au lieu d'une SCI IS) ou si tu préfères en disposer en nom propre quand tu souhaites (SCI IR).

S'agit-il de rentabilité brute ? 6% me parait un peu léger, ça risque de te freiner rapidement dans ta capacité d'emprunt.

Merci en tout cas !

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