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Topic [Bourse] Optimiser les rendements grâce à la société

Sujet : [Bourse] Optimiser les rendements grâce à la société

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Eilyn
Eilyn
MP
02 janvier 2018 à 03:01:19

Pour avoir beaucoup creusé la question dernièrement voici un petit tuto sans prétention sur le modèle que j'applique pour mes revenus boursier : Il s'agit de l'investissement via une société (mais le modèle peut aussi s'appliquer à d'autres types d'investissements hors bourse).

Ça s'adresse en priorité à ceux qui veulent développer une rente sans avoir besoin d'y toucher tout de suite. :oui:

Ce qui se passe en nom propre :d)
Comme vous le savez sans doute déjà, quand vous achetez des actions en nom propre (sans société) et que vous touchez des dividendes ou des plus values vous êtes désormais imposés sur ce bénéfice à hauteur de 17,5% (quand vous gagnez moins de ~9 000€ par an tous revenus confondus) ou à 30% avec la nouvelle flat tax.
Ces revenus boursier ne sont pas pris en compte par les banques si vous souhaitez faire un prêt pour de l'investissement locatif par exemple, et c'est là où repose toute la stratégie. :noel:

Ce qui change grâce à l'investissement via une société :d)
Admettions que vous choisissiez de créer une SASU (société par actions simplifiée à associé unique) vous allez déjà pouvoir bénéficier d'un impôt unique des société à 15% (tant que vous ne dépassez pas ~33 000€ par an).
Les dividendes que vous recevrez de vos actions pourront être comptabilisés dans la capacité d'emprunt de votre société ce qui signifie en autre que vous allez pouvoir vous servir de ces gains boursier pour acheter de l'immobilier à crédit. (Et ainsi booster votre rendement)
Le désavantage de ce modèle c'est que si vous retirez l'argent de votre société, vous allez subir une double imposition (comme si vous perceviez un dividende, sauf que vous aurez aussi payé les 15% d'impôt des sociétés sur vos bénéfices) mais heureusement les fonds que vous injectez dans votre société en compte courant d'associé peuvent être retiré sans subir la double imposition.

Ma stratégie :d)
Je choisis exclusivement des actions boursière de foncières cotées (quasiment toutes américaines) à TRÈS haut rendement (ça permet à ma société de bénéficier du régime spécial de société à prépondérance immobilière, je pourrais développer le sujet si ça vous intéresse).

Prenons l'exemple d'une de mes actions : New Senior Investment Group -> http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/reit-residential/snr-new-senior-investment-group-inc/
Vous pouvez voir que le rendement annuel en dividende est à l'heure actuelle très important (13,76%), évidemment cela n'est pas sans risque : La société a une partie de sa dette à taux fixe, ce qui risque d’entraîner une baisse des dividendes à court/moyen terme avec la remontées des taux. Néanmoins l'action est en dessous de sa valeur liquidative, et admettons que les dividendes soient baissés de 20% pour compenser la variation du taux d'intérêt (ce qui nous donnerait ~10% de rendement) ceux-ci seraient dès lors très bien couverts et peu susceptible d'être à nouveau réduits.

Imaginons que vous perceviez donc 1000€ de dividende par mois, en général la banque va autoriser à votre société de faire un emprunt immobilier professionnel (sur 15 ans maximum en france) dont la mensualité ne pourra pas dépasser 500€. Par rapport aux taux actuels sur 15 ans le crédit accordé sera donc d'environ 80 000€.
Ces 80 000€ vous allez pouvoir les utiliser pour acheter un bien immobilier. A titre personnel je vous conseille d'investir dans les villages car les prix de l'immobilier y sont très bas comparé aux métropoles alors que le prix des loyers est sensiblement le même, ce qui vous permet d'avoir des rendements net à plus de 9%. Sachant que les loyers perçus grâce au crédit accordé par la banque augmenteront eux aussi la capacité d'emprunt de la société, c'est un effet boule de neige.

Pour simplifier le calcul on va dire que le loyer que vous encaissez couvre ni plus ni moins votre mensualité, en valeur nette le patrimoine de votre société s'enrichi de 500€ de plus par mois uniquement grâce au crédit. Votre rendement est donc boosté de plus de 50% comparé à l'investissement boursier en nom propre. Avec ce modèle en choisissant les bonnes actions avec une bonne compensation des risques et les bons biens immobilier il n'est donc pas impossible d'arriver à des taux de 15/16/17% de rendement en valeur nette.

N'hésitez pas à me faire part de vos remarques ou questions. [[sticker:p/1kkn]]

Message édité le 02 janvier 2018 à 03:04:47 par Eilyn
Emizkit
Emizkit
MP
02 janvier 2018 à 03:02:01

Merci du travail

knackes_67
knackes_67
MP
02 janvier 2018 à 03:02:13

Merci khey

Tric0teur9
Tric0teur9
MP
02 janvier 2018 à 03:04:10

merci intéressant [[sticker:p/1lm9]]

Pseudo supprimé
02 janvier 2018 à 03:05:00

:-)))

FoIIowMe
FoIIowMe
MP
02 janvier 2018 à 03:07:35

Je trouves ta stratégie asses prometteuse kheyette, mais dans un sens ça reste trop rattaché à l'économie réelle dans le sens où tu prends des risques sur plusieurs plans: la bourse, quand tu vois que les valeurs boursière sur le marché américain sont en moyenne supérieur de 100 points par rapport à leurs valeurs réelle, donc bulle c'est un premier risque. Immobilier la même chose et pour terminer ça te demande une croissance et une confiance dans les banque centrale à toute épreuve. Ya 10 ans ça aurait cartonné, maintenant c'est une stratégie trop relative au court terme et on a pas autant de temps avant une prochaine grande crise.

Pseudo supprimé
02 janvier 2018 à 03:12:25

J'adore.

MichelGangelo
MichelGangelo
MP
02 janvier 2018 à 08:36:28

Quand tu parles d'immobilier dans les villages. C'est pour faire de la location ? Si c'est ça j'aimerais bien que tu développes un peu si ça ne te dérange pas, ça pourrait m'intéresser à moyen terme.[[sticker:p/1kkr]]

Edit: ma demande est peut-être HS.

Message édité le 02 janvier 2018 à 08:37:15 par MichelGangelo
Kawounga-_
Kawounga-_
MP
02 janvier 2018 à 09:49:48

Merci bien :-)

Eilyn
Eilyn
MP
02 janvier 2018 à 11:56:24

Le 02 janvier 2018 à 08:36:28 MichelGangelo a écrit :
Quand tu parles d'immobilier dans les villages. C'est pour faire de la location ? Si c'est ça j'aimerais bien que tu développes un peu si ça ne te dérange pas, ça pourrait m'intéresser à moyen terme.[[sticker:p/1kkr]]

Edit: ma demande est peut-être HS.

Voila exact, c'est se servir des gains boursier en dividende afin d'avoir une capacité d'emprunt permettant de faire de l'investissement locatif à crédit. :noel:

En ce qui concerne la recherche des biens pour les villages je vous invite à consulter les sites des petites agences de votre région car sur leboncoin il y a beaucoup de visibilité et les affaires vraiment intéressantes partent très vite.
Pour ma part je ne recherche que des villages qui ont une bonne croissance démographique (sinon ça veut dire que le taux de vacance est susceptible d'augmenter = baisse des loyers) on peut voir ça sur le wikipédia des communes généralement.

Pour avoir tout un tas d'informations sur les villages (notamment le taux de vacance locative) il y a le site de l'insee qui est vraiment bien :d) https://insee.fr/fr/statiistiques/1405599?geo=COM-75056
Le point noir c'est que les villages avec une population trop faible ne sont pas référencés

Si vous n'avez pas envie de vous embêter à faire la gestion des locataires (ce qui est mon cas) vous pouvez demander à une agence de le faire pour vous, ça vous coûtera en général 7 à 8% du loyer (négociable en principe, surtout si vous leur faite gérer plusieurs biens par la suite). Vous avez aussi la possibilité de prendre une assurance loyer impayé pour 2 à 3%.

Je crois que c'est à peu près tout. :oui:

Message édité le 02 janvier 2018 à 11:58:31 par Eilyn
jeankevdu75
jeankevdu75
MP
02 janvier 2018 à 12:02:39

Merci, le genre de topic qu'on voudrait voir plus souvent sur le forum http://image.noelshack.com/fichiers/2017/04/1485259037-bloggif-588741091e719.png

palone5269
palone5269
MP
02 janvier 2018 à 12:05:58

Merci pour toute ces informations précieuses Eilyn

Boursouflette
Boursouflette
MP
02 janvier 2018 à 12:09:41

Tu as des REIT Canadiennes ? Dividendes mensuels [[sticker:p/1lm9]]

jaypharrell
jaypharrell
MP
02 janvier 2018 à 12:10:32

Le 02 janvier 2018 à 12:02:39 jeankevdu75 a écrit :
Merci, le genre de topic qu'on voudrait voir plus souvent sur le forum http://image.noelshack.com/fichiers/2017/04/1485259037-bloggif-588741091e719.png

jeankev m'a volé les mots de la bouche, j'allais dire que ça faisait longtemps que je n'avais pas un Topic vraiment interessant.
Je mets en favori [[sticker:p/1kki]]

FireInTheHOLD
FireInTheHOLD
MP
02 janvier 2018 à 12:13:19

J'ai tout lu sans vraiment comprendre, je n'ai ni les fonds necessaires pour appliquer ceci ni l'expérience pour assimiler ni les compétences propres. Mais je te remercie du travail et du partage car ça à l'air très intéressant pour les kheys impliqués à gros pourcentage dans la finance. Ca change des topics habituels qu'on peut voir et c'est très instructif [[sticker:p/1ljr]]

anonex
anonex
MP
02 janvier 2018 à 12:14:33

Et comment ça se passe niveau paperasse ? Dans le cas des crypto par exemple, c'est pas trop compliqué de justifier tous tes mouvements et plus/moins values ?

Message édité le 02 janvier 2018 à 12:14:56 par anonex
controleville
controleville
MP
02 janvier 2018 à 12:15:52

investir dans les villages qui sont en cours de désertification ? je sais pas si c'est une bonne idée sur le long terme.
Sauf si c'est des villages proches de métropoles

Boursouflette
Boursouflette
MP
02 janvier 2018 à 12:19:28

Le 02 janvier 2018 à 12:09:41 boursouflette a écrit :
Tu as des REIT Canadiennes ? Dividendes mensuels [[sticker:p/1lm9]]

Juste pour compléter mon poste, les dividendes mensuels te permettent un cashflow en phase avec tes remboursement de mensualité de crédit.

Autre astuces pour chiner des bons plan immo, le site https://www.castorus.com/

anonex
anonex
MP
02 janvier 2018 à 12:20:01

Puis avec ce modèle ça te fait IS de 25% (à terme) + 30% de PFU donc 55% ? C'est un peu mieux que l'IR à 62% remarque.

Eilyn
Eilyn
MP
02 janvier 2018 à 12:20:34

J'ai oublié quelque chose concernant la fiscalité de l'immobilier physique en société : quand vous détenez un bien immobilier dans une structure sociétale à l'impôt des sociétés vous avez ce qui s'appelle un amortissement, ça veut dire qu'on va déduire de vos bénéfices imposables un % de la valeur du bien (car on considère qu'il s'use) ça vous permet de payer moins d'impôt. En général ça va être 3/4% de la valeur du bien par an.

Par contre si vous revendez votre bien par la suite cet avantage sera gommé, car vous allez payer de la plus-value sur le montant du bien amortissement compris (prix du bien - amortissement)

Concernent la banque dans laquelle vous allez loger le compte de votre société, demandez bien avant s'ils font des prêts immobiliers professionnels sur 15 ans car certaines banques n'en proposent que sur 7 ans (c'est par exemple le cas du crédit agricole en plus d'avoir des taux pas très intéressants). Et hésitez pas à aller voir plusieurs agences d'une même banque, un banquier m'avait dit que mon projet était trop conséquent pour une "petite jeune" http://image.noelshack.com/fichiers/2017/09/1488199480-pujatasse.png alors que dans l'autre agence c'est passé.les yeux fermés.

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