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Topic [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière

Sujet : [Guide] Ma méthode pour construire une rente immobilière

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Eilyn
Eilyn
MP
18 mai 2018 à 19:35:34

Salut, salut !

Cette méthode s'adresse en priorité à ceux qui voudraient développer une rente sur le long terme sans avoir besoin d'y piocher avant de longues années.

Le guide va se décomposer en 3 parties :
- La structure d'investissement.
- Les foncières cotées.
- L'immobilier physique.

Je précise avant toute chose que mes analyses et conseils sont strictement subjectifs, n'engagent que moi et n'ont pas vocation à remplacer votre esprit critique.
Etant étudiante et logée chez mes parents ma tolérance au risque est peut-être plus élevée que la vôtre, composez donc en fonction de votre propre situation.

1/ La structure d'investissement.

De quoi s'agit-il exactement ?
Il s'agit avant tout d'une forme sociétale avec une fiscalité (à l'impôt des sociétés) indépendante de la nôtre. Bien qu'elle revête un aspect assez professionnel c'est la manière la plus optimisée à mon sens pour faire de l'investissement immobilier et je vais donc vous expliquer pourquoi !

Imaginons que vous souhaitiez développer une rente immobilière et achetiez pour cela des actions de foncière cotée à revenu mensuel/trimestriel. Voici ce qu'il va se passer en nom propre (c'est-à-dire en investissant soi-même via un compte titre, sans le faire via une société) :

Vous allez être imposé à hauteur de 30% - ou légèrement moins si vous gagnez moins de 9000€ par an environ - sur les dividendes (revenus) que vous recevrez.
Ces dividendes considérés comme des revenus de capitaux ne seront pas pris en compte par les banques dans votre capacité d'emprunt si vous souhaitez faire un prêt pour acquérir de l'immobilier physique. Et c'est justement ici où repose tout l'avantage de la structure sociétale pour vos investissements !

Admettons que vous choisissiez de créer une SASU (société par actions simplifiée à associé unique) vous allez pouvoir profiter d'une imposition à 15% sur vos dividendes - voire moins si vous pouvez bénéficier de l'ACCRE - tant que vous n’excéderez pas environ 38 000€ par an de rente annuelle.
En échange de cette imposition allégée sur vos revenus de capitaux, vous subirrez une imposition supplémentaire de 30% si vous décidez de sortir l'argent de votre société pour vous le verser en nom propre, il est donc de votre intérêt de réinvestir durant plusieurs années vos gains en les laissant dans votre société.
Heureusement il existe ce qu'on appelle le "compte courant d'associé", c'est un solde qui vous permet de récupérer sans frais l'argent de votre société à hauteur de ce que vous y aurez investi.

Imaginons maintenant que vous achetiez ces actions de foncières cotées au sein de votre société : vos dividendes ne seront plus considérés comme des revenus de capitaux mais comme du chiffre d'affaire. La banque va donc pouvoir les comptabiliser dans la capacité d'emprunt de votre société, ce qui signifie que vous allez pouvoir acheter de l'immobilier à crédit et ainsi booster votre rente (à condition de bien choisir vos biens mais on y reviendra dans la 3ème partie !)

Dernier point concernant la société, le fait de posséder uniquement des actifs immobiliers (sous forme physique ou sous forme d'action) dans une structure sociétale vous donne le droit au statut particulier de "société à prépondérance immobilière".
Ce statut se veut être civil, grâce à celui-ci vous allez pouvoir faire d'une pierre deux coups :

De part la forme commerciale de votre SASU vous pourrez bénéficier de l'ACCRE (si vous y êtes éligibles), de certaines aides régionales afin d'avoir des prêts à taux 0 et déduire de votre imposition une partie de vos frais de déplacement, de votre forfait téléphonique, de votre connexion internet etc à condition que cela réponde aux besoins de votre société.

Dans le même temps grace au statut à caractère civil de la société à prépondérance immobilière vous allez pouvoir éviter les taxes relatives aux sociétés commerciales, vous n'aurez donc pas de CFE à payer, des frais bancaires réduits, vous pourrez souscrire à des prêts immobiliers particuliers (donc sur 20 ans et plus) alors que les prêts immobiliers professionnels ne sont en principe proposés que sur une durée de 7 à 15 ans selon les banques et à taux légèrement moins avantageux que ceux pour les particuliers.

Pour l'objet social si vous n'avez pas envie de payer un avocat vous pouvez utiliser celui-ci (l'objet est élargi à l'investissement financier dans son ensemble mais il reste compatible avec le statut de société à prépondérance immobilière tant que vous en respectez les conditions) :

La Société a pour objet, en France comme à l’étranger, toutes activités se rapportant à l’acquisition, la détention, l’administration et la gestion, par voie de location ou par tout autre moyen de tous biens ou droits immobiliers, ainsi que la gestion de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières du patrimoine de la société,  de même que l’acquisition, la détention l’administration et la gestion de droits boursiers, et toutes participations dans toutes sociétés et affaires similaires ou non pouvant intéresser la société ou favoriser son développement.

Et, plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales, financières, civiles, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tout objet similaire ou connexe ou susceptible d’en faciliter l’extension ou le développement.

En outre, la Société peut également participer par tous moyens, directement ou indirectement, dans toutes opérations pouvant se rattacher à son objet.

Maintenant passons au cœur de l'activité, les foncières cotées !

2/ Les foncières cotées.

Qu'est-ce qu'une foncière cotée ?
C'est tout simple, c'est une société qui achète de l'immobilier (centres commerciaux, hôpitaux, hôtels, immeubles d'habitation, maisons...) et qui en génère des revenus locatifs.

Ces revenus locatifs sont distribués aux actionnaires sous la forme de dividende souvent trimestriel, parfois mensuel et plus rarement annuel (il existe aussi d'autres modèles de foncière qui financent à crédit des prêts hypothécaires et jouent entre l'écart des taux mais c'est un tout autre domaine qui ne nous intéresse pas aujourd'hui)

Quels sont ses avantages ?
Tout d'abord des dividendes généralement prévisibles récurrents et stables (les bails de location s'étalent parfois sur plusieurs dizaines d'années). Ce sont les seules actions compatibles avec le statut de société à prépondérance immobilière en France. Elles permettent aussi de se diversifier plus facilement qu'avec de l'immobilier physique, que cela soit au niveau des zones géographiques ou des secteurs d'activités (résidentiel, industriel, hôtellier et autres).

Les foncières cotées ont leur propre dialecte rempli d'anglicismes parfois difficile à comprendre, je vous propose donc un lexique de quelques mots :

AFFO : Adjusted Fonds From Operation
Il s'agit des fonds ajustés après opérations. Ça correspond en quelque sorte au bénéfice net (après impôt et intérêt d'emprunt) de la société car à cause des amortissements comptables les revenus des foncières côtées ne se calculent pas de la même manière que pour les autres entreprises.

FFO : Fonds From Operation
La même chose mais on y ajoute les dépenses et dépreciations comptables.

Annualized Payout
L'additions de tous les dividendes versés par l'action sur l'année.

Payout Ratio
Ça correspond au pourcentage des bénéfices net (AFFO) qui sont distribués sous forme de dividende à l'actionnaire.

Dividend Growth
C'est la durée depuis laquelle le dividende distribué augmente de façon consécutive. Si la société baisse ou coupe son dividende alors cette durée repart à 0.

Il est important de choisir des foncières à dividende car c'est de ces dividendes que dépend ensuite notre capacité d'emprunt. En ce sens les foncières américaines sont plus avantageuses que les foncières européennes, ces dernières étant peu diversifiée (90% de bureaux et de commerces) tout en proposant un rendement relativement faible.

Afin de contextualiser toutes ces notions voici un court résumé simplifié portant sur 3 de mes foncières cotées opérant chacune dans un secteur différent :

Apple Hospitality REIT :d) http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/real-estate-development/aple-apple-hospitality-reit-inc/

Apple Hospitality REIT est une foncière cotée qui détient 241 hôtels aux états-unis - soit 30 585 chambres - et les propose à la location à des opérateurs de service. Le rendement est de 6,5% actuellement ce qui représente 68,6% des bénéfices de l'entreprise distribués sous forme de dividende pour ce trimestre (payout ratio). Le restant des bénéfices peut par exemple servir à acquérir d'autres hôtels ou financer des travaux dans ceux déjà possédés par la société.

Le secteur des foncières cotée hôtelières est très pro-cyclique. C'est-à-dire qu'il se porte très bien quand l'économie est au beau fixe mais en période de ralentissement/récession les bénéfices peuvent être très impactés (contrairement au secteur médical par exemple).

Omega HealthCare Investors :d) http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/reit-healthcare-facilities/ohi-omega-healthcare-investors-inc/

Omega HealthCare Investors est une foncière cotée médicale américaine dont l'activité consiste à acheter et proposer à la location des établissements de soins spécialisés (ce que l'on appelle des skilled nursing facilities aux états unis).

La société a été en mesure de quadrupler son dividende en l'espace de 10 ans, en achetant notamment des propriétés à fort rendement mais aussi à haut risque (car loués à des opérateurs moins solvables par exemple, où situées dans des villes moins prisées).

Le dividende se retrouve donc à 9,19% de rendement malgré 8 ans de dividend growth, ce qui représente 89,8% des bénéfices générés par la société ce trimestre.
Ceci s'explique aussi par les remous du "Medicare" : le système d'assurance santé social aux états-unis. Il se pourrait que les aides financières apportées par ce dispositif soient réduites ce qui risquerait d’entraîner une baisse des marges bénéficiaires pour les opérateur médicaux louant les propriétés d'Omega HealthCare Investors, ce qui forcerait la foncière à devoir pratiquer des baisses de loyer et/ou supporter le coût des vacances locative entraînées par la faillite de certains de ses locataires.

Le dividende est donc plus élevé que pour Apple Hospitality REIT mais est jugé moins sûr.

Realty Income Corps :d) http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/reit-retail/o-realty-income-corp/

Realty Income Corps est une foncière cotée commerciale américaine, elle est considérée comme l'une des foncières dont le dividende est le plus sûr. L'on peut à ce titre constater que le rendement (5,11% pour 83,1% de payout ratio) est moins élevé que pour Omega HealthCare Investors ou Apple Hospitality Reit

La société acquiert des immeubles commerciaux de grande qualité dans différents pôles (pharmacies, restaurants, théâtre, salles de fitness, stades...) dont les locataires ont tous une très forte solvabilité. Grâce à cette solidité financière, la foncière a la possibilité d'emprunter à des taux significativement plus bas que ses concurrentes - car sa dette est alors jugée moins risquée - et ainsi se concentrer sur les actifs de meilleures qualités tout proposant un rendement raisonnable aux actionnaires.

3/ L'immobilier physique.

On aborde ici une partie qui demande un peu plus d'implication personnelle, notamment pour entreprendre des visites et trouver le bon bien immobilier. Si vous êtes de région parisienne n'hésitez pas à acquérir des biens en province (car le rendement locatif y est beaucoup plus élevé) et déléguer ensuite la gestion à une agence.

Ma méthode consiste à acheter grâce à la capacité d'emprunt des biens immobilier de faible surface (> 60m²) dans des villages : La taxe foncière y est généralement peu chère, le coût du prix de l'immobilier est bien plus bas que dans les grandes villes et pourtant le prix à la location n'est proportionnellement pas aussi faible, ce qui peut offrir de jolis rendements.

Où chercher ?
Vous pouvez tout à fait chercher sur LeBonCoin mais il faut avoir conscience que la visibilité y est bien plus grande que sur certains sites d'agences régionaux (de fait les affaires les plus intéressantes risquent vite de vous passer sous le nez).

Une fois que vous êtes sur une annonce d'un bien qui vous paraît correct, vous pouvez consulter diverses informations sur le village en le recherchant sur wikipédia et dans le comparateur de commune de l'INSEE.
Je prête particulièrement attention au taux de logement vacant et à l'histogramme de l'évolution démographique. Il est important à mon sens d'acheter dans un village dont la population augmente (ou stagne) régulièrement afin de ne pas être confronté à un problème de sur-offre des logements (qui entraînerait un risque de vacance locative et de baisse des loyers).

A titre indicatif il est tout à fait possible d'acquérir des biens immobiliers sans travaux dans des villages à forte croissance démographique et bénéficier d'un rendement à 9% net en comptant la gestion locative (équivalente à 5,5% du loyer généralement selon les agences si négocié et qui est comptée en charge pour permettre de réduire l'imposition de la société).
Ces loyers perçus seront eux aussi comptabilisés dans votre capacité d'emprunt, avoir un rendement locatif important vous permet donc de bénéficier d'un effet boule de neige.

En ce qui me concerne je me concentre uniquement sur les biens en bon état car je n'ai aucune notion du coût de financement de tels ou tels travaux et je ne suis pas prête à prendre le risque de certaines déconvenues (le retard de certains artisans, des frais supplémentaires qui viendraient impacter le rendement, etc...) mais encore une fois : Composez en fonction de votre situation ! Les biens avec travaux peuvent vous offrir possiblement de meilleurs rendements et vous permettre de créer du déficit afin de réduire la base imposable de votre chiffre d'affaire (à hauteur de la somme des travaux entrepris).

Dernière chose, il y a un avantage important à détenir de l'immobilier physique dans une structure à l'impôt des sociétés : c'est ce qu'on appelle l'amortissement. C'est un terme comptable qui se veut calculer l'usure d'un bien immobilier.

Ainsi chaque année vous pourrez enlever de vos impôts (au niveau de la société bien entendu) environ 3 à 4% de la valeur de votre immobilier physique. En contrepartie en cas de revente du bien vous payerez la plus-valu sur la valeur du bien moins les amortissements comptables.
Dans une optique de rente locative vous ne devriez cependant pas être amené à revendre l'un de vos biens tous les 3 matins. En cas de vente les économies d'impôts réalisées précédemment grâce à l'amortissement auront eu le temps de capitaliser au sein de votre société : l'opération sera donc toujours gagnante pour vous.

Je crois avoir fait le tour d'un peu tout, désolée pour les éventuelles fautes et n'hésitez pas à me poser vos questions si besoin ou me partager vos avis/expériences sur le sujet.

Message édité le 18 mai 2018 à 19:38:51 par Eilyn
chillysnow507
chillysnow507
MP
18 mai 2018 à 19:36:53

Topic de qualité je regarde ça tout a l'heure [[sticker:p/1kkl]]
Merci kheyette

nomiiis
nomiiis
MP
18 mai 2018 à 19:44:50

Au top

Vallskyrie
Vallskyrie
MP
18 mai 2018 à 19:45:20

Cool de la lecture dans le métro ce soir, merci kheyette ! Je ferai un retour plus tard :)

Salah11000
Salah11000
MP
18 mai 2018 à 19:49:07

Rien à dire c'est du propre.

Alphatestor
Alphatestor
MP
18 mai 2018 à 19:50:39

Sujet intéressant, merci ! [[sticker:p/1kki]]

Donquek
Donquek
MP
18 mai 2018 à 19:51:48

Ce topic de qualité ! Mec, les connaissances que t'as. Bravo à toi, tu mérites d'être rentier ! :hap:

Pseudo supprimé
18 mai 2018 à 19:58:25

Excellent topic, du travail de qualité.

Bravo à toi pour l'initiative et merci !

nomiiis
nomiiis
MP
18 mai 2018 à 20:00:53

Par contre il manque juste une précision sur des dividendes en $ vers des comptes en €

FaunoLeFaune
FaunoLeFaune
MP
18 mai 2018 à 20:01:55

à épingler :ok:

Eilyn
Eilyn
MP
18 mai 2018 à 20:14:44

Merci !

Le 18 mai 2018 à 20:00:53 nomiiis a écrit :
Par contre il manque juste une précision sur des dividendes en $ vers des comptes en €

Alors pour les dividendes en $ ça dépend du courtier. Sur le mien je peux choisir d'avoir un compte titre tout en € (et je paye 0,10% de frais lors de la conversion de mes dividendes vers l'€) c'est ce que je fais mais j'ai aussi la possibilité d'avoir en plus du solde euro un solde en $ mais j'aurais des frais plus conséquents si je veux les rapatrier en € ensuite (10€ + 0,02%).

Message édité le 18 mai 2018 à 20:15:12 par Eilyn
Al_Tarba_
Al_Tarba_
MP
18 mai 2018 à 21:06:17

G lu.
Topic très intéressant l'op :ok: une fois de plus.

Si c'est pas trop indiscret : tu étudies dans un domaine lié à la finance? Depuis combien de temps investis-tu dans les foncières cotées via une société (SASU si j'ai bien compris)? Est-ce que n'importe quelle banque (banque populaire, crédit agricole, LCL ...) peut nous guider vers ce genre d'investissement et avoir accès à tous les produits dont tu parles?

robinbb
robinbb
MP
18 mai 2018 à 21:13:01

Tu peux nous en dire un peu plus sur ton parcours ?
Tu es partie avec combien ?
Tu possèdes combien de biens immobiliers ?

loulesque
loulesque
MP
18 mai 2018 à 21:15:26

Le hic, c'est que contrairement à l'investissement locatif physique où on te prete de l'argent pour acheter un immeuble et ainsi espérer payer le credit par les revenus locatifs , aucune banque ne te prete de l'argent pour des investissement dans la pierre papier ou des actions en generale . La grosse différence est qu'il te faut de l'argent à la base pour procéder selon ta méthode, avec l'investissement locatif, il en faut beaucoup moins.

Message édité le 18 mai 2018 à 21:16:18 par loulesque
loulesque
loulesque
MP
18 mai 2018 à 21:18:20

L'investissement locatif est le seul moyen de rembourser un capital gratuitement (par les revenus locatifs)et d'être pleinement proprio au bout de 20 ans en ayant juste apporté les fonds pour payer les frais de notaires.

ItsMoody
ItsMoody
MP
18 mai 2018 à 21:18:36

Excellent topic, mais du coup ca gagne combien ca ?

Car tu dis etre étudiante et vivre chez tes parents

nomiiis
nomiiis
MP
18 mai 2018 à 21:18:53

Le 18 mai 2018 à 21:15:26 loulesque a écrit :
Le hic, c'est que contrairement à l'investissement locatif physique où on te prete de l'argent pour acheter un immeuble et ainsi espérer payer le credit par les revenus locatifs , aucune banque ne te prete de l'argent pour des investissement dans la pierre papier ou des actions en generale . La grosse différence est qu'il te faut de l'argent à la base pour procéder selon ta méthode, avec l'investissement locatif, il en faut beaucoup moins.

Je pense que l'idéal est de commencer par un bien immobilier physique et un cashflow positif (donc crédit sur 20 ou 25 ans) et ce cashflow positif sera réinvesti ensuite en foncière cotées par exemple

loulesque
loulesque
MP
18 mai 2018 à 21:20:01

Avec un bon profil évidement (bon salaire, pas d endettement, capacité d épargne de xxx euros mensuel, etc...)

ItsMoody
ItsMoody
MP
18 mai 2018 à 21:20:28

Le 18 mai 2018 à 20:14:44 Eilyn a écrit :
Merci !

Le 18 mai 2018 à 20:00:53 nomiiis a écrit :
Par contre il manque juste une précision sur des dividendes en $ vers des comptes en €

Alors pour les dividendes en $ ça dépend du courtier. Sur le mien je peux choisir d'avoir un compte titre tout en € (et je paye 0,10% de frais lors de la conversion de mes dividendes vers l'€) c'est ce que je fais mais j'ai aussi la possibilité d'avoir en plus du solde euro un solde en $ mais j'aurais des frais plus conséquents si je veux les rapatrier en € ensuite (10€ + 0,02%).

Attend je comprend pas la, du coup t'achetes des biens physiques ou des actions ?

loulesque
loulesque
MP
18 mai 2018 à 21:20:58

Exact nomiis

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